Avocat en droit de propriété à Paris
droit de propriété
Le droit de propriété est garanti par l'article 544 du Code civil : le droit de jouir et de disposer d'un bien de la manière la plus absolue, dans les limites des lois et règlements. En pratique, c'est un droit qui se heurte en permanence à celui des autres : les indivisaires qui ne s'entendent plus, l'usufruitier et le nu-propriétaire qui se renvoient les travaux, le voisin dont le mur, la haie ou le chantier empiètent sur votre terrain.
Trois réflexes évitent la plupart des impasses : conserver les titres et les plans (acte de propriété, procès-verbal de bornage, règlement de copropriété, plans cadastraux), agir vite (les délais de prescription courent, et une situation tolérée trop longtemps se consolide) et choisir la bonne action (référé, expertise, action au fond, partage judiciaire), car chacune a ses conditions et son calendrier.
Equitéo Avocat intervient en conseil et en contentieux devant le tribunal judiciaire de Paris et les juridictions d'Île-de-France, en lien avec les notaires, géomètres-experts et experts judiciaires.
Le droit de propriété : un droit absolu, des conflits quotidiens
L'article 544 du Code civil définit la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Derrière cette formule, la pratique est faite de frontières : entre plusieurs propriétaires d'un même bien, entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, entre deux fonds voisins.
Ces litiges ont une particularité : ils durent. Une indivision successorale bloquée, une servitude contestée, une haie plantée trop près, un mur construit sur la limite, tout cela peut empoisonner des années, avec des enjeux patrimoniaux importants. Le rôle de l'avocat est d'y mettre une méthode : établir les titres, chiffrer, choisir l'action, et négocier chaque fois que la négociation vaut mieux qu'un jugement.
Equitéo Avocat accompagne à Paris et en Île-de-France les propriétaires, indivisaires, héritiers, usufruitiers, nus-propriétaires, sociétés civiles immobilières et voisins, en conseil comme en contentieux.
L'indivision : gérer, sortir, partager
Le fonctionnement de l'indivision
L'indivision naît le plus souvent d'une succession, d'un divorce ou d'un achat à plusieurs. Elle est régie par les articles 815 et suivants du Code civil. Les actes conservatoires peuvent être accomplis par un seul indivisaire (article 815-2). Les actes d'administration, comme la conclusion d'un bail d'habitation ou des travaux d'entretien, exigent la majorité des deux tiers des droits indivis (article 815-3). Les actes de disposition, comme la vente du bien, exigent l'unanimité, sauf autorisation judiciaire (articles 815-5 et 815-5-1).
Une convention d'indivision (articles 1873-1 et suivants) permet d'organiser la gestion, de désigner un gérant et de fixer une durée pendant laquelle le partage ne peut être demandé.
L'indemnité d'occupation
L'indivisaire qui occupe seul le bien doit une indemnité aux autres (article 815-9). Elle se calcule sur la valeur locative, avec un abattement tenant compte de la précarité de l'occupation. Elle est due pour les cinq dernières années au plus (article 815-10). C'est fréquemment le premier point de friction, et le premier chiffrage à établir.
Le partage amiable ou judiciaire
Nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision (article 815). Quand l'accord est impossible, le partage se demande au tribunal judiciaire, avec l'intervention d'un notaire commis. Si le bien ne peut être commodément partagé, il est vendu par licitation. Les comptes entre indivisaires, remboursement des dépenses de conservation, indemnités d'occupation, fruits et revenus, se règlent à cette occasion (article 815-13).
Le cabinet intervient en amont, pour négocier une sortie d'indivision ou une convention, et au contentieux, pour obtenir le partage, la licitation ou l'autorisation judiciaire de vendre.
Usufruit, nue-propriété et autres démembrements
La répartition des charges et des travaux
Le démembrement de propriété, fréquent après un décès ou une donation, distribue les droits entre l'usufruitier, qui use du bien et en perçoit les revenus, et le nu-propriétaire, qui en conserve la substance. L'article 605 du Code civil met les réparations d'entretien à la charge de l'usufruitier et les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire. L'article 606 énumère ces grosses réparations : gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture en entier.
Cette frontière est la source de nombreux litiges : ravalement, toiture, remplacement d'une chaudière, mise aux normes. Le cabinet qualifie les travaux, répartit leur coût et, si nécessaire, engage l'action pour contraindre l'autre partie à les financer.
Le quasi-usufruit et la fin de l'usufruit
Lorsque l'usufruit porte sur des sommes d'argent ou un bien consomptible, l'usufruitier en dispose à charge de restituer l'équivalent à la fin de l'usufruit (article 587). La créance de restitution doit être établie avec soin, notamment par une convention de quasi-usufruit. À l'extinction de l'usufruit, par décès, terme ou renonciation, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété, et les comptes se règlent.
Droit d'usage et d'habitation, droit réel de jouissance spéciale
Le droit d'usage et d'habitation (articles 625 et suivants) est plus restreint que l'usufruit : il ne peut être ni cédé ni loué. Le droit réel de jouissance spéciale, reconnu par la jurisprudence de la Cour de cassation, permet de créer sur mesure un droit d'usage d'une partie d'immeuble pour une durée déterminée. Ces outils demandent une rédaction précise, faute de quoi ils s'éteignent ou se requalifient.
Les rapports de voisinage
Mitoyenneté
Le mur qui sépare deux propriétés est présumé mitoyen (article 653 du Code civil), sauf titre ou marque de non-mitoyenneté (article 654). Chaque propriétaire peut contraindre son voisin à contribuer aux réparations du mur mitoyen (article 655), y adosser une construction ou l'exhausser à ses frais (articles 657 et 658). Le voisin d'un mur privatif peut en acquérir la mitoyenneté en remboursant la moitié de sa valeur (article 661).
Bornage
Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës (article 646). Le bornage fixe la limite, il ne tranche pas la propriété : si les titres se contredisent, c'est une action en revendication qu'il faut mener. Le bornage amiable se fait par géomètre-expert et procès-verbal signé ; à défaut d'accord, le tribunal judiciaire désigne un expert et homologue la limite.
Empiètement
Un empiètement, même de quelques centimètres, donne droit à la démolition de la partie de construction qui déborde sur le fonds voisin, sans que le juge puisse la refuser au motif que le préjudice serait minime. La Cour de cassation applique cette règle avec constance. Avant d'engager la démolition, il faut donc établir la limite exacte, ce qui renvoie au bornage, et vérifier la prescription.
Servitudes, enclave et passage
Les servitudes (articles 637 et suivants) s'établissent par titre, par la loi ou, pour les servitudes continues et apparentes, par possession trentenaire (article 690). Le propriétaire d'un fonds enclavé peut réclamer un passage suffisant sur les fonds voisins, contre indemnité (articles 682 et suivants). Le passage se prend du côté où le trajet est le plus court et le moins dommageable. Le cabinet traite l'assiette et l'entretien du passage, l'aggravation de la servitude, sa désaffectation et son extinction par non-usage trentenaire (article 706).
La servitude de tour d'échelle, qui permet d'accéder au fonds voisin pour entretenir un mur ou un bâtiment, n'existe pas de plein droit : elle se négocie ou s'obtient en justice sur le fondement de la nécessité.
Plantations, vues et jours
Les arbres de plus de deux mètres doivent être plantés à deux mètres de la limite, les autres à cinquante centimètres, sauf usages locaux ou règlements particuliers (article 671). Le voisin peut exiger l'arrachage ou la réduction des plantations non conformes, et couper lui-même les racines qui avancent sur son fonds (articles 672 et 673). Les vues droites exigent une distance de dix-neuf décimètres, les vues obliques de six décimètres (articles 678 et 679).
Troubles anormaux du voisinage
Depuis la loi du 15 avril 2024, le principe est inscrit à l'article 1253 du Code civil : le propriétaire, le locataire ou l'occupant responsable d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage en répond de plein droit, sans qu'une faute soit nécessaire. Bruit, odeurs, vibrations, privation d'ensoleillement, chantiers : le juge apprécie l'anormalité au regard du lieu, de la durée et de l'intensité du trouble. Une exception protège les activités préexistantes exercées conformément à la réglementation, avec des règles particulières pour les activités agricoles.
Le cabinet établit le trouble, par constat de commissaire de justice, mesures acoustiques ou expertise, puis obtient en référé la cessation des nuisances ou, au fond, l'indemnisation du préjudice.
Prescription acquisitive et revendication
La possession continue, paisible, publique et non équivoque d'un immeuble pendant trente ans en fait acquérir la propriété (articles 2258 et 2272 du Code civil). Le délai est réduit à dix ans pour celui qui a acquis de bonne foi et par juste titre. Une jonction des possessions permet d'ajouter la durée du possesseur précédent (article 2265).
L'action en revendication permet au propriétaire dépossédé de faire reconnaître son titre. Elle est imprescriptible en elle-même, mais elle se heurte à la prescription acquisitive du possesseur. Ces dossiers se gagnent sur la preuve : actes, plans, témoignages, photographies, factures d'entretien. Le cabinet en constitue le dossier et en conduit le contentieux.
Notre méthode
Un premier rendez-vous d'analyse permet de qualifier la situation, d'identifier les titres manquants et de mesurer le rapport entre l'enjeu et le coût de la procédure. Selon le cas, le cabinet privilégie la lettre de mise en demeure, la médiation ou la conciliation, aujourd'hui obligatoires pour de nombreux litiges de voisinage avant toute saisine du juge, l'expertise amiable ou judiciaire, le référé pour les situations urgentes, et l'action au fond devant le tribunal judiciaire.
Les honoraires font l'objet d'une convention écrite, au forfait pour les actes courants ou au temps passé pour les contentieux complexes, avec la possibilité d'un honoraire de résultat.
Questions fréquentes
Un indivisaire peut-il vendre le bien sans l'accord des autres ?
Non. La vente d'un bien indivis exige en principe l'unanimité (article 815-3 du Code civil). Toutefois, les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent être autorisés par le tribunal judiciaire à vendre, si le refus des autres met en péril l'intérêt commun (article 815-5-1). Un indivisaire peut par ailleurs toujours céder sa quote-part, les autres disposant d'un droit de préemption.
Qui paie la toiture entre l'usufruitier et le nu-propriétaire ?
La réfection complète d'une couverture est une grosse réparation au sens de l'article 606 du Code civil : elle incombe au nu-propriétaire. Les réparations d'entretien, comme le remplacement de quelques tuiles, restent à la charge de l'usufruitier. La qualification des travaux se discute au cas par cas, d'où l'intérêt d'un devis détaillé avant tout engagement.
Mon voisin a construit sur ma parcelle de quelques centimètres, que puis-je obtenir ?
La démolition de la partie qui empiète, sans que le juge puisse la refuser au motif que l'empiètement est minime. Il faut d'abord établir la limite exacte par un bornage, puis vérifier que l'empiètement n'est pas prescrit. Une solution amiable, cession de la bande de terrain contre indemnité, est souvent préférable à la démolition.
Quel délai pour agir contre un trouble de voisinage ?
L'action en responsabilité pour trouble anormal du voisinage se prescrit par cinq ans à compter du jour où la victime a connu ou aurait dû connaître le trouble et son auteur (article 2224 du Code civil). Pour un trouble continu, la question du point de départ se discute. Les mesures conservatoires, elles, s'obtiennent en référé sans attendre.
Comment prouver une possession trentenaire ?
Par tout moyen : actes notariés même irréguliers, plans, factures de travaux et d'entretien, avis d'imposition, témoignages de voisins, photographies datées. La possession doit avoir été continue, paisible, publique et non équivoque pendant trente ans, ou dix ans avec un juste titre et la bonne foi. Un dossier de preuves constitué tôt évite bien des contestations.
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Alexandre Chevallier a créé Equitéo Avocat pour proposer un accompagnement juridique à la hauteur des enjeux de ses clients.
Exclusivement dédié au droit immobilier, il s'est formé à l'ICH Paris — institut de référence en droit de la construction et de l'habitation — avant d'obtenir un Master 2 en droit de la construction et de l'urbanisme. Cet exercice exclusif lui permet de maîtriser chaque composante du droit immobilier avec profondeur et précision.
Également Avocat mandataire en transaction immobilière, il allie expertise juridique et connaissance concrète du marché, pour un accompagnement global, de la sécurisation à la concrétisation de l'opération de vente ou d'acquisition immobilière.
Formé à la médiation à l'IFOMENE (Institut de Formation à la Médiation et à la Négociation), musicien passé par l'American School of Modern Music à Paris et formé à la programmation informatique, il cultive une approche pluridisciplinaire qui nourrit sa pratique du droit et lui confère une capacité à innover dans la manière d'accompagner ses clients.
Son engagement : traiter chaque dossier avec la même intensité, en plaçant l'écoute et la transparence au centre de la relation client.
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