Avocat en droit de la copropriété à Paris

Maîtrisez les règles juridiques de votre copropriété

La copropriété repose sur un édifice législatif et réglementaire dense, dont la maîtrise est indispensable pour défendre efficacement vos droits, que vous soyez propriétaire d'un appartement, d'un local commercial ou d'une cave. La loi du 10 juillet 1965 constitue le texte fondateur de ce régime, complété par le décret du 17 mars 1967 qui en précise les modalités d'application. Ces textes ont été profondément remaniés par la loi ALUR du 24 mars 2014 (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), puis par l'ordonnance du 30 octobre 2019 et la loi ELAN, qui ont modernisé les outils de gouvernance de la copropriété et renforcé les obligations de transparence des syndics.

La loi de 1965 pose une distinction fondamentale entre les parties communes et les parties privatives. Les parties privatives sont celles réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; elles lui appartiennent en pleine propriété. Les parties communes, en revanche, appartiennent à l'ensemble des copropriétaires sous forme de quote-parts indivises, exprimées en tantièmes ou en millièmes. Cette répartition n'est pas toujours évidente en pratique : un balcon peut être privatif dans sa surface habitable mais comporter des éléments (garde-corps, façade) relevant des parties communes. Une terrasse accessible uniquement depuis un appartement peut être commune à jouissance privative. Ces subtilités sont sources de nombreux litiges que notre cabinet traite régulièrement.

La notion de lot de copropriété est centrale : chaque lot se compose d'une partie privative et d'une quote-part des parties communes, les deux étant indissociables. Cette indivisibilité, posée à l'article 1er de la loi de 1965, a des conséquences pratiques importantes : on ne peut vendre la partie privative sans la quote-part des parties communes, et inversement. La valeur d'un lot est ainsi étroitement liée à l'état des parties communes, ce qui justifie que chaque copropriétaire ait un intérêt direct à leur bonne conservation et gestion.

La gouvernance de la copropriété repose sur trois organes distincts et complémentaires. Le syndicat des copropriétaires, qui regroupe l'ensemble des propriétaires de lots, est une personne morale de droit privé dotée de la capacité d'agir en justice. Il est représenté par le syndic, professionnel ou bénévole, qui assure la gestion courante de l'immeuble. Le conseil syndical, composé de copropriétaires élus en assemblée générale, exerce un rôle de contrôle et d'assistance du syndic, renforcé par les réformes successives. Comprendre l'articulation de ces trois organes est essentiel pour savoir qui agit, qui décide, et devant qui porter une contestation.

L'ordonnance du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020, a introduit des évolutions majeures. Elle a notamment instauré le régime de la copropriété à deux lots (dite "petite copropriété"), créé le statut de l'administrateur provisoire, précisé les règles relatives au fonds de travaux (obligation issue de la loi ALUR), et clarifié le régime des syndicats en difficulté. Maître Alexandre Chevallier suit avec attention ces évolutions législatives afin de conseiller ses clients avec les informations les plus récentes et les plus précises.

Il convient également de mentionner les spécificités des grandes copropriétés (plus de 200 lots) pour lesquelles des règles particulières s'appliquent, notamment en matière de mise en concurrence des contrats de syndic. À l'inverse, les petites copropriétés de moins de 10 lots ou dont le budget prévisionnel annuel est inférieur à 15 000 euros bénéficient d'un régime allégé. Notre cabinet accompagne des copropriétés de toutes tailles, des immeubles haussmanniens du Marais aux résidences modernes de la périphérie parisienne, en passant par les petites copropriétés familiales issues de successions.

Enfin, la dimension fiscale et patrimoniale de la copropriété mérite d'être appréhendée dès l'acquisition. La quote-part des parties communes entre dans l'assiette de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour les patrimoines concernés. Les travaux votés en assemblée générale peuvent, selon leur nature, être déductibles des revenus fonciers ou ouvrir droit à des crédits d'impôt. Notre approche transversale en droit immobilier vous permet de bénéficier d'un conseil qui ne se limite pas à l'aspect contentieux mais intègre l'ensemble des enjeux de votre patrimoine en copropriété.

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Sécurisez la rédaction et la mise à jour de vos actes de copropriété

Le règlement de copropriété est la loi interne de l'immeuble. Acte juridique complexe et fondamental, il définit la destination de l'immeuble, répartit les parties communes et privatives, détermine les charges et les règles de vie collective. Rédigé en principe lors de la mise en copropriété de l'immeuble — généralement par le promoteur ou le notaire — il s'impose à tous les copropriétaires présents et futurs, ainsi qu'à leurs locataires. Un règlement mal rédigé, obsolète ou inapplicable est une source inépuisable de conflits. Notre cabinet intervient en amont pour rédiger ou réviser cet acte fondateur avec la précision et la rigueur qu'il exige.

L'état descriptif de division (EDD) est le document complémentaire au règlement qui identifie et numérote chaque lot, en précisant sa nature (appartement, cave, parking, local commercial), son emplacement dans l'immeuble et sa quote-part des parties communes. L'EDD doit être parfaitement cohérent avec le règlement de copropriété et avec les actes de vente. Toute discordance entre ces documents peut remettre en cause la consistance d'un lot, affecter la répartition des charges ou provoquer des difficultés lors de la revente. Maître Alexandre Chevallier, fort de sa formation à l'ICH Paris (Institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitation), possède la maîtrise technique nécessaire pour analyser ces actes avec précision.

La modification du règlement de copropriété obéit à des règles de majorité strictes, définies aux articles 24, 25 et 26 de la loi de 1965. La répartition des charges ne peut en principe être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires (article 11 de la loi), sauf si elle résulte d'un changement d'usage d'une partie privative autorisé par l'assemblée. La modification des parties communes est soumise à la double majorité de l'article 26 (majorité en nombre de copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix). Ces seuils élevés protègent les copropriétaires minoritaires mais rendent parfois les évolutions nécessaires difficiles à mettre en œuvre. Notre cabinet vous assiste pour préparer ces résolutions en amont et maximiser les chances d'adoption.

La rédaction d'un règlement de copropriété pour une mise en copropriété d'un immeuble neuf ou d'un immeuble existant (notamment dans le cadre d'une division en volumes ou d'une transformation d'immeuble collectif) est une mission à part entière. Elle suppose de déterminer avec précision les parties communes générales et spéciales, d'organiser les droits de jouissance exclusives, de prévoir les servitudes entre lots, et d'anticiper les besoins futurs de la copropriété (installation de bornes de recharge électrique, végétalisation des toitures, etc.). Notre cabinet travaille en étroite collaboration avec les géomètres-experts et les notaires pour produire des actes de qualité, conformes aux exigences de la loi ALUR et de l'ordonnance de 2019.

La mise à conformité des règlements de copropriété avec les évolutions législatives est un enjeu croissant. De nombreux règlements anciens contiennent des clauses devenues illégales ou inapplicables, notamment en matière de discrimination dans l'accès aux parties communes ou d'interdiction de sous-location abusive. La loi ALUR a par ailleurs imposé l'intégration de certaines mentions obligatoires dans les règlements. Notre cabinet réalise des audits complets des règlements de copropriété pour identifier les clauses problématiques et proposer les modifications adaptées.

La question des charges de copropriété est intimement liée au règlement. La loi distingue les charges générales (entretien, conservation et administration des parties communes) réparties en proportion des valeurs relatives des parties privatives, et les charges spéciales afférentes aux services collectifs et équipements communs (ascenseur, chauffage collectif, gardiennage) réparties en fonction de l'utilité que ces services présentent pour chaque lot. Cette distinction, posée à l'article 10 de la loi de 1965, est fréquemment contestée lorsque la répartition prévue au règlement apparaît déséquilibrée ou inadaptée aux évolutions de l'immeuble.

Les travaux modificatifs de l'acquéreur (TMA) dans les programmes neufs constituent également un domaine d'intervention de notre cabinet. Avant la livraison d'un lot, l'acquéreur peut souhaiter modifier la distribution intérieure ou les équipements prévus. Ces modifications doivent respecter le futur règlement de copropriété et les règles de construction applicables. Maître Chevallier accompagne les acquéreurs dans la négociation et la rédaction de ces avenants pour éviter tout litige lors de la livraison.

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Contestez une décision d'assemblée générale de copropriété

L'assemblée générale des copropriétaires est l'organe souverain de la copropriété. Elle se réunit au moins une fois par an pour approuver les comptes, voter le budget prévisionnel, désigner ou révoquer le syndic et délibérer sur toutes les questions intéressant la copropriété. Mais ses décisions, même adoptées dans les formes légales, peuvent être contestées lorsqu'elles violent la loi ou portent atteinte aux droits d'un copropriétaire. L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que toute action en contestation d'une décision d'assemblée générale doit être intentée dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Ce délai est un délai préfix, insusceptible de suspension ou d'interruption, ce qui impose d'agir rapidement.

La contestation peut être fondée sur différents motifs. Une irrégularité de convocation (délai insuffisant, ordre du jour incomplet, absence de notification à un copropriétaire) peut entacher la validité de l'assemblée entière. L'article 9 du décret de 1967 impose en effet que la convocation soit notifiée à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique (avec accord préalable) au moins 21 jours avant la tenue de l'assemblée. Une assemblée convoquée avec un délai inférieur — même d'un seul jour — peut être annulée par le tribunal judiciaire.

L'abus de majorité constitue un motif autonome de contestation, distinct de la simple violation formelle. Il est caractérisé lorsqu'une décision, même adoptée dans les formes légales, cause un préjudice injustifié aux copropriétaires minoritaires dans le seul intérêt des copropriétaires majoritaires, sans contrepartie pour la collectivité. La jurisprudence de la Cour de cassation a progressivement précisé les contours de cette notion, qui s'applique notamment aux décisions de travaux somptuaires votés à la majorité simple mais dont le coût est disproportionné par rapport à l'utilité collective, ou aux résolutions favorisant les lots appartenant aux copropriétaires majoritaires au détriment des autres.

La violation des règles de majorité est un autre terrain de contestation fréquent. La loi de 1965 distingue plusieurs niveaux de majorité selon l'importance de la décision : la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance) pour les décisions courantes ; la majorité absolue de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) pour les décisions importantes telles que la désignation ou révocation du syndic, l'autorisation de travaux affectant les parties communes ; la double majorité de l'article 26 et l'unanimité pour les décisions les plus graves. Une décision adoptée à la majorité simple alors qu'elle requérait la majorité absolue est nulle.

Notre cabinet assure un suivi complet de la procédure de contestation : analyse du procès-verbal, identification des moyens d'annulation, rédaction de la lettre de mise en demeure préalable, introduction de l'assignation dans le délai légal, représentation devant le tribunal judiciaire (qui est compétent pour l'ensemble des litiges de copropriété depuis la réforme de 2019). Nous veillons également à ce que la demande de suspension provisoire de la décision contestée soit introduite, si nécessaire, dans le cadre d'une procédure de référé pour éviter que des travaux irréversibles ne soient réalisés pendant l'instance au fond.

Le droit de vote en assemblée générale est lui-même un sujet complexe. La règle de l'article 22 de la loi, selon laquelle nul ne peut représenter plus de la moitié des voix du syndicat à moins que ses propres voix l'y autorisent déjà, vise à éviter la captation du pouvoir par un copropriétaire majoritaire. Les mandats de représentation doivent répondre à des exigences formelles. Les pouvoirs en blanc remis au syndic sont désormais interdits (sauf pour les SCI et certaines personnes morales). Notre cabinet vérifie la régularité des pouvoirs et mandats lors de l'analyse des procès-verbaux.

La question des résolutions mal libellées à l'ordre du jour mérite une attention particulière. Une résolution qui ne précise pas suffisamment l'objet du vote prive les copropriétaires absents de la possibilité de donner des instructions précises à leur mandataire et peut en outre conduire à des décisions dont le contenu exact est incertain. La jurisprudence sanctionne régulièrement les convocations trop vagues, notamment pour les décisions de travaux. Notre cabinet vous accompagne non seulement dans la contestation de ces décisions, mais aussi en amont pour vous aider à rédiger des projets de résolution techniquement irréprochables.

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Engagez la responsabilité du syndic ou du syndicat des copropriétaires

Le syndic de copropriété est le mandataire du syndicat des copropriétaires. À ce titre, il engage sa responsabilité contractuelle à l'égard du syndicat lorsqu'il commet une faute dans l'exécution de son mandat. Cette faute peut consister en une carence dans l'entretien des parties communes, un défaut de souscription ou de renouvellement des assurances obligatoires, une erreur dans la tenue de la comptabilité, un retard dans le recouvrement des charges, ou encore l'omission d'engager les travaux urgents nécessaires à la sécurité de l'immeuble. La responsabilité du syndic est également susceptible d'être engagée sur le plan délictuel par les copropriétaires à titre individuel ou par les tiers (locataires, voisins) lorsque ses manquements leur causent un préjudice direct.

Les dégâts des eaux constituent le contentieux le plus fréquent en copropriété. Lorsqu'une infiltration trouve son origine dans une partie commune (toiture, façade, canalisation collective), c'est le syndicat des copropriétaires qui est responsable des dommages causés aux lots privatifs en application de l'article 14 de la loi de 1965. Cette responsabilité est de plein droit : la victime n'a pas à démontrer la faute du syndicat, mais seulement le fait que le dommage résulte d'un vice ou d'un défaut d'entretien des parties communes. La convention IRSI (convention d'indemnisation et de recours des sinistres immeuble), en vigueur depuis 2018, organise la relation entre assureurs et simplifie le traitement des sinistres inférieurs à 5 000 euros, mais elle ne supprime pas les droits à recours du copropriétaire lésé.

La faute de gestion du syndic peut également engager sa responsabilité lorsqu'il ne respecte pas les décisions de l'assemblée générale. Si l'assemblée a voté des travaux et que le syndic tarde à les faire réaliser, si les devis retenus dépassent significativement les montants votés, ou si le syndic conclut des marchés avec des entreprises liées sans respecter les règles de mise en concurrence, sa responsabilité peut être engagée. Notre cabinet a traité de nombreux dossiers impliquant des syndics professionnels ayant manqué à leur obligation de loyauté ou d'information vis-à-vis du syndicat.

La révocation du syndic est une décision grave qui peut être votée à tout moment en assemblée générale à la majorité absolue de l'article 25, et même en dehors de l'assemblée ordinaire dans les cas les plus graves (faute grave, situation de blocage). Elle peut donner lieu à une indemnité si le contrat du syndic ne prévoyait pas une clause de révocation sans indemnité. Notre cabinet vous assiste pour préparer la révocation du syndic défaillant, en sécurisant la procédure pour éviter tout recours ultérieur du syndic évincé, et pour mettre en place un syndic judiciaire ou bénévole dans l'attente de la désignation d'un nouveau professionnel.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires lui-même peut être engagée vis-à-vis des copropriétaires ou des tiers. Personne morale autonome, le syndicat répond des dommages causés par les parties communes. Sa responsabilité est distincte de celle du syndic : ce dernier n'est que son représentant légal. En pratique, le recours contre le syndicat passe par une action dirigée contre lui, représenté par son syndic, devant le tribunal judiciaire. Notre cabinet a une expérience significative de ces procédures, notamment dans les situations où l'assurance multirisque immeuble refuse de prendre en charge le sinistre ou oppose des exclusions de garantie.

L'assurance de la copropriété est un sujet connexe d'importance capitale. Le syndic est tenu de souscrire une assurance responsabilité civile au nom du syndicat (article 9-1 de la loi de 1965, issu de la loi ALUR). Cette assurance doit couvrir les dommages causés aux tiers et aux copropriétaires du fait des parties communes. En cas de sinistre, notre cabinet vous accompagne dans les relations avec l'assureur, dans la constitution du dossier de sinistre et, si nécessaire, dans la procédure judiciaire pour contester un refus de garantie ou une offre d'indemnisation insuffisante.

Notre cabinet intervient également dans les procédures de mise sous administration judiciaire des copropriétés en grande difficulté. Lorsqu'un syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, qu'il accumule des dettes importantes ou que le syndic est défaillant, le tribunal peut désigner un administrateur provisoire doté de pouvoirs élargis. Maître Chevallier peut solliciter cette mesure au nom des copropriétaires ou d'un créancier, et accompagner le syndicat tout au long de cette procédure de redressement.

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Recouvrez ou contestez des charges de copropriété

Les charges de copropriété sont les dépenses communes dont chaque copropriétaire doit assurer le paiement selon sa quote-part. Leur recouvrement est une préoccupation majeure de la gestion de copropriété : un copropriétaire défaillant fragilise l'ensemble de la collectivité, qui doit avancer les fonds nécessaires au fonctionnement de l'immeuble. La loi de 1965 organise un régime de recouvrement particulièrement efficace, combinant des procédures rapides et des sûretés réelles sur les lots.

Le privilège immobilier spécial de l'article 19 de la loi de 1965 confère au syndicat des copropriétaires une garantie exceptionnelle sur le lot du copropriétaire débiteur. Ce privilège porte sur les créances de l'année courante et des deux années précédentes. Il prime sur l'hypothèque de premier rang et permet, en cas de vente du lot, de se faire payer en priorité sur le prix. Son inscription est automatique, sans formalité particulière, ce qui en fait un outil redoutable. En complément, l'action oblique et la saisie immobilière du lot permettent de recouvrer les charges impayées au-delà des deux dernières années.

La procédure de recouvrement des charges impayées débute généralement par la mise en demeure formelle du copropriétaire défaillant, suivie si nécessaire d'une injonction de payer (procédure non contradictoire rapide) ou d'une assignation au fond. Depuis la loi ALUR, l'article 19-2 de la loi de 1965 permet au syndicat d'obtenir en référé le paiement des provisions du budget prévisionnel dès lors que la dette est certaine, liquide et exigible. Cette procédure d'urgence, menée devant le président du tribunal judiciaire, permet d'obtenir une décision en quelques semaines. Notre cabinet maîtrise parfaitement ces procédures et assure un suivi complet jusqu'au recouvrement effectif.

La contestation des charges par le copropriétaire est également un terrain d'intervention de notre cabinet. Un copropriétaire peut contester la régularité d'un appel de fonds si la décision qui le fonde n'a pas été régulièrement votée, si les travaux facturés ne correspondent pas aux travaux votés, ou si la répartition entre les copropriétaires est erronée. Il peut également demander la révision judiciaire des clés de répartition lorsque celles prévues au règlement sont manifestement inégalitaires. L'article 12 de la loi de 1965 permet en effet au tribunal de réviser la répartition des charges si elle est établie dans une proportion telle que la quote-part attribuée à un lot est supérieure de plus d'un quart à ce qu'elle devrait être.

La gestion du fonds de travaux, rendu obligatoire par la loi ALUR pour les copropriétés de plus de 10 lots, est une source croissante de litiges. Ce fonds, alimenté par une cotisation annuelle obligatoire d'au moins 5 % du budget prévisionnel, est destiné à financer les travaux importants. Son utilisation doit être votée en assemblée générale et ne peut excéder son montant. Notre cabinet conseille les syndicats sur les règles d'utilisation de ce fonds et défend les copropriétaires qui contestent des utilisations abusives.

Les appels de fonds exceptionnels pour travaux constituent fréquemment un motif de litige. Lorsque l'assemblée vote des travaux importants (ravalement de façade, réfection de toiture, remplacement des ascenseurs), elle vote également un plan de financement prévoyant des appels de fonds échelonnés. Un copropriétaire qui ne peut pas payer ces sommes peut se trouver en difficulté financière réelle. Notre cabinet analyse les possibilités d'étalement de paiement, négocie avec le syndicat des plans d'apurement, et représente les copropriétaires devant le tribunal si un plan amiable n'est pas possible.

La vente d'un lot en copropriété impose des obligations d'information spécifiques relatives aux charges. Le pré-état daté et l'état daté fournis par le syndic informent l'acquéreur des charges courantes, des dettes du syndicat, des travaux votés et des procédures en cours. Notre cabinet conseille les vendeurs et acquéreurs sur l'interprétation de ces documents et les garanties à insérer dans les actes de vente pour se protéger contre les charges imprévues.

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Résolvez vos litiges de voisinage et protégez vos parties privatives

Les litiges de voisinage en copropriété sont d'une diversité et d'une complexité particulières, car ils combinent les règles du droit civil ordinaire (articles 544 et suivants du Code civil) avec les règles spéciales de la loi de 1965 et du règlement de copropriété. Un trouble de voisinage peut opposer un copropriétaire à un autre, un copropriétaire à un locataire, ou encore un copropriétaire à la copropriété elle-même. La frontière entre parties privatives et parties communes est souvent au cœur de ces litiges.

La théorie des troubles anormaux du voisinage, consacrée par la jurisprudence de la Cour de cassation, permet d'obtenir réparation du préjudice causé par des nuisances dépassant les inconvénients normaux de la vie en société, sans qu'il soit nécessaire de démontrer une faute. Ce principe s'applique avec une intensité particulière en copropriété, où les lots sont par nature contigus et où les nuisances sonores, olfactives ou visuelles sont inévitables. Les nuisances sonores (comportements bruyants, installations d'équipements vibrants, travaux intempestifs) constituent le premier motif de plainte entre copropriétaires. Notre cabinet évalue la qualification juridique du trouble, réunit les preuves nécessaires et engage les procédures appropriées.

La protection des parties privatives face aux empiètements d'autres copropriétaires ou des parties communes est une mission essentielle. Un copropriétaire qui a réalisé des travaux empiétant sur les parties communes (élargissement d'une fenêtre, installation d'une climatisation en façade, aménagement d'une terrasse au-delà de sa superficie privative) engage sa responsabilité et peut être contraint à la remise en état aux frais. Inversement, un copropriétaire victime d'un empiètement des parties communes sur sa partie privative (installation d'équipements collectifs dans son lot) peut exiger une indemnisation ou la suppression de l'équipement.

Les dégâts des eaux sont le sinistre le plus fréquent en copropriété et souvent la source de litiges entre voisins. Lorsque la fuite provient d'une partie privative (robinet défectueux, joint usé, lave-linge mal raccordé), c'est la responsabilité du copropriétaire ou du locataire occupant qui est engagée. La convention IRSI (convention d'indemnisation et de recours des sinistres immeuble) organise, entre les assureurs des parties, les règles de prise en charge et de recours pour les sinistres inférieurs à 5 000 euros hors taxes. Au-delà de ce seuil, ou en l'absence d'assurance d'une des parties, les recours judiciaires redeviennent indispensables. Notre cabinet accompagne les victimes de dégâts des eaux depuis la déclaration du sinistre jusqu'à l'indemnisation complète.

La question des travaux privatifs réalisés sans autorisation est récurrente. Le règlement de copropriété impose généralement l'autorisation préalable du syndicat (ou de l'assemblée générale) pour les travaux touchant aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble. Des travaux réalisés sans cette autorisation peuvent être sanctionnés par une action en démolition ou remise en état, y compris des années après leur réalisation, car l'action du syndicat se prescrit par cinq ans à compter de la découverte des travaux. Notre cabinet évalue la situation, négocie la régularisation amiable ou engage les procédures judiciaires nécessaires.

Les conflits liés aux animaux domestiques sont une source croissante de litiges en copropriété. Si le règlement de copropriété peut réglementer la détention d'animaux dans les parties privatives, la jurisprudence a posé des limites : l'interdiction totale de détenir des animaux de compagnie est considérée comme une clause abusive (loi du 9 mars 1999). En revanche, le règlement peut valablement interdire les chiens dans les parties communes ou exiger leur tenue en laisse. Notre cabinet conseille les copropriétaires sur leurs droits et les assiste dans les litiges liés à la détention d'animaux.

La sous-location et les locations touristiques de courte durée (type Airbnb) constituent un défi majeur pour les copropriétés. La loi ELAN du 23 novembre 2018 a renforcé les obligations déclaratives pour les locations de meublés touristiques. Le règlement de copropriété peut valablement interdire les locations meublées de courte durée si l'immeuble est à destination exclusivement bourgeoise, ou soumettre ces activités à des conditions particulières. Notre cabinet intervient pour conseiller les copropriétaires investisseurs sur la légalité de leur activité, et pour assister les syndicats qui souhaitent mettre fin à des locations contraires au règlement.

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Nos clients en droit de la copropriété

Equitéo Avocat accompagne une clientèle diverse et exigeante dans tous les aspects du droit de la copropriété. Notre approche est toujours personnalisée, car chaque client a des besoins et des enjeux spécifiques. Voici les profils des clients que nous représentons et conseillons au quotidien.

Les copropriétaires particuliers constituent le cœur de notre clientèle. Propriétaires d'un appartement, d'un studio d'investissement, d'un local commercial ou d'une cave, ils font face à des problématiques très variées : contestation d'une décision d'assemblée générale qui affecte leur lot, litige avec un voisin bruyant ou source d'infiltrations, désaccord avec le syndic sur des charges injustifiées, ou nécessité de réaliser des travaux privatifs soumis à autorisation. Nous les accompagnons à toutes les étapes : conseil préventif, négociation amiable et, si nécessaire, représentation devant les juridictions compétentes. Beaucoup de nos clients copropriétaires nous contactent après avoir tenté en vain de régler leur différend directement avec le syndic ou leurs voisins, et découvrent que l'intervention d'un avocat spécialisé change radicalement la dynamique des discussions.

Les investisseurs immobiliers qui détiennent plusieurs lots dans une même copropriété ou dans des copropriétés différentes ont des besoins spécifiques. Leur patrimoine dépend directement de la bonne gestion des syndicats dans lesquels ils participent. Ils souhaitent souvent exercer une influence sur les décisions de la copropriété pour protéger la valeur de leur investissement, et ont besoin d'un conseil juridique réactif pour gérer les impayés de charges, sécuriser leurs baux, ou arbitrer entre des lots dans le cadre d'une réorganisation de leur portefeuille. Notre cabinet leur offre un accompagnement de bout en bout, intégrant la dimension contentieuse et la dimension conseil.

Les syndicats de copropriétaires, en tant que personnes morales, ont besoin d'une représentation juridique compétente pour exercer leurs droits en justice ou défendre leurs intérêts. Que ce soit pour recouvrer des charges impayées auprès d'un copropriétaire défaillant, engager la responsabilité d'une entreprise de travaux pour malfaçons, ou défendre le syndicat face à une action en annulation d'une décision d'assemblée, notre cabinet intervient comme avocat du syndicat. Nous collaborons étroitement avec les syndics professionnels pour assurer une défense efficace et coordonnée des intérêts collectifs.

Les syndics professionnels font appel à notre cabinet pour obtenir un conseil juridique indépendant sur des situations délicates : interprétation d'une clause du règlement de copropriété, conduite à tenir face à un copropriétaire menaçant d'engager une procédure, rédaction d'une résolution d'assemblée sur un sujet complexe, ou encore accompagnement dans la mise en œuvre de travaux votés. La relation entre un syndic professionnel et un avocat spécialisé est complémentaire : le syndic maîtrise la gestion opérationnelle, l'avocat apporte l'analyse juridique et la capacité d'agir en justice. Maître Chevallier, dont la formation à l'ICH Paris lui confère une double compétence technique et juridique, est particulièrement bien positionné pour ce type de mission.

Les syndics bénévoles gèrent souvent de petites copropriétés familiales ou d'immeubles de rapport sans avoir de formation juridique spécifique. Ils sont exposés à des risques personnels s'ils commettent des erreurs dans l'exercice de leur mandat. Notre cabinet propose des missions de conseil et de formation adaptées à ces syndics non professionnels : rédaction des convocations et ordres du jour, vérification de la légalité des résolutions envisagées, assistance lors des assemblées générales, et intervention en cas de litige. Nous leur permettons d'exercer leur mandat avec sérénité en sachant qu'ils peuvent compter sur un appui juridique de qualité.

Les membres du conseil syndical jouent un rôle de contrôle essentiel dans la vie de la copropriété. Ils ont accès à tous les documents de gestion du syndic et peuvent mandater un expert pour vérifier les comptes. Mais leur mission est complexe et peut les exposer à des responsabilités s'ils ne l'exercent pas correctement. Notre cabinet les assiste dans leur mission : compréhension de leurs droits et obligations, analyse des documents comptables, détection d'anomalies dans la gestion du syndic, et préparation des rapports destinés à l'assemblée générale. Lorsque le conseil syndical souhaite proposer des résolutions ou exercer collectivement leurs droits, nous les accompagnons pas à pas.

Les promoteurs immobiliers qui mettent en copropriété des immeubles neufs ou réhabilitent des immeubles existants ont besoin d'un accompagnement juridique dès la phase de conception. La rédaction du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division doit être anticipée et coordonnée avec les plans du géomètre et les actes notariés. Notre cabinet intervient en amont pour sécuriser ces documents fondateurs, éviter les erreurs qui se révèlent coûteuses lors de la première assemblée générale ou des premières ventes. Nous traitons également les litiges de garantie décennale et de garantie de parfait achèvement qui surviennent dans les premières années de vie de la copropriété.

Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) et les investisseurs institutionnels (SCPI, fonds immobiliers, family offices) qui détiennent des lots en copropriété ont des contraintes particulières liées à leur statut de personne morale. Ils doivent être régulièrement représentés aux assemblées générales par un mandataire habilité, et leurs décisions internes doivent être coordonnées avec les décisions de la copropriété. Notre cabinet les accompagne dans la gestion de leur présence au sein des copropriétés, depuis la rédaction des mandats de représentation jusqu'à la défense de leurs intérêts en cas de litige.

Les locataires sont également des personnes affectées par les décisions de la copropriété, même s'ils n'en sont pas membres. Une décision de l'assemblée peut autoriser des travaux qui rendent le logement inhabitable pendant plusieurs mois, modifier les conditions d'accès aux parties communes, ou aggraver les charges locatives. Le locataire n'a pas qualité pour agir directement en contestation d'une décision d'assemblée (ce droit appartient aux copropriétaires), mais il dispose de recours contre son bailleur et peut, dans certains cas, intervenir volontairement dans une procédure judiciaire. Notre cabinet défend les droits des locataires face aux décisions de copropriété qui leur portent préjudice.