Droit de surélévation en copropriété : même propriétaire d'un lot unique, le syndicat reste maître de la décision

Catégorie droit de la copropriété

AuteurAlexandre CHEVALLIER

Date de création17 avril 2026

Temps de lecture10 minutes

Mis à jour17 avril 2026

Un copropriétaire peut-il décider seul de surélever le bâtiment dont il détient l'intégralité des parties privatives ? La Cour de cassation répond clairement par la négative dans un arrêt publié au bulletin du 2 avril 2026. Une décision qui intéresse directement tous les acteurs de la construction, de la promotion immobilière et de la copropriété.

Par un arrêt publié au bulletin du 2 avril 2026 (Cass. civ. 3e, n° 24-15.059), la troisième chambre civile de la Cour de cassation expose une règle en droit de la copropriété et de la construction : dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever un bâtiment comportant des parties communes — même uniquement des parties communes spéciales — appartient exclusivement au syndicat des copropriétaires, et non au copropriétaire qui détiendrait l'intégralité du lot privatif de ce bâtiment. Cette décision, rendue sous l'empire de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, vient clarifier les droits respectifs des copropriétaires et du syndicat face aux projets de surélévation. Elle revêt une portée pratique considérable pour les opérations de construction en milieu urbain, où la surélévation constitue un levier de densification de plus en plus prisé.

Introduction : la surélévation, un enjeu stratégique en milieu urbain

Dans les grandes métropoles françaises, où le foncier disponible se raréfie et les coûts d'acquisition atteignent des sommets, la surélévation d'immeubles existants s'est imposée comme une solution de densification urbaine particulièrement attractive. Créer de nouveaux logements ou locaux professionnels en ajoutant des étages à un bâtiment déjà construit : l'idée séduit promoteurs, investisseurs et copropriétaires. Mais qui détient le droit de décider d'une telle opération au sein d'une copropriété ?

C'est précisément la question que vient de trancher la Cour de cassation dans un arrêt de principe rendu le 2 avril 2026 (Cass. civ. 3e, 2 avril 2026, n° 24-15.059, publié au bulletin). La réponse est sans ambiguïté : dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever un bâtiment comportant des parties communes appartient au syndicat des copropriétaires, quand bien même un seul copropriétaire détiendrait l'intégralité des parties privatives de ce bâtiment.

Chez Equitéo, cabinet spécialisé en droit de la construction, de l'immobilier et de l'urbanisme, nous vous proposons une analyse complète de cet arrêt et de ses implications pratiques.

Lire la décision intégrale sur Légifrance

Les faits : un copropriétaire qui voulait surélever « son » bâtiment

Une configuration atypique

L'affaire présentait une configuration que l'on rencontre parfois dans les ensembles immobiliers complexes. Un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis était composé de quatre bâtiments distincts, désignés A, B, C et D. La société civile immobilière Acanthe immobilier (la SCI) était propriétaire du lot n° 171, situé dans le bâtiment D. Ce lot constituait la totalité des parties privatives du bâtiment D. Par ailleurs, à ce lot étaient attachées non seulement une quote-part des parties communes générales de la copropriété, mais également la totalité des parties communes spéciales du bâtiment D.

En d'autres termes, la SCI se trouvait dans une situation particulière : elle détenait l'intégralité du bâtiment D en tant que partie privative, tout en étant la seule à bénéficier des parties communes spéciales de ce même bâtiment. De là, elle en avait conclu qu'elle était, en quelque sorte, seule maîtresse de son bâtiment.

Le projet de surélévation et le refus de l'assemblée générale

Fort de cette conviction, la SCI a souhaité procéder à la surélévation du bâtiment D afin d'y créer de nouveaux lots privatifs — une opération classique de densification verticale. Elle a fait inscrire son projet à l'ordre du jour d'une assemblée générale des copropriétaires, conformément aux règles applicables.

Mais les résolutions soumises au vote ont été rejetées par l'assemblée générale. La SCI, estimant que ce refus était injustifié, a alors saisi le tribunal pour obtenir l'annulation de ces résolutions de rejet. Dans le même temps — et c'est là que la situation se corse —, elle avait d'ores et déjà entrepris les travaux de surélévation sans attendre l'autorisation de la copropriété.

La réaction du syndicat : demande de remise en état

Face à l'exécution unilatérale des travaux, le syndicat des copropriétaires a réagi en formulant une demande reconventionnelle : il a sollicité la remise des lieux dans leur état antérieur aux travaux entrepris sans autorisation. La cour d'appel de Paris, dans son arrêt du 20 mars 2024 (pôle 4, chambre 2), a donné raison au syndicat, rejetant les prétentions de la SCI et ordonnant sous astreinte la cessation des travaux ainsi que la remise en état du bâtiment D. La SCI a alors formé un pourvoi en cassation.

Le débat juridique : qui détient le droit de surélever ?

L'argumentation de la SCI : le silence du règlement de copropriété devait lui profiter

La SCI développait un raisonnement en apparence séduisant. Elle soutenait que le règlement de copropriété, s'il envisageait le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs lots privatifs distincts, était resté silencieux sur le droit de surélever un bâtiment constitué d'un seul lot privatif appartenant à un seul copropriétaire.

Elle en déduisait que, dans ce silence, il fallait appliquer le principe selon lequel le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage privatif d'un seul copropriétaire appartient à ce copropriétaire. En d'autres termes, là où le règlement ne dit rien, c'est le droit commun de la propriété privée qui devrait s'appliquer : le propriétaire est libre de faire ce qu'il veut de son bien. La SCI invoquait à l'appui de son moyen une violation de l'article 1134 du Code civil (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu article 1103) et de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

Le cadre légal applicable : articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965

Pour comprendre la réponse de la Cour de cassation, il est indispensable de rappeler le cadre légal en vigueur à l'époque des faits.

L'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe la liste des parties communes dans une copropriété. Il définit notamment comme parties communes le sol, les cours, les toitures, les gros œuvres des bâtiments. La toiture, élément central dans toute opération de surélévation, constitue donc en principe une partie commune.

L'article 35 de la même loi, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR (applicable en l'espèce, antérieure à la réforme de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019), encadre précisément le droit de surélévation. Il prévoit que la décision de surélever un bâtiment en vue de créer de nouveaux locaux privatifs appartient, en principe, au syndicat des copropriétaires, qui peut céder ce droit ou l'exercer lui-même.

L'articulation de ces deux textes conduit à une conclusion claire : dès lors qu'un bâtiment comporte des parties communes — même des parties communes dites « spéciales », c'est-à-dire dont seuls certains copropriétaires ont l'usage —, le droit de le surélever appartient au syndicat.

La réponse de la Cour de cassation : une règle limpide et sans exception

Le principe posé par l'arrêt du 2 avril 2026

La troisième chambre civile, présidée par Mme Teiller, énonce le principe suivant (point 7 de l'arrêt) :

« Il résulte des articles 3 et 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le second dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, que, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires. »

La formule est particulièrement nette. Elle couvre deux hypothèses :

• Les parties communes générales : accessibles à tous les copropriétaires (toiture, gros œuvre, etc.).
• Les parties communes spéciales : dont seuls certains copropriétaires bénéficient (par exemple, la cage d'escalier d'un seul bâtiment dans un ensemble de plusieurs bâtiments). Dans les deux cas, dès lors que le bâtiment en comporte, le droit de surélévation relève du syndicat, et non du copropriétaire, même si ce dernier est l'unique propriétaire des parties privatives dudit bâtiment.

L'application au cas d'espèce : le bâtiment D n'était pas une partie privative

La Cour relève ensuite l'analyse souveraine de la cour d'appel (point 8) : le bâtiment D était certes composé d'un seul lot privatif appartenant à la SCI, mais il comportait également des parties communes — en l'occurrence, des parties communes spéciales. Ce constat factuel est décisif : le bâtiment D n'était pas, dans son intégralité, une partie privative de la SCI.

Par ailleurs, la cour d'appel avait souverainement retenu que le droit de surélever n'était pas inclus dans les parties communes spéciales telles que définies par le règlement de copropriété. Cette qualification contractuelle — qui relève de l'interprétation du règlement — achève de démontrer que la SCI ne pouvait pas se prévaloir d'un quelconque droit de surélévation.

La conclusion s'impose donc : seul le syndicat des copropriétaires pouvait céder le droit de surélévation du bâtiment D et autoriser de tels travaux en assemblée générale. La SCI, en entreprenant les travaux sans cette autorisation, avait agi illicitement.

Le sort du pourvoi

La Cour de cassation rejette le pourvoi dans toutes ses branches. La première branche, que nous venons d'analyser, est déclarée non fondée. La seconde branche est écartée sans motivation spéciale, au motif qu'elle n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation (application de l'article 1014, alinéa 2, du Code de procédure civile). La SCI est condamnée aux dépens et au paiement d'une somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Portée pratique de la décision : ce que cela change concrètement

Pour les copropriétaires détenteurs d'un lot unique dans un bâtiment

Cette décision constitue un avertissement sérieux pour tout copropriétaire qui détiendrait l'intégralité des parties privatives d'un bâtiment au sein d'une copropriété plus large. La tentation peut être grande de se considérer comme « propriétaire unique » de ce bâtiment et d'en disposer librement. L'arrêt du 2 avril 2026 rappelle que cette logique se heurte à la réalité juridique de la copropriété : tant que des parties communes subsistent dans le bâtiment, le syndicat conserve ses prérogatives, notamment le droit de décider ou d'autoriser toute surélévation.

Sur le plan pratique, cela signifie que :

• Tout projet de surélévation doit être soumis à l'assemblée générale des copropriétaires.
• La décision est prise selon les règles de majorité applicables (majorité de l'article 26 de la loi de 1965, soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, sauf cession du droit à un tiers qui requiert une majorité différente).
• Commencer des travaux de surélévation sans autorisation expose le copropriétaire à une condamnation à la remise en état, assortie le cas échéant d'une astreinte, comme en l'espèce. Dans ce type de contentieux, le recours à un avocat en droit de la copropriété à Paris permet d'arbitrer en amont la stratégie à adopter — négociation avec le syndicat, mise à l'ordre du jour d'une AG, ou action en annulation des résolutions de rejet —, avant que l'engagement de travaux non autorisés ne vienne figer la position du copropriétaire.

Pour les promoteurs et investisseurs immobiliers

La surélévation d'immeubles existants est un vecteur important de la construction de logements neufs en zone dense. De nombreux promoteurs envisagent d'acquérir des droits de surélévation ou de racheter des lots stratégiques pour déployer ce type d'opérations. Cet arrêt leur rappelle que la négociation doit impérativement se faire avec le syndicat des copropriétaires, et non avec le seul copropriétaire du bâtiment concerné, même si ce dernier est l'unique titulaire des parties privatives.

Concrètement, la cession du droit de surélévation doit être décidée en assemblée générale et formalisée dans un acte notarié. L'acquisition d'un lot privatif, aussi important soit-il, ne confère pas automatiquement le droit de surélever le bâtiment correspondant.

Pour les syndics de copropriété

Les syndics sont en première ligne pour informer les copropriétaires de leurs droits et obligations. Cet arrêt leur rappelle qu'ils doivent être vigilants face aux projets unilatéraux de surélévation et réagir rapidement en cas de travaux entrepris sans autorisation. Le syndicat dispose d'un fondement solide pour demander en justice la cessation des travaux et la remise en état, comme l'illustre la condamnation prononcée dans cette affaire.

La question des règlements de copropriété : l'importance des stipulations expresses

L'arrêt souligne un point fondamental : la règle qu'il pose s'applique dans le silence du règlement de copropriété. Cela signifie qu'un règlement de copropriété peut déroger à ce principe en attribuant expressément le droit de surélévation à un copropriétaire déterminé. Cette possibilité existe, mais elle doit être stipulée de manière claire et non équivoque dans le règlement.

En pratique, il est donc essentiel, lors de la rédaction ou de la révision d'un règlement de copropriété, de traiter explicitement la question du droit de surélévation, surtout dans les ensembles immobiliers complexes comportant plusieurs bâtiments avec des situations de propriété atypiques. Un règlement bien rédigé permet d'éviter les litiges coûteux, comme celui qui a donné lieu à cet arrêt.

Le régime issu de l'ordonnance du 30 octobre 2019 : quelques précisions

Il convient de noter que la Cour de cassation prend soin de préciser que sa décision est rendue sous l'empire de l'article 35 de la loi de 1965 dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, antérieure à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019.

Cette ordonnance a réformé en profondeur le droit de la copropriété, entrant en vigueur le 1er juin 2020. L'article 35 a été modifié, mais le principe selon lequel le droit de surélévation appartient au syndicat des copropriétaires reste au cœur du dispositif légal. Les règles de majorité ont cependant pu évoluer, et il convient de se référer au texte applicable à la date des travaux envisagés.

Pour les copropriétés soumises au nouveau régime, la prudence s'impose de la même manière : vérifier le règlement de copropriété, consulter le syndicat et obtenir l'autorisation de l'assemblée générale restent des étapes incontournables avant tout projet de surélévation.

Synthèse des enseignements de l'arrêt

Pour récapituler les points essentiels retenus par la Cour de cassation dans cet arrêt du 2 avril 2026 :

• Le droit de surélévation appartient au syndicat dès lors que le bâtiment concerné comporte des parties communes, qu'elles soient générales ou spéciales.
• Le fait de détenir l'intégralité des parties privatives d'un bâtiment ne confère pas au copropriétaire le droit de le surélever unilatéralement.
• Le silence du règlement de copropriété sur le sujet ne crée pas de droit au profit du copropriétaire : c'est la loi qui s'applique, et elle désigne le syndicat.
• Des travaux entrepris sans autorisation de l'assemblée générale exposent leur auteur à une remise en état forcée, assortie d'une astreinte.
• Une stipulation expresse du règlement de copropriété reste le seul moyen de déroger à ce principe et d'attribuer le droit de surélévation à un copropriétaire déterminé.

L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 2 avril 2026 (Cass. civ. 3e, n° 24-15.059, publié au bulletin) s'inscrit dans une jurisprudence protectrice des droits collectifs du syndicat des copropriétaires face aux initiatives individuelles de certains copropriétaires. Il rappelle avec force que la surélévation d'un bâtiment en copropriété n'est pas une décision que l'on prend seul, même lorsque l'on est l'unique propriétaire des parties privatives de ce bâtiment. Tant que des parties communes subsistent - et la toiture en est l'exemple le plus évident -, le syndicat conserve la maîtrise de la décision.

Cette règle est à la fois une protection pour les copropriétaires contre des opérations qui pourraient affecter la structure et la valeur de l'immeuble, et un impératif de gouvernance collective inhérent au statut de la copropriété. Elle impose aux acteurs de la construction et de la promotion immobilière une vigilance accrue dans le montage de leurs opérations de surélévation en milieu urbain.

Chez Equitéo, nous accompagnons les copropriétaires, les syndicats de copropriétaires, les promoteurs et les investisseurs dans la sécurisation juridique de leurs projets de construction et de valorisation immobilière. Que vous envisagiez une surélévation, une restructuration de lot ou une cession de droits, nos équipes sont à votre disposition pour analyser votre situation et vous guider dans le respect des règles applicables.

Références

• Décision commentée : Cour de cassation, troisième chambre civile, 2 avril 2026, n° 24-15.059, publié au bulletin — Lire sur Légifrance
• Textes cités :
  • Article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (parties communes)
  • Article 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR (droit de surélévation)
  • Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR)
  • Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis
  • Article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (devenu article 1103 du Code civil)
• Jurisprudence citée :
  • Cour d'appel de Paris, pôle 4, chambre 2, 20 mars 2024 (arrêt attaqué)