Surélévation d'un immeuble en copropriété : le guide complet (définition, majorité, procédure, jurisprudence)

Catégorie droit de la copropriété

AuteurAlexandre Chevallier

Date de création18 avril 2026

Temps de lecture46 minutes

Mis à jour18 avril 2026

La surélévation en copropriété s'impose aujourd'hui comme l'une des réponses juridiques et économiques les plus pertinentes à la pénurie foncière des grandes villes. Surélever un immeuble, c'est transformer la toiture en ressource : créer de nouveaux logements sans consommer de terrain, financer des travaux lourds (ravalement, isolation thermique, mise aux normes d'ascenseurs) grâce au produit de la cession des droits à construire, et valoriser le patrimoine collectif. Les pouvoirs publics ont pris la mesure de l'enjeu : depuis l'ordonnance du 3 octobre 2013, la loi ALUR du 24 mars 2014 et la loi ELAN du 23 novembre 2018, le régime juridique de la surélévation d'un immeuble en copropriété n'a cessé d'être assoupli pour lever les blocages hérités du texte originel de 1965.

Ce guide présente, de manière pédagogique et technique, l'ensemble du régime applicable à la surélévation d'un immeuble soumis au statut de la copropriété : définition jurisprudentielle de la surélévation immeuble, titulaire du droit de surélever, conditions de majorité (article 26 et article 26-1), procédure étape par étape, lot transitoire depuis la loi ELAN, cession du droit de surélévation à un tiers, droit de priorité, indemnisation des copropriétaires préjudiciés, jurisprudence récente et stratégie contentieuse. Il est conçu pour les copropriétaires qui envisagent une surélévation en copropriété, les syndics, les conseils syndicaux, les promoteurs immobiliers intéressés par l'acquisition de droits à construire, ainsi que pour tous les professionnels de l'immobilier parisien confrontés à ces opérations de plus en plus fréquentes.

Tout savoir sur la surélévation en copropriété : définition jurisprudentielle, titulaire du droit, majorité de l'article 26, procédure, lot transitoire issu de la loi ELAN, cession du droit de surélévation, droit de priorité, indemnisation et jurisprudence récente.

Sommaire

Qu'est-ce qu'une surélévation en copropriété ? Définition et cadre juridique

Une notion forgée par la jurisprudence, non par la loi

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne définit pas expressément ce qu'il faut entendre par « surélévation ». Cette absence de définition légale a conduit la Cour de cassation, au fil de décennies, à dégager une définition prétorienne aujourd'hui constante. Selon la 3ᵉ chambre civile, la surélévation d'un immeuble en copropriété se caractérise par la réunion de trois critères cumulatifs :

• une construction en dur (et non des structures légères, démontables ou amovibles) ;
• une prolongation verticale des façades existantes ;
• un exhaussement du faîtage de la toiture, qui se matérialise souvent par une élévation de la panne faîtière centrale.

Ces critères sont issus d'une longue série d'arrêts : Cass. 3ᵉ civ., 16 novembre 1982, n° 81-12.087 qui exige l'exhaussement de la panne faîtière ; Cass. 3ᵉ civ., 6 mars 1991, n° 89-18.758 qui confirme le critère de l'élévation du faîtage ; Cass. 3ᵉ civ., 26 avril 1983, n° 82-11.865 qui qualifie de surélévation les travaux emportant « prolongation verticale des façades et exhaussement à un niveau plus élevé de la terrasse constituant la toiture de l'immeuble ». La surélévation peut intervenir sans création formelle d'un nouveau niveau — un simple rehaussement de la toiture avec création d'espaces habitables mansardés suffit.

D'un point de vue technique, une opération de surélévation immeuble consiste à élever d'un ou plusieurs niveaux un bâti existant sans modifier son emprise au sol. Les modalités concrètes varient selon la typologie du bâti : structure béton ou bois, solidité des murs porteurs existants, type de charpente, pente de toit, présence de fondations compatibles. Dans la politique publique actuelle, la surélévation est devenue un outil central de lutte contre l'artificialisation des sols et de production de logements en zone tendue — Paris étant l'un des principaux terrains d'expérimentation.

Distinction avec les opérations voisines

L'enjeu est pratique : la qualification de surélévation déclenche l'application des articles 35 à 37-1 de la loi de 1965 et impose des règles de majorité et de forme exigeantes. À défaut, des règles plus souples s'appliquent. Il faut donc distinguer la véritable surélévation d'un immeuble :

• du simple redressement de combles (pose de chiens-assis, création de fenêtres de toit, aménagement intérieur) qui ne provoque pas d'exhaussement du faîtage (Cass. 3ᵉ civ., 6 octobre 1993, n° 91-18.289) ;
• de l'aménagement d'une terrasse avec des structures légères démontables (véranda amovible, garde-corps), qui relève de la simple modification de l'aspect extérieur (Cass. 3ᵉ civ., 16 mars 2005, n° 04-10.727) ;
• des travaux sur parties communes relevant de l'article 25, b) de la loi, autorisés à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Cette qualification est souvent au cœur des contentieux : un copropriétaire du dernier étage aura intérêt à défendre la qualification de « simple aménagement », beaucoup plus aisée à obtenir, tandis que les autres copropriétaires opposés au projet invoqueront la surélévation pour imposer la procédure exigeante de l'article 35.

Les textes applicables à la surélévation en copropriété

Le régime de la surélévation en copropriété repose sur plusieurs dispositions de la loi du 10 juillet 1965, complétées par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et modifiées à plusieurs reprises :

• l'article 3 de la loi de 1965 qualifie le droit de surélever de droit accessoire aux parties communes ;
• l'article 35 fixe les règles de majorité applicables à la surélévation par le syndicat et à la cession du droit de surélévation ;
• l'article 36 organise l'indemnisation des copropriétaires préjudiciés ;
• l'article 37 encadre les conventions de réserve du droit de surélever (aujourd'hui de simple portée résiduelle) ;
• l'article 37-1, créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, interdit désormais toute réserve conventionnelle du droit de surélever et consacre le lot transitoire comme unique outil de privatisation.

À ces dispositions de droit de la copropriété s'ajoutent l'ensemble des règles de droit de l'urbanisme applicables aux travaux sur existant (permis de construire, déclaration préalable, règles du PLU, protection patrimoniale) et les textes de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 qui consacrent la surélévation comme levier de rénovation énergétique.

À qui appartient le droit de surélévation en copropriété ?

Un droit accessoire aux parties communes : la règle de principe

En vertu de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, « sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes ». Autrement dit, dans une copropriété classique, lorsque le règlement ne prévoit rien de contraire, le droit de surélévation appartient collectivement au syndicat des copropriétaires.

Cette règle emporte une conséquence décisive : seul le syndicat peut décider de l'exercice ou de l'aliénation du droit de surélever. Un copropriétaire individuel, fût-il propriétaire de l'ensemble des lots du dernier étage, ne peut pas surélever unilatéralement l'immeuble. La Cour de cassation l'a rappelé avec fermeté dans un arrêt récent, objet d'un commentaire détaillé dans notre article « Droit de surélévation en copropriété : le syndicat décide », qui illustre parfaitement cette jurisprudence.

Les dérogations : parties communes spéciales et lot transitoire

Le caractère accessoire du droit de surélévation n'est pas d'ordre public. L'article 43 de la loi de 1965 n'ayant pas inclus l'article 3 parmi les dispositions impératives, le règlement de copropriété peut organiser autrement le titulaire du droit. Trois configurations sont envisageables :

1. Attribution aux parties communes spéciales d'un bâtiment : dans une copropriété comprenant plusieurs bâtiments, le règlement peut intégrer le droit de surélévation dans les parties communes spéciales d'un bâtiment déterminé. Seuls les copropriétaires de ce bâtiment auront alors vocation à décider de la surélévation (Cass. 3ᵉ civ., 19 novembre 2014, n° 13-18.925).
2. Privatisation via un lot transitoire : depuis la loi ELAN, c'est la seule modalité admise pour confier le droit de surélever à une personne déterminée (voir plus loin).
3. Conventions antérieures au 25 novembre 2018 : les clauses de l'ancien article 37, qui permettaient à un copropriétaire ou à un tiers de se réserver l'exercice du droit de surélévation pour 10 ans, demeurent valables mais s'éteindront définitivement au plus tard le 24 novembre 2028.

Le cas particulier des copropriétés pavillonnaires

La surélévation d'un pavillon dans une copropriété horizontale soulève des difficultés spécifiques. La doctrine majoritaire et un arrêt du 18 octobre 2018 (Cass. 3ᵉ civ., n° 17-23.019) considèrent que, lorsque le pavillon constitue une partie privative autonome, le droit de surélévation s'analyse en une partie privative par accessoire du lot. Le copropriétaire concerné n'a donc pas besoin que le syndicat lui cède ce droit. Il doit néanmoins obtenir une autorisation de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25, b) de la loi de 1965, car les travaux affectent nécessairement l'aspect extérieur du groupe d'immeubles. Si la surélévation de la maison en copropriété porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, l'unanimité redevient exigée.

Surélévation et droit de l'urbanisme : autorisations et dérogations

Le droit de la copropriété ne suffit pas : aucun projet de surélévation d'immeuble ne peut être mené sans obtenir les autorisations d'urbanisme nécessaires. Cette dimension est souvent sous-estimée par les copropriétaires alors qu'elle conditionne pourtant la faisabilité de l'opération.

Permis de construire ou déclaration préalable ?

Le régime d'autorisation dépend de la surface de plancher créée et de la couverture urbanistique de la commune (articles R.421-9 et R.421-14 du Code de l'urbanisme) :

• Déclaration préalable : si la surface de plancher créée est inférieure ou égale à 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine d'une commune couverte par un PLU ou document équivalent) ;
• Permis de construire : dans tous les autres cas.

La règle pratique à Paris : toute surélévation d'immeuble collectif relève du permis de construire, compte tenu des surfaces créées. L'instruction par la Ville de Paris prend en moyenne 3 à 5 mois, délai qui peut s'allonger en cas de consultation d'un service extérieur (Architecte des Bâtiments de France, Commission du Vieux Paris).

Recours obligatoire à un architecte : le syndicat des copropriétaires, en tant que personne morale, doit obligatoirement recourir à un architecte, peu importe la surface de plancher créée (loi n° 77-2 du 3 janvier 1977, art. 3 et 4). Cette obligation est distincte du seuil de 150 m² applicable aux personnes physiques.

Les règles du PLU et les contraintes patrimoniales

Le permis de construire n'est délivré que si le projet est conforme aux règles d'utilisation des sols, d'implantation, de destination, de nature, d'architecture, de dimensions, d'assainissement et d'aménagement des abords telles que prévues par le plan local d'urbanisme (PLU) en vigueur. À Paris, le PLU bioclimatique entré en application fixe des règles particulièrement exigeantes en matière de gabarit, de hauteur plafond, d'implantation et d'aspect extérieur. L'ordonnance n° 2013-889 du 3 octobre 2013 avait introduit des dérogations de gabarit et de densité, prolongées ensuite par la loi ALUR qui a supprimé le coefficient d'occupation des sols (COS) dans les zones PLU.

Lorsque l'immeuble est classé ou inscrit au titre des monuments historiques, des règles spécifiques s'appliquent :

• Immeuble classé : l'autorisation du préfet de région se substitue au permis de construire (article L.621-9 du Code du patrimoine) ;
• Immeuble inscrit : le permis de construire est requis, mais il doit être accompagné de l'accord préalable du ministère de la Culture (article L.621-27 du Code du patrimoine) ;
• Immeuble situé près d'un monument classé ou inscrit : l'autorisation doit être accompagnée de l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) au titre de l'article L.621-30 du Code du patrimoine. Un recours contre un refus de l'ABF est possible devant le préfet de région.

En zone de protection du patrimoine architectural (PSMV, SPR, AVAP), les contraintes esthétiques sont souvent décisives. Un pré-diagnostic urbanisme par un architecte expérimenté sur Paris est indispensable avant tout engagement d'études lourdes.

Les dérogations de l'article L.152-6 du Code de l'urbanisme

L'article L.152-6 du Code de l'urbanisme, particulièrement important pour la loi ALUR surélévation, permet à l'autorité compétente de déroger au PLU dans certaines communes en zones tendues pour autoriser la surélévation d'un bâtiment existant depuis plus de deux ans, lorsque cette surélévation a pour objet la création de logements ou l'agrandissement d'une surface de logement.

Cette dérogation concerne :

• les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants (article 232 du CGI) ;
• les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique ;
• le périmètre des grandes opérations d'urbanisme (GOU) ;
• les secteurs d'intervention des opérations de revitalisation de territoire (ORT).

Elle permet notamment de déroger aux règles de densité et aux obligations de création d'aires de stationnement. Lorsque le projet est contigu à une construction voisine, l'autorité compétente peut également déroger aux règles de gabarit pour permettre à la surélévation d'atteindre la hauteur de la construction contiguë, sous réserve d'une intégration harmonieuse dans le milieu urbain. Une dérogation supplémentaire de 5 % peut être accordée aux projets présentant un intérêt public architectural (article L.611-2 du Code du patrimoine).

Le droit de surplomb pour isolation thermique extérieure

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a créé un droit de surplomb (article L.113-5-1 du Code de la construction et de l'habitation) qui permet à une copropriété de faire surplomber l'isolation thermique extérieure de son immeuble sur la parcelle voisine, dans la limite de 35 cm, lorsqu'aucune autre solution technique équivalente n'est possible. L'ouvrage doit être réalisé à au moins 2 mètres au-dessus du pied du mur. Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds grevé (décret n° 2022-926 du 23 juin 2022).

Cette disposition est particulièrement utile dans le cadre d'une surélévation couplée à une isolation thermique extérieure, opération devenue quasi-systématique depuis l'entrée en vigueur du décret tertiaire et des exigences RE2020.

Taxe d'aménagement et recours contentieux

La taxe d'aménagement s'applique à toute surélévation générant de la surface taxable (articles L.331-1 et suivants du CCH). Un abattement de 50 % s'applique aux 100 premiers mètres carrés d'habitation. La taxe est exigible à l'achèvement des travaux.

Le délai de recours contre le permis de construire est de deux mois à compter du premier jour d'affichage continu sur le terrain (article R.600-2 du Code de l'urbanisme). Les tiers ayant un intérêt à agir (voisins immédiats, copropriétaires opposants) peuvent déposer un recours en annulation devant le tribunal administratif. Les travaux peuvent se poursuivre pendant l'instruction sauf si un référé-suspension est engagé et que le juge des référés ordonne la suspension. Cette épée de Damoclès justifie la précaution d'un affichage rigoureux et d'une concertation préalable avec les riverains.

Surélévation en copropriété par le syndicat : majorité et procédure

La majorité de l'article 26 : la règle actuelle

L'article 35, alinéa 1ᵉʳ de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l'article 26 ». C'est la célèbre double majorité : majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix (article 26).

Avant la loi ALUR du 24 mars 2014, l'unanimité était requise, ce qui rendait la surélévation quasi impossible en pratique. L'article 61 de la loi ALUR a brisé ce verrou. La surélévation copropriété majorité est désormais accessible à condition de rassembler une adhésion forte mais non unanime.

La passerelle de l'article 26-1 : une souplesse supplémentaire

Depuis l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1ᵉʳ juin 2020, l'article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet un second vote immédiat si la majorité de l'article 26 n'a pas été atteinte au premier tour, à deux conditions :

• le projet doit avoir recueilli au moins la moitié des membres du syndicat présents, représentés ou ayant voté par correspondance ;
• ces copropriétaires doivent représenter au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.

Dans ce cas, un second vote intervient immédiatement à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires). Cette passerelle est un outil précieux pour débloquer une assemblée divisée.

Le cas particulier des immeubles en zone de préemption urbaine

L'article 35, alinéa 3 de la loi de 1965 prévoit une règle encore plus favorable lorsque l'immeuble est situé dans un périmètre de droit de préemption urbain (article L. 211-1 du Code de l'urbanisme). La décision d'aliéner le droit de surélever est alors prise à la simple majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25), avec possibilité de recourir à la passerelle de l'article 25-1. Cette disposition, issue de la loi du 12 mai 2009, vise à stimuler la production de logements dans les zones tendues — typiquement Paris et la petite couronne.

Le processus décisionnel : procéder par étapes

La surélévation est une opération complexe qui ne peut se décider d'un seul trait. Les praticiens recommandent de procéder en deux temps :

Étape 1 — L'assemblée préparatoire. Une première assemblée valide le principe de la surélévation, autorise le syndic à engager des études techniques préalables (faisabilité, structure, géotechnique, étude d'architecte, pré-diagnostic urbanisme) et à déposer si nécessaire une demande de permis de construire. Ces décisions préparatoires relèvent de la simple majorité de l'article 24. Le coût de ces études est provisionné par des appels de fonds votés.

Étape 2 — L'assemblée décisionnelle. Une seconde assemblée se prononce de manière définitive, au vu d'un dossier complet. L'ordre du jour doit comporter, en application de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, un projet de résolution détaillé, les conditions essentielles des marchés, le projet de modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, ainsi que l'avis du conseil syndical si sa consultation est obligatoire (marchés supérieurs au seuil fixé par l'assemblée). C'est à ce stade que la majorité de l'article 26 doit être obtenue.

Copropriété composée de plusieurs bâtiments

Lorsque la copropriété comporte plusieurs bâtiments, une assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment à surélever doit confirmer la décision de l'assemblée générale (article 35, alinéa 2). Cette assemblée spéciale statue à la même majorité de l'article 26. L'objectif du législateur est clair : les copropriétaires du bâtiment directement concerné ne peuvent se voir imposer une surélévation contre leur gré par les autres bâtiments de la résidence.

Cession du droit de surélévation à un tiers

Une alternative souvent préférable à l'auto-construction

Plutôt que d'assumer le rôle de maître de l'ouvrage (ce qui implique l'ensemble des risques et obligations d'un promoteur : assurance dommages-ouvrage, responsabilité décennale, financement, commercialisation des lots), le syndicat peut préférer céder son droit de surélévation à un tiers — le plus souvent un promoteur immobilier ou un investisseur spécialisé dans la surélévation immeuble Paris. Cette faculté est ouverte par l'article 35, alinéa 2 de la loi.

En pratique, la cession prend la forme de la création d'un lot transitoire dont la partie privative est constituée du droit de construire en surélévation, assorti de quotes-parts de parties communes. Ce lot est ensuite vendu au tiers acquéreur, qui conduira l'opération à ses frais, risques et périls.

Les conditions de la cession du droit de surélévation

La cession doit être décidée à la même majorité de l'article 26 (avec passerelle de l'article 26-1) ou à la majorité de l'article 25 en zone de préemption urbaine. L'assemblée doit approuver plusieurs éléments :

• le projet d'acte de cession précisant le prix (qui peut être en numéraire ou converti en obligation de réaliser des travaux pour le compte du syndicat, comme une rénovation énergétique ou un ravalement) ;
• la description précise du lot transitoire à créer : emprise, gabarit, surface de plancher maximale, destination des locaux ;
• le modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division avec la nouvelle répartition des quotes-parts de parties communes et de charges ;
• l'estimation des préjudices susceptibles d'être générés par l'opération et les indemnités proposées.

La jurisprudence sanctionne les cessions à prix dérisoire (CA Paris, Pôle 4, 2ᵉ ch., 25 février 2015, n° 13/08865), et il est exclu que le syndicat consente une cession à titre purement gratuit sans tomber sous le coup de l'abus de majorité.

Le droit de priorité des copropriétaires

La loi ALUR du 24 mars 2014, modifiée par l'ordonnance du 30 octobre 2019, a institué un droit de priorité au profit des « copropriétaires de locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée » (article 35, alinéa 4). Ces copropriétaires bénéficient d'une offre de vente prioritaire à l'occasion de la cession du lot transitoire ou de la vente ultérieure des locaux privatifs créés par le syndicat.

Le syndic doit notifier l'offre par lettre recommandée avec accusé de réception (ou, plus sûrement, par acte de commissaire de justice). La notification vaut offre de vente pendant deux mois à compter de la réception. Le prix et les conditions essentielles de la vente doivent y figurer.

Cette règle soulève des difficultés pratiques non résolues : que se passe-t-il si plusieurs copropriétaires exercent concurremment le droit de priorité ? Faut-il diviser le lot transitoire pour permettre à chacun d'acquérir la portion située au-dessus de son appartement ? La doctrine hésite et la jurisprudence n'a pas encore tranché ces questions.

Le lot transitoire depuis la loi ELAN : la nouvelle architecture

Une création de la pratique consacrée par la loi

Avant la loi ELAN du 23 novembre 2018, deux techniques permettaient de privatiser le droit de surélévation : la convention de « réserve » de l'ancien article 37, et le lot transitoire. Cette seconde formule, inventée par les praticiens et validée par la jurisprudence (Cass. 3ᵉ civ., 18 septembre 2013, n° 12-16.360), reposait sur une construction audacieuse : créer un lot de copropriété dont la partie privative est un simple droit de construire, sans locaux encore édifiés.

L'article 208 de la loi ELAN a consacré cette formule et en a fait le seul outil admis pour privatiser le droit de surélévation. L'article 37-1 de la loi de 1965 dispose désormais : « Par dérogation à l'article 37, les droits de construire, d'affouiller et de surélever ne peuvent faire l'objet d'une convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se les réserverait. Ces droits peuvent toutefois constituer la partie privative d'un lot transitoire ».

Contenu obligatoire du lot transitoire de surélévation

L'article 1ᵉʳ, I, alinéa 3 de la loi de 1965, modifié par l'ordonnance du 30 octobre 2019, impose trois éléments à peine de contestation ultérieure du lot :

1. une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser ;
2. une quote-part de parties communes correspondante, calculée en tenant compte de la consistance future des locaux à édifier ;
3. la création et la consistance du lot stipulées dans le règlement de copropriété.

Le GRECCO (Groupement de recherche en droit de la copropriété) recommande de préciser l'enveloppe et le périmètre dans lequel doit s'inscrire la construction, le nombre de bâtiments le cas échéant, et la surface de plancher maximale (préconisation n° 10, JCP N 2020, act. 212). Une définition trop vague (« droit d'édifier tout bâtiment et toute construction ») expose le lot à des contestations : nullité de la clause pour consistance insuffisante, clause abusive, déséquilibre significatif dans un contrat d'adhésion au sens de l'article 1171 du Code civil.

Les conséquences pour le titulaire du lot transitoire

Le titulaire du lot transitoire bénéficie d'un avantage considérable : il n'a pas besoin d'une autorisation de l'assemblée pour exercer son droit de construire, dès lors que le projet correspond à la description figurant au règlement de copropriété (Cass. 3ᵉ civ., 8 juin 2011, n° 10-20.276). Il est en revanche traité comme un copropriétaire à part entière : il est convoqué aux assemblées, peut être élu au conseil syndical et doit payer les charges afférentes à son lot dès sa création, même avant réalisation de la surélévation (Cass. 3ᵉ civ., 17 juin 2008, n° 07-15.868).

L'extinction progressive des conventions de l'article 37

Les conventions de réserve du droit de surélévation conclues avant le 25 novembre 2018 restent valables. Toutefois, leur durée maximale étant de 10 ans, les plus récentes s'éteindront en novembre 2028. Avant l'expiration de ce délai, le syndicat peut, à la majorité de l'article 25 (avec passerelle de l'article 25-1), s'opposer à l'exercice du droit réservé, sauf à indemniser le titulaire si celui-ci justifie d'une contrepartie initiale.

Phasage opérationnel d'un projet de surélévation en copropriété

Un projet de surélévation d'immeuble en copropriété est une opération pluridisciplinaire qui mobilise, sur 18 à 36 mois en moyenne, des compétences juridiques, techniques, financières et commerciales. La réussite du projet dépend d'un phasage rigoureux, dont voici la séquence type.

Phase 1 — Pré-diagnostic de faisabilité (2 à 4 mois)

Avant tout engagement, un pré-diagnostic multi-critères doit être conduit par un architecte ou un bureau d'études spécialisé. Il porte sur :

• Faisabilité structurelle : étude de sol (G1 puis G2), reconnaissance de fondations, analyse de la capacité portante des murs existants et de la structure, étude des charges additionnelles que peut supporter le bâti. C'est l'élément qui conditionne tout le reste : une surélévation lourde (béton) sera exclue sur un immeuble parisien haussmannien aux fondations légères. Les solutions actuelles privilégient les structures bois ou métal plus légères.
• Faisabilité urbanistique : analyse du PLU, du gabarit maximum, des servitudes (jours de souffrance, servitudes de vue, cours communes, mitoyenneté), des contraintes patrimoniales (ABF, monuments historiques, secteur sauvegardé).
• Faisabilité juridique : analyse du règlement de copropriété, qualification du droit de surélévation (parties communes générales, spéciales, lot transitoire existant), vérification des conventions de l'article 37 antérieures à 2018.
• Faisabilité financière : estimation du coût global (études, travaux, assurances, taxes, honoraires notaire, frais de modificatif au règlement), de la valeur des locaux créés et du produit potentiel de cession.

Le budget d'études préalables représente typiquement 3 à 5 % du coût final de l'opération. Cette dépense doit être autorisée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24.

Phase 2 — Montage juridique et commercial (3 à 6 mois)

Une fois la faisabilité validée, il convient de structurer juridiquement l'opération :

• Choix du schéma : maîtrise d'ouvrage directe par le syndicat (peu pratiquée en raison des risques) ou cession du droit de surélévation à un tiers (promoteur, bailleur social, investisseur). La cession est aujourd'hui la formule privilégiée — elle protège le syndicat contre les risques de la construction tout en lui apportant un produit immédiat.
• Rédaction du lot transitoire : emprise précise, gabarit, surface de plancher maximale, destination des locaux, quotes-parts provisoires (avant travaux) et définitives (après travaux).
• Modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division : à préparer en amont de l'assemblée décisionnelle, avec l'intervention d'un géomètre-expert et d'un notaire.
• Commercialisation anticipée (si cession à un promoteur) : consultation d'opérateurs, négociation du prix, rédaction d'une promesse synallagmatique ou unilatérale assortie des conditions suspensives classiques (permis de construire définitif, autorisation d'assemblée, purge du droit de priorité).

Phase 3 — Autorisations administratives (3 à 6 mois)

Cette phase concentre les risques purement externes du projet :

• Dépôt du permis de construire : instruction en 3 à 5 mois pour un immeuble collectif parisien. Si l'immeuble est en zone ABF, comptez un délai additionnel et un dialogue serré avec l'architecte des Bâtiments de France.
• Affichage du permis sur le terrain : ouvre le délai de recours des tiers (2 mois à compter du premier jour d'affichage continu, article R.600-2 du Code de l'urbanisme). Un constat d'affichage par commissaire de justice est vivement recommandé.
• Purge des recours : expiration du délai de recours sans contestation, ou jugement définitif en cas de recours.
• Assemblée décisionnelle en copropriété : tenue après obtention du permis, pour voter la cession du droit de surélévation ou l'engagement des travaux à la majorité de l'article 26.

Phase 4 — Référé préventif et assurances (1 à 2 mois)

Juste avant le démarrage des travaux, deux actions clés sécurisent le chantier :

• Référé préventif : procédure non obligatoire mais fortement recommandée en milieu urbain. Le maître de l'ouvrage saisit le juge des référés pour faire désigner un expert judiciaire qui établit un constat contradictoire de l'état des immeubles voisins et de celui à surélever. Cette photographie juridique permet d'écarter par avance les contestations abusives de riverains qui, en cours ou après travaux, prétendraient attribuer au chantier des désordres préexistants (fissures, humidité). Tous les propriétaires riverains, le syndicat, les copropriétaires, l'entreprise de travaux, l'architecte et les assureurs doivent être assignés.
• Souscription des assurances obligatoires : assurance dommages-ouvrage (article L.242-1 du Code des assurances) et vérification des polices responsabilité civile décennale de toutes les entreprises intervenantes (article 1792 du Code civil). Une attestation de responsabilité civile doit être réclamée avant le démarrage des travaux.

Phase 5 — Travaux (6 à 18 mois)

La phase chantier dépend de la complexité technique, de la typologie constructive (préfabrication bois en atelier vs construction en place), du nombre de niveaux ajoutés et des aléas (intempéries, découvertes d'amiante, mise aux normes incendie imprévues).

Points de vigilance :

• Gestion des nuisances aux copropriétaires : la surélévation est un chantier particulièrement impactant (bruit, poussière, vibrations, perte de luminosité temporaire). Un cahier des charges de chantier opposable à l'entreprise doit prévoir les créneaux horaires, les zones de stockage, le protocole d'information, les indemnités journalières éventuelles.
• Suivi par le syndic : le syndic est chargé d'exécuter les décisions de l'assemblée, d'assurer la gestion technique de l'immeuble et le suivi des travaux (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Des honoraires complémentaires de suivi sont prévus (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, annexe 1, 7.2.5) et doivent être votés.
• Coordination MOA / MOE / entreprises : l'architecte (maître d'œuvre) coordonne les corps d'état ; le bureau de contrôle vérifie la conformité réglementaire ; le coordonnateur SPS gère la sécurité.

Phase 6 — Réception et garanties (1 à 3 mois, puis 10 ans)

La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves. Elle est le point de départ des garanties légales :

• Garantie de parfait achèvement (1 an) : l'entreprise doit réparer tous les désordres signalés, qu'ils soient réservés au PV de réception ou révélés dans l'année ;
• Garantie de bon fonctionnement (2 ans) : couvre les éléments d'équipement dissociables du bâti ;
• Garantie décennale (10 ans, article 1792 du Code civil) : couvre tous les dommages affectant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

À la réception, le syndic doit engager les démarches de modification définitive du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, d'intégration des nouveaux lots, de déclaration H2 au service des impôts, et d'exonération temporaire de taxe foncière pendant deux ans (article 1383 du CGI).

Chiffres clés et calendrier type

• Durée totale : 18 à 36 mois de la décision initiale à la livraison ;
• Coût moyen à Paris : 2 500 à 4 500 €/m² de surface de plancher créée, selon la complexité structurelle et les contraintes patrimoniales ;
• Valeur des locaux créés : souvent supérieure à 10 000 €/m² dans Paris intra-muros, ce qui génère un rendement attractif ;
• Aides mobilisables : MaPrimeRénov' Copropriété si le gain énergétique consécutif atteint 35 %, éco-PTZ copropriété (prêt à taux zéro pour les travaux d'économies d'énergie sur parties communes), certificats d'économie d'énergie (CEE), TVA à taux réduit 5,5 % pour les travaux d'amélioration énergétique.
• Avantages fiscaux : exonération d'imposition sur la plus-value immobilière du droit de surélévation sous conditions (article 150 U du CGI), exonération temporaire de taxe foncière pendant 2 ans (article 1383 du CGI).

Jurisprudence récente et tendances

L'affirmation du pouvoir décisionnel du syndicat

La Cour de cassation a récemment confirmé avec fermeté le monopole décisionnel du syndicat : même lorsqu'un copropriétaire détient l'ensemble des lots d'un bâtiment et que ce bâtiment dispose de parties communes spéciales, il ne peut surélever sans décision du syndicat principal si le droit de surélévation n'a pas été expressément intégré dans les parties communes spéciales. Nous avons consacré à cette décision un article dédié : Droit de surélévation en copropriété : le syndicat décide.

Le contrôle de la destination de l'immeuble

Dans un arrêt du 26 mai 2016 (Cass. 3ᵉ civ., n° 14-23.343), la Cour de cassation a considéré que la surélévation d'un immeuble de standing, de nature à faire perdre « le caractère familial et homogène » et la « tranquillité » de la résidence en raison notamment de la nécessité de surélever l'ascenseur, nécessitait l'unanimité dès lors qu'elle portait atteinte à la destination de l'immeuble. Cette décision rappelle une limite importante : même à la majorité de l'article 26, le syndicat ne peut imposer une surélévation qui dénature l'immeuble.

Le préjudice de luminosité

Dans un arrêt du 17 décembre 2013 (Cass. 3ᵉ civ., n° 12-20.676), la haute juridiction a jugé qu'une surélévation entraînant une importante perte de luminosité pour un copropriétaire portait atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives et imposait son accord personnel. Cet arrêt illustre la tension entre l'assouplissement des règles de majorité et la protection des droits fondamentaux des copropriétaires, consacrée par l'article 26, alinéa 4 de la loi.

La validation du paiement par compensation

La Cour de cassation a admis le 28 mai 2020 (Cass. 3ᵉ civ., n° 19-13.245) la validité d'une cession du droit de surélévation en contrepartie non d'un prix en numéraire, mais de l'obligation pour l'acquéreur de réaliser des travaux de rénovation pour le compte du syndicat. Cette solution pragmatique ouvre la voie à des montages financiers créatifs : la surélévation peut ainsi financer un ravalement ou une rénovation énergétique par échange de valeur sans flux de trésorerie.

Questions pratiques et pièges à éviter

Le piège de la qualification

Le premier piège est celui de la qualification : faire passer une véritable surélévation pour un simple aménagement afin de contourner la majorité de l'article 26. La jurisprudence est vigilante et sanctionne régulièrement ces contournements. Un copropriétaire qui aménage ses combles en exhaussant la panne faîtière sans décision de l'article 35 s'expose à une action en démolition, y compris 10 ans après l'achèvement des travaux (la prescription décennale étant souvent écartée pour les travaux sans autorisation).

Le piège des tantièmes de charges

Un lot transitoire est redevable des charges dès sa création, même en l'absence de construction effective. L'affectation de quotes-parts de charges calculées sur la base du projet futur peut générer des appels de fonds lourds pour un lot « virtuel ». Les praticiens recommandent de prévoir deux grilles de répartition dans le règlement : l'une applicable tant que la surélévation n'est pas réalisée (tantièmes réduits), l'autre entrant en vigueur à l'achèvement des travaux.

Le piège de l'abus de majorité

Même obtenue à la majorité requise, une décision de surélévation peut être annulée pour abus de majorité si elle porte une atteinte disproportionnée aux droits de la minorité (CA Paris, 19ᵉ ch., 9 octobre 1997). Le délai de recours est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants (article 42 de la loi de 1965).

Le piège du pré-diagnostic incomplet

Une étude technique défaillante peut conduire à une cession du droit de surélévation annulée pour absence de cause, par exemple si les règles d'urbanisme rendaient l'opération impossible dès l'origine (CA Lyon, 1ʳᵉ ch. civ., 24 octobre 2002). L'investissement initial dans un pré-diagnostic sérieux (faisabilité structurelle, étude géotechnique, vérification du PLU, simulation des indemnités) conditionne la sécurité juridique de toute l'opération.

Le piège de l'assurance

En sa qualité de maître d'ouvrage, le syndicat doit obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage (article L. 242-1 du Code des assurances) et vérifier la responsabilité décennale de toutes les entreprises intervenantes (article 1792 du Code civil). Un défaut d'assurance peut exposer les copropriétaires à des recours décennaux dévastateurs.

Le piège du recours des tiers

Le délai de recours des tiers contre le permis de construire (2 mois à compter de l'affichage continu) peut être fatal au projet. Un affichage irrégulier rouvre le délai de recours pendant 6 mois après achèvement (jurisprudence constante du Conseil d'État). La sécurisation par constat d'huissier d'affichage est indispensable.

Contentieux de la surélévation : stratégie juridique

Les contentieux de la surélévation en copropriété se déploient sur plusieurs fronts que l'avocat spécialisé doit maîtriser simultanément.

L'action en annulation de la décision d'assemblée. Exercée dans les deux mois de la notification (article 42 de la loi de 1965), elle vise à contester la régularité formelle (convocation, projet de résolution, majorité) ou substantielle (abus de majorité, atteinte à la destination, préjudice disproportionné) de la délibération autorisant la surélévation.

Le contentieux du permis de construire. Distinct du contentieux de la décision d'assemblée, il se déroule devant le tribunal administratif. Les moyens portent sur la conformité au PLU, sur l'atteinte à l'environnement urbain, sur l'insuffisance de l'étude d'impact, sur les vices formels du dossier. Un référé-suspension peut être couplé à la requête en annulation.

L'action en démolition. Lorsqu'un copropriétaire ou le syndicat agit en démolition d'une surélévation irrégulière, le contentieux se noue sur la qualification des travaux et sur les prescriptions applicables. L'action en cessation du trouble anormal de voisinage, exercée par des tiers à la copropriété (voisins), permet parfois d'obtenir la démolition d'une surélévation autorisée par le syndicat mais portant une atteinte excessive aux propriétés riveraines (CA Grenoble, 18 novembre 2008).

L'action en indemnisation. Fondée sur l'article 36 de la loi de 1965, elle vise à obtenir réparation des préjudices subis : diminution définitive de la valeur du lot, trouble de jouissance grave même temporaire, dégradations. L'action doit être engagée dans le délai de cinq ans de la prescription quinquennale (article 42, alinéa 1ᵉʳ).

Le référé expertise. Avant tout contentieux au fond, un référé expertise (article 145 du Code de procédure civile) permet de faire désigner un expert judiciaire pour établir la réalité et l'étendue des préjudices. C'est une étape souvent indispensable pour chiffrer utilement les demandes.

La stratégie du syndicat. Lorsque le syndicat envisage une surélévation, la stratégie consiste à sécuriser chaque étape : pré-diagnostic technique irréprochable, projet architectural précis, indemnités provisionnées, rédaction soignée du lot transitoire, notification rigoureuse du droit de priorité, affichage sécurisé du permis de construire. Chaque faille procédurale ouvre la voie à un recours potentiel.

Rôle de l'avocat en droit de la copropriété et de l'urbanisme

La surélévation en copropriété combine des expertises multiples : droit de la copropriété stricto sensu, droit de l'urbanisme (PLU, permis de construire, dérogations, ABF), droit de la construction (assurances, garanties, responsabilités), droit des contrats, fiscalité immobilière. Le recours à un avocat spécialisé est indispensable à chaque étape d'une opération de cette nature : rédaction du lot transitoire et de la modification du règlement, négociation de l'acte de cession, sécurisation de la procédure d'assemblée, accompagnement de l'instruction du permis de construire, défense contentieuse en cas d'opposition ou de recours des tiers.

Notre cabinet, expert en droit de la copropriété et en droit de l'urbanisme, accompagne les syndicats, les conseils syndicaux, les copropriétaires et les promoteurs dans la conduite de projets de surélévation à Paris et en Île-de-France. Nous intervenons tant en conseil (structuration des opérations, rédaction des actes, audit juridique préalable, stratégie d'obtention des autorisations d'urbanisme) qu'en contentieux (action en annulation d'assemblée, recours contre permis de construire, défense du syndicat, indemnisation des préjudices). Découvrez nos prestations sur la page dédiée à notre expertise en droit de la copropriété à Paris.

Pour toute question relative à une surélévation d'immeuble en copropriété, n'hésitez pas à nous contacter via le formulaire de contact de notre site : un premier échange permet d'identifier les enjeux et de dessiner une stratégie adaptée.

FAQ — Surélévation en copropriété

Quelle majorité pour surélever un immeuble en copropriété ?

La décision de surélever un immeuble en copropriété relève de la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, si cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet a recueilli la moitié des membres représentant au moins un tiers des voix, un second vote immédiat est possible à la majorité de l'article 25 (passerelle de l'article 26-1). En zone de préemption urbaine, la majorité de l'article 25 s'applique directement pour la cession du droit de surélévation.

Faut-il un permis de construire pour une surélévation ?

Oui, dans la quasi-totalité des cas. Une surélévation d'immeuble modifie l'aspect extérieur et augmente la surface de plancher : elle relève donc du régime du permis de construire (article R.421-14 du Code de l'urbanisme). Une simple déclaration préalable suffit seulement si la surface créée est inférieure ou égale à 20 m² (40 m² en zone urbaine sous PLU). Pour un syndicat de copropriétaires (personne morale), le recours à un architecte est obligatoire quelle que soit la surface créée (loi du 3 janvier 1977). À Paris, l'instruction du permis dure 3 à 5 mois, avec consultation possible de l'Architecte des Bâtiments de France.

Quelles dérogations au PLU sont possibles pour une surélévation ?

L'article L.152-6 du Code de l'urbanisme, issu de la loi ALUR, permet à l'autorité compétente de déroger aux règles de densité, de gabarit et aux obligations de stationnement dans les zones tendues (agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes en forte croissance, GOU, ORT). La surélévation doit porter sur un bâtiment achevé depuis plus de deux ans et viser la création de logements. Une dérogation supplémentaire de 5 % est possible pour les projets présentant un intérêt architectural (article L.611-2 du Code du patrimoine). Ces dérogations ont débloqué de nombreux projets auparavant impossibles.

Combien de temps dure un projet de surélévation en copropriété ?

Un projet type s'étale sur 18 à 36 mois entre la décision initiale et la livraison : 2-4 mois de pré-diagnostic, 3-6 mois de montage juridique et commercial, 3-6 mois d'instruction du permis et purge des recours, 1-2 mois de référé préventif et assurances, 6-18 mois de travaux, 1-3 mois de réception. Les opérations les plus rapides sont celles conduites en maîtrise d'ouvrage déléguée par un promoteur spécialisé (Upfactor, 3F, etc.), qui optimisent chaque phase.

Quel est le coût d'une surélévation d'immeuble à Paris ?

Le coût d'une surélévation d'immeuble à Paris varie considérablement selon la structure existante, la typologie des locaux créés, les matériaux utilisés (bois, métal, béton) et les contraintes d'urbanisme (zone PLU, secteur sauvegardé, monument historique). En moyenne, on retient une fourchette de 2 500 à 4 500 €/m² de surface de plancher créée pour les opérations parisiennes. Ce coût inclut les études préalables (3 à 5 % du total), la construction, les assurances obligatoires (dommages-ouvrage, décennale), les taxes d'urbanisme et les indemnisations des copropriétaires préjudiciés. La valeur des locaux créés, souvent supérieure à 10 000 €/m² intra-muros, explique l'intérêt économique de l'opération.

Qui peut s'opposer à une surélévation en copropriété ?

Tout copropriétaire opposant ou défaillant à l'assemblée peut contester la décision de surélévation dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi de 1965). Les moyens invocables sont variés : irrégularité formelle, défaut d'information, majorité non atteinte, abus de majorité, atteinte à la destination de l'immeuble, atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives (Cass. 3ᵉ civ., 17 décembre 2013, n° 12-20.676). Les tiers (voisins, associations, collectivités) peuvent également agir contre le permis de construire devant le tribunal administratif dans les 2 mois de l'affichage, ou sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

Les copropriétaires du dernier étage peuvent-ils bloquer la surélévation ?

Non, plus depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a supprimé leur droit de veto historique. Ils bénéficient toutefois d'un droit de priorité à l'occasion de la vente des locaux créés ou de la cession du droit de surélévation (article 35, alinéa 4, modifié par l'ordonnance du 30 octobre 2019). Ce droit s'exerce dans un délai de deux mois à compter de la notification par le syndic, sur la base des prix et conditions fixés. Ils peuvent en outre contester la décision s'ils subissent un préjudice disproportionné ou si la surélévation porte atteinte à la destination de l'immeuble.

Quelle indemnisation pour les copropriétaires en cas de surélévation ?

L'article 36 de la loi du 10 juillet 1965 garantit une indemnisation aux copropriétaires qui subissent, par suite des travaux de surélévation, un préjudice répondant aux conditions de l'article 9 : diminution définitive de la valeur du lot, trouble de jouissance grave même temporaire, ou dégradations. L'indemnité est à la charge de l'ensemble des copropriétaires et répartie selon la proportion initiale des droits dans les parties communes. En pratique, elle peut être supportée par le tiers acquéreur du droit de surélévation, qui la finance en sus du prix ou qui voit son prix d'acquisition diminué en conséquence. Un référé préventif avant travaux permet de fixer par expertise l'état initial des lots et de faciliter l'évaluation du préjudice.

Quelles aides financières pour une surélévation de copropriété ?

Plusieurs dispositifs peuvent être mobilisés si la surélévation s'inscrit dans un projet de rénovation énergétique globale : MaPrimeRénov' Copropriété (si gain énergétique d'au moins 35 %), éco-PTZ copropriété (prêt à taux zéro pour travaux sur parties communes, articles D.319-1 et suivants du CCH), certificats d'économie d'énergie (CEE), TVA à taux réduit 5,5 % sur les travaux d'amélioration énergétique. Deux avantages fiscaux se cumulent : exonération d'imposition sur la plus-value de cession du droit de surélévation sous conditions (article 150 U du CGI) et exonération temporaire de taxe foncière pendant deux ans après l'achèvement (article 1383 du CGI).

La loi ALUR a-t-elle facilité la surélévation en copropriété ?

Oui, considérablement. Avant la loi ALUR du 24 mars 2014, l'unanimité des copropriétaires était exigée, ce qui rendait la surélévation quasi impossible. L'article 61 de la loi ALUR a substitué la majorité de l'article 26 à l'unanimité et supprimé le droit de veto des copropriétaires du dernier étage. La loi ALUR surélévation a également introduit les dérogations au PLU de l'article L.152-6 du Code de l'urbanisme et supprimé le COS. C'est le véritable tournant du régime, relayé ensuite par la loi ELAN (lot transitoire) et l'ordonnance du 30 octobre 2019 (droit de priorité modernisé, passerelles de majorité).

Qu'est-ce qu'un lot transitoire de surélévation ?

Le lot transitoire est un lot de copropriété dont la partie privative est constituée par un simple droit de construire précisément défini (article 1ᵉʳ de la loi du 10 juillet 1965). Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, c'est le seul outil permettant de privatiser le droit de surélévation. Il doit être stipulé dans le règlement de copropriété avec son emprise, son gabarit et sa surface de plancher maximale. Son titulaire n'a pas besoin d'autorisation de l'assemblée pour exercer son droit, mais doit payer les charges de son lot dès la création (Cass. 3ᵉ civ., 17 juin 2008, n° 07-15.868).

Conclusion

La surélévation en copropriété est désormais un outil juridique accessible, porteur d'une triple promesse : densifier intelligemment la ville sans artificialiser le sol, offrir aux copropriétés une ressource économique permettant de financer la rénovation énergétique de leur patrimoine, et répondre aux objectifs de la loi Climat et Résilience. Les réformes successives (loi ALUR, loi ELAN, ordonnance du 30 octobre 2019) ont levé la plupart des blocages hérités du régime originel de 1965. La majorité de l'article 26, assouplie par la passerelle de l'article 26-1, et le lot transitoire consacré par l'article 37-1 offrent un cadre juridique moderne et opérationnel. Les dérogations de l'article L.152-6 du Code de l'urbanisme complètent ce dispositif en facilitant l'obtention des autorisations d'urbanisme dans les zones tendues.

Reste que chaque projet de surélévation soulève des questions juridiques (copropriété, urbanisme, construction), techniques (structure, matériaux, coordination) et financières (montage, commercialisation, aides) étroitement imbriquées. Le phasage opérationnel en 6 à 8 grandes étapes, étalé sur 18 à 36 mois, exige un accompagnement juridique rigoureux pour éviter les contestations, sécuriser l'opération et maximiser ses retombées économiques pour la copropriété. Trois reflexes s'imposent : un pré-diagnostic multi-critères en amont, une structuration juridique du lot transitoire irréprochable, et un affichage sécurisé du permis de construire pour purger les recours des tiers.

Pour toute question sur la surélévation de votre immeuble en copropriété, l'équipe d'Equitéo Avocat se tient à votre disposition. N'hésitez pas à consulter également notre article dédié à la décision récente de la Cour de cassation : Droit de surélévation en copropriété : le syndicat décide.

Références et sources

Textes de loi — Droit de la copropriété

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
• Article 1ᵉʳ de la loi du 10 juillet 1965 (définition du lot transitoire)
• Article 35 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité et cession du droit de surélévation)
• Article 36 de la loi du 10 juillet 1965 (indemnisation)
• Article 37 de la loi du 10 juillet 1965 (conventions de réserve)
• Article 37-1 de la loi du 10 juillet 1965 (lot transitoire et fin des réserves)
• Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite « loi ALUR »
• Article 61 de la loi ALUR (modification du régime de surélévation)
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite « loi ELAN »
• Article 208 de la loi ELAN (création de l'article 37-1)
• Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965

Textes de loi — Droit de l'urbanisme et construction

• Article L.152-6 du Code de l'urbanisme (dérogations au PLU pour surélévation)
• Articles R.421-9 et R.421-14 du Code de l'urbanisme (permis de construire / déclaration préalable)
• Article R.600-2 du Code de l'urbanisme (délai de recours contre le permis)
• Article L.113-5-1 du Code de la construction et de l'habitation (droit de surplomb ITE)
• Article L.242-1 du Code des assurances (assurance dommages-ouvrage)
• Article 1792 du Code civil (garantie décennale)
• Articles L.621-9, L.621-27 et L.621-30 du Code du patrimoine (monuments historiques et ABF)
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite « loi Climat et Résilience »
• Loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture (recours obligatoire à un architecte)
• Articles 150 U et 1383 du Code général des impôts (exonérations fiscales)

Jurisprudence citée

• Cass. 3ᵉ civ., 16 novembre 1982, n° 81-12.087 (critère de l'exhaussement du faîtage)
• Cass. 3ᵉ civ., 26 avril 1983, n° 82-11.865 (définition de la surélévation)
• Cass. 3ᵉ civ., 6 mars 1991, n° 89-18.758 (confirmation du critère d'exhaussement)
• Cass. 3ᵉ civ., 6 octobre 1993, n° 91-18.289 (simple redressement de combles)
• Cass. 3ᵉ civ., 6 octobre 1993, n° 91-19.936 (construction en dur requise)
• Cass. 3ᵉ civ., 19 novembre 1997, n° 96-10.771 (création de nouveaux locaux)
• Cass. 3ᵉ civ., 3 octobre 2001, n° 00-12.525 (absence de syndicat secondaire automatique)
• Cass. 3ᵉ civ., 6 mars 2002, n° 00-21.425 (délai de 10 ans de l'article 37)
• Cass. 3ᵉ civ., 16 mars 2005, n° 04-10.727 (aménagement de terrasse sans surélévation)
• Cass. 3ᵉ civ., 17 juin 2008, n° 07-15.868 (charges du lot transitoire)
• Cass. 3ᵉ civ., 17 juin 2009, n° 08-15.503 (responsabilité décennale)
• Cass. 3ᵉ civ., 5 octobre 2010, n° 09-68.982 (exigence de précision du projet)
• Cass. 3ᵉ civ., 8 juin 2011, n° 10-20.276 (lot transitoire sans autorisation)
• Cass. 3ᵉ civ., 17 décembre 2013, n° 12-20.676 (préjudice de luminosité)
• Cass. 3ᵉ civ., 19 novembre 2014, n° 13-18.925 (parties communes spéciales)
• Cass. 3ᵉ civ., 26 mai 2016, n° 14-23.343 (atteinte à la destination)
• Cass. 3ᵉ civ., 3 novembre 2016, n° 15-14.895 (contenu du lot transitoire)
• Cass. 3ᵉ civ., 18 octobre 2018, n° 17-23.019 (pavillon : droit privatif par accessoire)
• Cass. 3ᵉ civ., 28 mai 2020, n° 19-13.245 (paiement par travaux)
• CA Paris, Pôle 4, 2ᵉ ch., 25 février 2015, n° 13/08865 (prix dérisoire)
• CA Grenoble, 18 novembre 2008 (préjudice des voisins tiers)
• CA Lyon, 1ʳᵉ ch. civ., 24 octobre 2002 (cession annulée pour absence de cause)

Sources documentaires et doctrinales

• G. Vigneron (†) et C. Coutant-Lapalus, Fasc. 96 : Constructions nouvelles — Surélévation, JurisClasseur Copropriété, LexisNexis, 2021
• J. Lafond, Fasc. 96-10 : Travaux et améliorations — Surélévation — Cession du droit de surélévation ou de droits dans le sous-sol, JurisClasseur Copropriété, LexisNexis, 2022
• G. Vigneron, J.-N. Beaulieu et V. Zalewski-Sicard, Fasc. 103-10 : Organisation et administration — Surélévation de l'immeuble par le syndicat — Formules, JurisClasseur Copropriété, LexisNexis, 2026
• G. Vigneron, J.-N. Beaulieu et V. Zalewski-Sicard, Fasc. 103-20 : Organisation et administration — Surélévation de l'immeuble par une personne autre que le syndicat — Formules, JurisClasseur Copropriété, LexisNexis, 2026
• La copropriété, Dalloz Action, 2021-2022, sous la direction de D. Tomasin et P. Capoulade
• G. Chantepie, La copropriété des immeubles bâtis, Lextenso-Defrénois, 2021
• ANIL / ANAH / UPFACTOR, La surélévation — Outil de rénovation globale des copropriétés — Guide pour les collectivités territoriales, Janvier 2023
• A. Lebatteux, « Les dispositions de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 relatives aux modifications de la structure de la copropriété et aux copropriétés en difficultés », Loyers et copr. 2020, dossier 9
• P. Lebatteux, « La surélévation, nouvelle ressource des copropriétés », Actes prat. ing. immobilière 2014, n° 17, dossier 16
• V. Zalewski-Sicard, « Les contrats de construction adaptés à l'opération de surélévation », Dr. et ville 2014/1, n° 7, p. 245
• J.-M. Roux, « La surélévation au lendemain de la loi Alur », Inf. rap. copr. oct. 2014, p. 13
• Th. Vaillant et A. Muzard, « Surélévation en copropriété », JCP N 2016, n° 16-17, 1130
• P. Cornille et J. Lafond, « La "consistance" du lot transitoire de copropriété après la loi Elan », JCP N 2019, n° 12, 1141
• H. Périnet-Marquet, « La vente en l'état futur de la surélévation d'un immeuble », RDI 2024, p. 130
• S. Benilsi, « La surélévation, panacée ou chimère ? », RDL 2023, n° 1039
• JBR Avocats, « La surélévation des immeubles en copropriété », jbravocats.fr, 2026

Sources internes (Equitéo Avocat)

• Droit de surélévation en copropriété : le syndicat décide (Cass. 3ᵉ civ., 2 avril 2026, n° 24-15.059)
• Copropriété : mise en demeure et article 19-2
• Reconstruction d'un lot de copropriété et bâtiment indépendant
• Avocat droit de la copropriété à Paris