Surélévation d'un immeuble en copropriété : le guide complet (définition, majorité, procédure)

Catégorie droit de la copropriété

AuteurAlexandre Chevallier

Date de création18 avril 2026

Temps de lecture25 minutes

Mis à jour20 avril 2026

La surélévation en copropriété s'impose aujourd'hui comme l'une des réponses juridiques et économiques les plus pertinentes à la pénurie foncière des grandes villes. Surélever un immeuble, c'est transformer la toiture en ressource : créer de nouveaux logements sans consommer de terrain, financer des travaux lourds (ravalement, isolation thermique, mise aux normes d'ascenseurs) grâce au produit de la cession des droits à construire, et valoriser le patrimoine collectif. Les pouvoirs publics ont pris la mesure de l'enjeu : depuis l'ordonnance du 3 octobre 2013, la loi ALUR du 24 mars 2014 et la loi ELAN du 23 novembre 2018, le régime juridique de la surélévation d'un immeuble en copropriété n'a cessé d'être assoupli pour lever les blocages hérités du texte originel de 1965.

Ce guide présente, de manière pédagogique et technique, l'ensemble du régime applicable à la surélévation d'un immeuble soumis au statut de la copropriété : définition jurisprudentielle de la surélévation immeuble, titulaire du droit de surélever, conditions de majorité (article 26 et article 26-1), procédure étape par étape, lot transitoire depuis la loi ELAN, cession du droit de surélévation à un tiers, droit de priorité, indemnisation des copropriétaires préjudiciés, jurisprudence récente et stratégie contentieuse. Il est conçu pour les copropriétaires qui envisagent une surélévation en copropriété, les syndics, les conseils syndicaux, les promoteurs immobiliers intéressés par l'acquisition de droits à construire, ainsi que pour tous les professionnels de l'immobilier parisien confrontés à ces opérations de plus en plus fréquentes.

Qu'est-ce qu'une surélévation en copropriété ? Définition et cadre juridique

Une notion d'abord forgée par la jurisprudence

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne définit pas expressément ce qu'il faut entendre par « surélévation ». Cette absence de définition légale a conduit la Cour de cassation, au fil de décennies, à dégager une définition prétorienne aujourd'hui constante. Selon la 3ᵉ chambre civile, la surélévation d'un immeuble en copropriété se caractérise par la réunion de trois critères cumulatifs :

• une construction en dur (et non des structures légères, démontables ou amovibles) ;
• une prolongation verticale des façades existantes ;
• un exhaussement du faîtage de la toiture, qui se matérialise souvent par une élévation de la panne faîtière centrale.

Ces critères sont issus d'une longue série d'arrêts : Cass. 3ᵉ civ., 16 novembre 1982, n° 81-12.087 qui exige l'exhaussement de la panne faîtière ; Cass. 3ᵉ civ., 6 mars 1991, n° 89-18.758 qui confirme le critère de l'élévation du faîtage ; Cass. 3ᵉ civ., 26 avril 1983, n° 82-11.865 qui qualifie de surélévation les travaux emportant « prolongation verticale des façades et exhaussement à un niveau plus élevé de la terrasse constituant la toiture de l'immeuble ». La surélévation peut intervenir sans création formelle d'un nouveau niveau — un simple rehaussement de la toiture avec création d'espaces habitables mansardés suffit.

D'un point de vue technique, une opération de surélévation d'immeuble consiste à élever d'un ou plusieurs niveaux un bâti existant sans modifier son emprise au sol. Les modalités concrètes varient selon la typologie du bâti : structure béton ou bois, solidité des murs porteurs existants, type de charpente, pente de toit, présence de fondations compatibles. Dans la politique publique actuelle, la surélévation est devenue un outil central de lutte contre l'artificialisation des sols et de production de logements en zone tendue, Paris étant l'un des principaux terrains d'expérimentation.

Distinction avec les opérations voisines

L'enjeu est pratique : la qualification de surélévation déclenche l'application des articles 35 à 37-1 de la loi du 10 juillet 1965 et impose des règles de majorité et de forme exigeantes. À défaut, des règles plus souples s'appliquent. Il faut donc distinguer la véritable surélévation d'un immeuble :

• du simple redressement de combles (pose de chiens-assis, création de fenêtres de toit, aménagement intérieur) qui ne provoque pas d'exhaussement du faîtage (Cass. 3ᵉ civ., 6 octobre 1993, n° 91-18.289) ;
• de l'aménagement d'une terrasse avec des structures légères démontables (véranda amovible, garde-corps), qui relève de la simple modification de l'aspect extérieur (Cass. 3ᵉ civ., 16 mars 2005, n° 04-10.727) ;
• des travaux sur parties communes relevant de l'article 25, b) de cette même loi, autorisés à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Cette qualification est souvent au cœur des contentieux : un copropriétaire du dernier étage aura intérêt à défendre la qualification de « simple aménagement », beaucoup plus aisée à obtenir, tandis que les autres copropriétaires opposés au projet invoqueront la surélévation pour imposer la procédure exigeante de l'article 35.

Les textes applicables à la surélévation en copropriété

Le régime de la surélévation en copropriété repose sur plusieurs dispositions de la loi du 10 juillet 1965, complétées par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et modifiées à plusieurs reprises :

• l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qualifie le droit de surélever de droit accessoire aux parties communes ;
• l'article 35 de cette même loi fixe les règles de majorité applicables à la surélévation par le syndicat et à la cession du droit de surélévation ;
• l'article 36 organise l'indemnisation des copropriétaires préjudiciés ;
• l'article 37 encadre les conventions de réserve du droit de surélever (aujourd'hui de simple portée résiduelle) ;
• l'article 37-1, créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, interdit désormais toute réserve conventionnelle du droit de surélever et consacre le lot transitoire comme unique outil de privatisation.

À ces dispositions de droit de la copropriété s'ajoutent l'ensemble des règles de droit de l'urbanisme applicables aux travaux sur existant (permis de construire, déclaration préalable, règles du PLU, protection patrimoniale) et les textes de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 qui consacrent la surélévation comme levier de rénovation énergétique.

À qui appartient le droit de surélévation en copropriété ?

Un droit accessoire aux parties communes : la règle de principe

En vertu de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, « sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes ». Autrement dit, dans une copropriété classique, lorsque le règlement ne prévoit rien de contraire, le droit de surélévation appartient collectivement au syndicat des copropriétaires.

Cette règle emporte une conséquence décisive : seul le syndicat peut décider de l'exercice ou de l'aliénation du droit de surélever. Un copropriétaire individuel, fût-il propriétaire de l'ensemble des lots du dernier étage, ne peut pas surélever unilatéralement l'immeuble. La Cour de cassation l'a rappelé avec fermeté dans un arrêt récent, objet d'un commentaire détaillé dans notre article « Droit de surélévation en copropriété : le syndicat décide », qui illustre parfaitement cette jurisprudence.

Les dérogations : parties communes spéciales et lot transitoire

Le caractère accessoire du droit de surélévation n'est pas d'ordre public. L'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 n'ayant pas inclus l'article 3 parmi les dispositions impératives, le règlement de copropriété peut organiser autrement le titulaire du droit. Trois configurations sont envisageables :

1. Attribution aux parties communes spéciales d'un bâtiment : dans une copropriété comprenant plusieurs bâtiments, le règlement peut intégrer le droit de surélévation dans les parties communes spéciales d'un bâtiment déterminé. Seuls les copropriétaires de ce bâtiment auront alors vocation à décider de la surélévation (Cass. 3ᵉ civ., 19 novembre 2014, n° 13-18.925).
2. Privatisation via un lot transitoire : depuis la loi ELAN, c'est la seule modalité admise pour confier le droit de surélever à une personne déterminée (voir plus loin).
3. Conventions antérieures au 25 novembre 2018 : les clauses de l'ancien article 37, qui permettaient à un copropriétaire ou à un tiers de se réserver l'exercice du droit de surélévation pour 10 ans, demeurent valables mais s'éteindront définitivement au plus tard le 24 novembre 2028.

Le cas particulier des copropriétés pavillonnaires

La surélévation d'un pavillon dans une copropriété horizontale soulève des difficultés spécifiques. La doctrine majoritaire et un arrêt du 18 octobre 2018 (Cass. 3ᵉ civ., n° 17-23.019) considèrent que, lorsque le pavillon constitue une partie privative autonome, le droit de surélévation s'analyse en une partie privative par accessoire du lot. Le copropriétaire concerné n'a donc pas besoin que le syndicat lui cède ce droit. Il doit néanmoins obtenir une autorisation de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25, b) de la loi de 1965, car les travaux affectent nécessairement l'aspect extérieur du groupe d'immeubles. Si la surélévation de la maison en copropriété porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, l'unanimité redevient exigée.

Chiffres-clés : le potentiel de la surélévation en France

Longtemps cantonnée à quelques opérations ponctuelles de copropriétaires du dernier étage, la surélévation en copropriété est désormais identifiée comme un gisement massif.

À l'échelle nationale et métropolitaine

• Environ 40 % des logements français relèvent du statut de la copropriété
• Sur les 10 plus grandes métropoles françaises, environ 300 000 copropriétés existent, dont près de 10 % seraient techniquement éligibles à une surélévation (respect du gabarit du PLU, structure compatible, capacité portante suffisante)
• À Paris intra-muros, les estimations publiées à partir de 2015 (étude de l'APUR relayée par la Ville de Paris) évoquaient 11 000 bâtiments éligibles pour 3 millions de m² de surface potentielle ; les retraitements plus récents effectués par des logiciels d'analyse massive des emprises bâties portent ce chiffre jusqu'à 19 000 immeubles
• Sur les grandes métropoles régionales, la proportion d'immeubles éligibles varie : environ 20 % à Lyon intra-métropole (densité plus lâche), 12 % en région Île-de-France

Pourquoi ce potentiel reste largement inexploité

Trois facteurs expliquent le décalage entre potentiel théorique et réalisations effectives :

• La complexité du montage juridico-technique (lot transitoire, permis de construire, référé préventif, indemnisations) décourage ;
• Le temps long du projet alourdit la gestion ;
• La rémunération du syndic dans la phase d'études est mal couverte par le contrat-type.

L'émergence d'opérateurs spécialisés (UpFactor pour exemple) qui préfinancent les études contre rémunération différée à la cession du droit à construire est en train de lever progressivement ce verrou.

Surélévation et droit de l'urbanisme : autorisations et dérogations

Le droit de la copropriété ne suffit pas : aucun projet de surélévation d'immeuble ne peut être mené sans obtenir les autorisations d'urbanisme nécessaires.

Permis de construire ou déclaration préalable ?

Le régime d'autorisation dépend de la surface de plancher créée et de la couverture urbanistique de la commune (articles R.421-9 et R.421-14 du Code de l'urbanisme) :

• Déclaration préalable : si la surface de plancher créée est inférieure ou égale à 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine d'une commune couverte par un PLU ou document équivalent) ;
• Permis de construire : dans tous les autres cas.

En pratique, une surélévation d'immeuble collectif crée presque toujours plus de 40 m² de surface de plancher (un plateau parisien standard fait 80 à 300 m²) : le permis de construire est donc quasi-systématique. Les délais légaux d'instruction sont fixés par les articles R.423-17 et suivants du Code de l'urbanisme : 3 mois pour un immeuble collectif, porté à 4 mois en cas de consultation d'un service extérieur, et à 5 mois lorsque l'Architecte des Bâtiments de France doit donner son accord (article R.423-28). Dans les faits, les dossiers de surélévation à Paris - qui soulèvent quasi-systématiquement des interrogations architecturales, structurelles ou patrimoniales - connaissent des cycles d'instruction sensiblement plus longs : il n'est pas rare qu'un projet complexe enchaîne plusieurs demandes de pièces complémentaires de l'administration et allonge considérablement le délai entre le dépôt et l'obtention du permis définitif purgé de recours. Ce temps long doit être anticipé dès la programmation du projet.

Recours obligatoire à un architecte : le syndicat des copropriétaires, en tant que personne morale, doit obligatoirement recourir à un architecte, peu importe la surface de plancher créée (loi n° 77-2 du 3 janvier 1977, art. 3 et 4). Cette obligation est distincte du seuil de 150 m² applicable aux personnes physiques.

Les règles du PLU et les contraintes patrimoniales

Le permis de construire n'est délivré que si le projet est conforme aux règles d'utilisation des sols, d'implantation, de destination, de nature, d'architecture, de dimensions, d'assainissement et d'aménagement des abords telles que prévues par le plan local d'urbanisme (PLU) en vigueur. À Paris, le PLU bioclimatique entré en application fixe des règles particulièrement exigeantes en matière de gabarit, de hauteur plafond, d'implantation et d'aspect extérieur. L'ordonnance n° 2013-889 du 3 octobre 2013 avait introduit des dérogations de gabarit et de densité, prolongées ensuite par la loi ALUR qui a supprimé le coefficient d'occupation des sols (COS) dans les zones PLU.

Lorsque l'immeuble est classé ou inscrit au titre des monuments historiques, des règles spécifiques s'appliquent :

• Immeuble classé : l'autorisation du préfet de région se substitue au permis de construire (article L.621-9 du Code du patrimoine) ;
• Immeuble inscrit : le permis de construire est requis, mais il doit être accompagné de l'accord préalable du ministère de la Culture (article L.621-27 du Code du patrimoine) ;
• Immeuble situé près d'un monument classé ou inscrit : l'autorisation doit être accompagnée de l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) au titre de l'article L.621-30 du Code du patrimoine. Un recours contre un refus de l'ABF est possible devant le préfet de région.

En zone de protection du patrimoine architectural (PSMV, SPR, AVAP...), les contraintes esthétiques sont souvent décisives. Un pré-diagnostic urbanisme par un architecte expérimenté est indispensable avant tout engagement d'études lourdes.

Les dérogations de l'article L.152-6 du Code de l'urbanisme

L'article L.152-6 du Code de l'urbanisme, particulièrement important, permet à l'autorité compétente de déroger au PLU dans certaines communes pour autoriser la surélévation d'un bâtiment existant depuis plus de deux ans, lorsque cette surélévation a pour objet la création de logements ou l'agrandissement d'une surface de logement.

Cette dérogation permet notamment de déroger aux règles de densité et aux obligations de création d'aires de stationnement. Lorsque le projet est contigu à une construction voisine, l'autorité compétente peut également déroger aux règles de gabarit pour permettre à la surélévation d'atteindre la hauteur de la construction contiguë, sous réserve d'une intégration harmonieuse dans le milieu urbain. Une dérogation supplémentaire de 5 % peut être accordée aux projets présentant un intérêt public architectural (article L.611-2 du Code du patrimoine).

Le droit de surplomb pour isolation thermique extérieure

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a créé un droit de surplomb (article L.113-5-1 du Code de la construction et de l'habitation) qui permet à une copropriété de faire surplomber l'isolation thermique extérieure de son immeuble sur la parcelle voisine, dans la limite de 35 cm, lorsqu'aucune autre solution technique équivalente n'est possible. L'ouvrage doit être réalisé à au moins 2 mètres au-dessus du pied du mur. Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds grevé.

Cette disposition est particulièrement utile dans le cadre d'une surélévation couplée à une isolation thermique extérieure, opération devenue quasi-systématique depuis l'entrée en vigueur du décret tertiaire et des exigences RE2020.

Taxe d'aménagement

La taxe d'aménagement s'applique à toute surélévation générant de la surface taxable (articles L. 331-1 et suivants du Code de l'urbanisme). Pour certains types de constructions et d'aménagements, un abattement de 50 % peut s'appliquer aux 100 premiers mètres carrés.

Recours contentieux contre l'autorisation d'urbanisme

Le délai de recours contre le permis de construire est de deux mois à compter du premier jour d'affichage continu sur le terrain (article R.600-2 du Code de l'urbanisme). Les tiers ayant un intérêt à agir (voisins immédiats, copropriétaires opposants) peuvent déposer un recours en annulation devant le tribunal administratif. Bien que cela ne soit absolument pas recommandé, les travaux peuvent s'exécuter pendant l'instruction sauf si un référé-suspension est engagé et que le juge des référés ordonne la suspension. Cette épée de Damoclès justifie la précaution d'un affichage rigoureux et d'une concertation préalable avec les riverains.

Surélévation en copropriété par le syndicat : majorité et procédure

La majorité de l'article 26

L'article 35, alinéa 1ᵉʳ de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l'article 26 ». C'est la célèbre double majorité : majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix (article 26).

Avant la loi ALUR du 24 mars 2014, l'unanimité était requise, ce qui rendait la surélévation quasi impossible en pratique. L'article 61 de la loi ALUR a brisé ce verrou. La surélévation en copropriété est désormais accessible à condition de rassembler une adhésion forte.

La passerelle de l'article 26-1 : une souplesse supplémentaire

Depuis l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1ᵉʳ juin 2020, l'article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet un second vote immédiat si la majorité de l'article 26 n'a pas été atteinte au premier tour, à deux conditions :

• le projet doit avoir recueilli au moins l'approbation de la moitié des membres du syndicat présents, représentés ou ayant voté par correspondance ;
• ces copropriétaires doivent représenter au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.

Dans ce cas, un second vote intervient immédiatement à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires). Cette passerelle est un outil précieux pour débloquer une assemblée divisée.

Le cas particulier des immeubles en zone de préemption urbaine

L'article 35, alinéa 3 de la loi de 1965 prévoit une règle encore plus favorable lorsque l'immeuble est situé dans un périmètre de droit de préemption urbain (article L. 211-1 du Code de l'urbanisme). La décision d'aliéner le droit de surélever est alors prise à la simple majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25), avec possibilité de recourir à la passerelle de l'article 25-1. Cette disposition, issue de la loi du 12 mai 2009, vise à stimuler la production de logements dans les zones tendues, typiquement Paris et la petite couronne.

Le processus décisionnel : procéder par étapes

La surélévation est une opération complexe qui ne peut se décider d'un seul trait. Les praticiens recommandent de procéder en deux temps :

Étape 1 — L'assemblée préparatoire. Une première assemblée valide le principe de la surélévation, autorise le syndic à engager des études techniques préalables (faisabilité, structure, géotechnique, étude d'architecte, pré-diagnostic urbanisme). Ces décisions préparatoires relèvent de la simple majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Le coût de ces études est provisionné par des appels de fonds votés.

Étape 2 — L'assemblée décisionnelle. Une seconde assemblée se prononce de manière définitive, au vu d'un dossier complet. L'ordre du jour doit comporter, en application de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, un projet de résolution détaillé, les conditions essentielles des marchés, le projet de modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, ainsi que l'avis du conseil syndical si sa consultation est obligatoire (marchés supérieurs au seuil fixé par l'assemblée). C'est à ce stade que la majorité de l'article 26 doit être obtenue. il importera également d'approuver les résolutions subséquentes relatives aux autorisations d'urbanisme.

Copropriété composée de plusieurs bâtiments

Lorsque la copropriété comporte plusieurs bâtiments, une assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment à surélever doit confirmer la décision de l'assemblée générale (article 35, alinéa 2). Cette assemblée spéciale statue à la même majorité de l'article 26. L'objectif du législateur est clair : les copropriétaires du bâtiment directement concerné ne peuvent se voir imposer une surélévation contre leur gré par les autres bâtiments de la résidence.

Cession du droit de surélévation à un tiers

Une alternative souvent préférable à l'auto-construction

Plutôt que d'assumer le rôle de maître de l'ouvrage (ce qui implique de supporter l'ensemble des risques de l'opération), le syndicat peut préférer céder son droit de surélévation à un tiers, le plus souvent un promoteur immobilier, un copropriétaire ou un investisseur spécialisé dans la surélévation d'immeubles. Cette faculté est ouverte par l'article 35, alinéa 2 de la loi.

En pratique, la cession prend la forme de la création d'un lot transitoire dont la partie privative est constituée du droit de construire en surélévation, assorti de quotes-parts de parties communes. Ce lot est ensuite vendu au tiers acquéreur, qui conduira l'opération à ses frais, risques et périls.

Les conditions de la cession du droit de surélévation

La cession doit être décidée à la même majorité de l'article 26 (avec passerelle de l'article 26-1) ou à la majorité de l'article 25 en zone de préemption urbaine. L'assemblée doit approuver plusieurs éléments :

• le projet d'acte de cession précisant le prix (qui peut être en numéraire ou converti en obligation de réaliser des travaux pour le compte du syndicat, comme une rénovation énergétique ou un ravalement) ;
• la description précise du lot transitoire à créer : emprise, gabarit, surface de plancher maximale, destination des locaux ;
• le modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division avec la nouvelle répartition des quotes-parts de parties communes et de charges ;
• l'estimation des préjudices susceptibles d'être générés par l'opération et les indemnités proposées.

La jurisprudence sanctionne les cessions à prix dérisoire (CA Paris, Pôle 4, 2ᵉ ch., 25 février 2015, n° 13/08865), et il est exclu que le syndicat consente une cession à titre purement gratuit sans tomber sous le coup de l'abus de majorité.

Le droit de priorité des copropriétaires

La loi ALUR du 24 mars 2014, modifiée par l'ordonnance du 30 octobre 2019, a institué un droit de priorité au profit des « copropriétaires de locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée » (article 35, alinéa 4). Ces copropriétaires bénéficient d'une offre de vente prioritaire à l'occasion de la cession du lot transitoire ou de la vente ultérieure des locaux privatifs créés par le syndicat.

Le syndic doit notifier l'offre par lettre recommandée avec accusé de réception (ou, plus sûrement, par acte de commissaire de justice). La notification vaut offre de vente pendant deux mois à compter de la réception. Le prix et les conditions essentielles de la vente doivent y figurer.

Cette règle soulève des difficultés pratiques non résolues : que se passe-t-il si plusieurs copropriétaires exercent concurremment le droit de priorité ? Faut-il diviser le lot transitoire pour permettre à chacun d'acquérir la portion située au-dessus de son appartement ? La doctrine hésite et la jurisprudence n'a pas encore tranché ces questions.

Modèle économique : comment la surélévation enrichit la copropriété

La cession du droit de surélévation est avant tout une opération immobilière : il s'agit de faire émerger sur un terrain aérien (la toiture) un actif immobilier neuf, et de partager la valeur créée entre le propriétaire du foncier (le syndicat) et l'opérateur qui construit (le promoteur).

La méthode du bilan promoteur inversé

Les méthodes classiques de valorisation des parties communes (approche par valeur vénale du bout de couloir) sont inadaptées à la surélévation, qui crée de la surface neuve sur de l'ancien. Les opérateurs spécialisés ont popularisé une méthode dite du « bilan promoteur inversé » :

1. On établit un chiffre d'affaires prévisionnel à partir du nombre de m² créés et du prix de vente probable (dans le neuf parisien : souvent 10 000 à 14 000 €/m²)
2. On capte la marge nette du promoteur à un niveau plafonné (par exemple 10 %)
3. On déduit le coût de construction et des frais annexes (études, assurances, commercialisation, aléas)
4. Le solde disponible constitue la valeur du droit à construire aérien, qui revient à la copropriété

En pratique, 10 à 15 % de la valeur créée est restituée au syndicat des copropriétaires. Pour un projet type de 1 000 m² vendus 2 500 €/m² (2,5 M€ de chiffre d'affaires), cela représente 250 000 à 375 000 € qui peuvent intégralement financer le ravalement, l'isolation thermique par l'extérieur, le remplacement de la chaudière collective...

La clause de sur-performance : aligner les intérêts

Pour éviter que le promoteur ne bénéficie seul d'un marché haussier entre la promesse de vente et la livraison, les praticiens peuvent insérer une clause de complément de prix dans l'acte de cession : si le promoteur commercialise les locaux au-dessus d'un prix-plancher, un complément est versé à la copropriété.

Le contrat de promotion immobilière (CPI)

Plutôt qu'une vente sèche du droit à construire, le syndicat peut recourir au contrat de promotion immobilière (article 1831-1 du Code civil), qui transforme le promoteur en mandataire du syndicat pour construire l'ouvrage. Cette formule présente deux avantages :

• Le syndicat conserve la qualité de maître d'ouvrage, donc la propriété des locaux construits jusqu'à leur vente
• Le promoteur apporte une garantie de prix et de délai (obligation de résultat)

Le CPI est particulièrement adapté quand le produit des droits de surélévation est converti en travaux en dation (rénovation lourde en compensation du droit à construire). le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée est également envisageable (MOD).

Les aides mobilisables

Si la surélévation s'accompagne d'une rénovation énergétique atteignant au moins 35 % de gain de performance, la copropriété peut cumuler :

• MaPrimeRénov' Copropriété (aide forfaitaire versée au syndicat des copropriétaires) ;
• Éco-PTZ copropriété (prêt à taux zéro jusqu'à 30 000 € par logement, articles D.319-1 et suivants du CCH) ;
• Certificats d'économie d'énergie (CEE) versés par les énergéticiens ;
• TVA à taux réduit 5,5 % sur les travaux d'amélioration énergétique (article 278-0 bis du CGI) ;

Côté fiscalité des cessions du droit de surélévation, deux avantages existent sous conditions : exonération d'imposition sur la plus-value (article 150 U, II, 9° du CGI) à condition que l'acquéreur s'engage à réaliser les logements dans les quatre ans, et exonération temporaire de taxe foncière pendant 2 ans après l'achèvement (article 1383 du CGI).

La rémunération du syndic : un angle mort du contrat-type

La question de la rémunération du syndic dans la phase préparatoire (études, réunions avec le conseil syndical, coordination avec l'architecte et le géomètre, rédaction des ordres du jour d'assemblées) est délicate : le contrat-type de syndic prévoit une rémunération sur travaux mais ne couvre pas ces études amont. En pratique, trois solutions sont observées :

• Honoraires pour prestations autres votés ponctuellement par l'assemblée (article 18-1 A de la loi de 1965), avec le risque d'une interprétation restrictive de la DGCCRF ;
• Rémunération intégrée dans le montage immobilier, possiblement versée par le promoteur lors de la cession du droit à construire ;
• Résolution d'assemblée générale dédiée autorisant le syndic à percevoir des frais d'études via le promoteur, en toute transparence.

Dans tous les cas, la loi Hoguet peut poser difficulté si le syndic intervient comme intermédiaire dans la cession elle-même : la carte T (transaction) est alors nécessaire.

Le lot transitoire depuis la loi ELAN : la nouvelle architecture

Une création de la pratique consacrée par la loi

Avant la loi ELAN du 23 novembre 2018, deux techniques permettaient de privatiser le droit de surélévation : la convention de « réserve » de l'ancien article 37, et le lot transitoire. Cette seconde formule, inventée par les praticiens et validée par la jurisprudence (Cass. 3ᵉ civ., 18 septembre 2013, n° 12-16.360), reposait sur une construction audacieuse : créer un lot de copropriété dont la partie privative est un simple droit de construire, sans locaux encore édifiés.

L'article 208 de la loi ELAN a consacré cette formule et en a fait le seul outil admis pour privatiser le droit de surélévation. L'article 37-1 de la loi de 1965 dispose désormais : « Par dérogation à l'article 37, les droits de construire, d'affouiller et de surélever ne peuvent faire l'objet d'une convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se les réserverait. Ces droits peuvent toutefois constituer la partie privative d'un lot transitoire ».

Contenu obligatoire du lot transitoire de surélévation

L'article 1ᵉʳ, I, alinéa 3 de la loi de 1965, modifié par l'ordonnance du 30 octobre 2019, impose trois éléments à peine de contestation :

1. une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser ;
2. une quote-part de parties communes correspondante, calculée en tenant compte de la consistance future des locaux à édifier ;
3. la création et la consistance du lot stipulées dans le règlement de copropriété.

Le GRECCO (Groupement de recherche en droit de la copropriété) recommande de préciser l'enveloppe et le périmètre dans lequel doit s'inscrire la construction, le nombre de bâtiments le cas échéant, et la surface de plancher maximale (préconisation n° 10, JCP N 2020, act. 212).

Une définition trop vague (« droit d'édifier tout bâtiment et toute construction ») expose à des contestations.

Les conséquences pour le titulaire du lot transitoire

Le titulaire du lot transitoire bénéficie d'un avantage considérable : il n'a pas besoin d'une autorisation de l'assemblée pour exercer son droit de construire, dès lors que le projet correspond à la description figurant au règlement de copropriété (Cass. 3ᵉ civ., 8 juin 2011, n° 10-20.276). Il doit en revanche notamment payer les charges afférentes à son lot dès sa création, même avant réalisation de la surélévation.

L'extinction progressive des conventions de l'article 37

Les conventions de réserve du droit de surélévation conclues avant le 25 novembre 2018 restent valables. Toutefois, leur durée maximale étant de 10 ans, les plus récentes s'éteindront en novembre 2028. Avant l'expiration de ce délai, le syndicat peut, à la majorité de l'article 25 (avec passerelle de l'article 25-1), s'opposer à l'exercice du droit réservé, sauf à indemniser le titulaire si celui-ci justifie d'une contrepartie initiale.

Phasage opérationnel d'un projet de surélévation en copropriété

Un projet de surélévation d'immeuble en copropriété est une opération pluridisciplinaire qui mobilise, sur 18 à 36 mois en moyenne, des compétences juridiques, techniques, financières et commerciales. La réussite du projet dépend d'un phasage rigoureux, dont voici la séquence type.

Phase 1 — Pré-diagnostic de faisabilité

Avant tout engagement, un pré-diagnostic multi-critères doit être conduit par un architecte ou un bureau d'études spécialisé. Il porte sur :

• Faisabilité technique et structurelle : études de sol, reconnaissance de fondations, analyse de la capacité portante des murs existants et de la structure, étude des charges additionnelles que peut supporter le bâti. C'est l'élément qui conditionne tout le reste : une surélévation lourde (béton) sera exclue sur un immeuble parisien haussmannien aux fondations légères. Les solutions actuelles privilégient les structures bois ou métal plus légères, souvent réalisées en construction hors-site (éléments préconstruits en atelier, assemblés sur place) pour limiter la durée du chantier et les nuisances. Règle empirique retenue par les bureaux de contrôle : tant que la surélévation ajoute moins de 10 % de charge sur les fondations existantes, aucun recalcul de la capacité portante globale n'est exigé ; au-delà, un renforcement des fondations peut être nécessaire, ce qui modifie sensiblement l'équation économique (notamment en site occupé). Une règle de pouce couramment observée : un immeuble R+4 admet aisément un étage supplémentaire ; un R+2 sur lequel on envisage trois niveaux supplémentaires nécessite presque toujours des renforts de structure qui compromettent l'équilibre financier.
• Faisabilité urbanistique : analyse du PLU, du gabarit maximum, des servitudes (jours de souffrance, servitudes de vue, cours communes, mitoyenneté), des contraintes patrimoniales (ABF, monuments historiques, secteur sauvegardé).
• Faisabilité juridique : analyse du règlement de copropriété, qualification du droit de surélévation (parties communes générales, spéciales, lot transitoire existant), vérification des conventions de l'article 37 antérieures à 2018.
• Faisabilité financière : estimation du coût global (études, travaux, assurances, taxes, honoraires notaire, frais de modificatif au règlement), de la valeur des locaux créés et du produit potentiel de cession.

Le budget d'études préalables doit être autorisée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24.

Phase 2 — structuration de l'opération

Une fois la faisabilité validée, il convient de structurer juridiquement l'opération :

• Choix du schéma : maîtrise d'ouvrage directe par le syndicat (peu pratiquée en raison des risques) ou cession du droit de surélévation à un tiers (promoteur, bailleur social, investisseur). La cession est aujourd'hui la formule privilégiée : elle protège le syndicat contre les risques de la construction tout en lui apportant un produit immédiat ;
• Rédaction du lot transitoire : emprise précise, gabarit, surface de plancher maximale, destination des locaux, quotes-parts provisoires (avant travaux) et définitives (après travaux) et modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division : à préparer en amont de l'assemblée décisionnelle, avec l'intervention d'un géomètre-expert ;
• Assemblée décisionnelle en copropriété : pour voter la cession du droit de surélévation selon la structuration juridique de l'opération et sous les conditions suspensives d'usage et autorisation pour investigations structurelles complémentaires éventuelles.

Phase 3 — Autorisations administratives et commercialisation

• Commercialisation anticipée (si cession à un promoteur) : consultation d'opérateurs, négociation du prix, promesse synallagmatique ou unilatérale assortie des conditions suspensives classiques (permis de construire définitif, autorisation d'assemblée, purge du droit de priorité, structure de l'immeuble adaptée...) ;
• Dépôt du permis de construire : instruction en 3 à 5 mois pour un immeuble collectif parisien (voir plus). Si l'immeuble est en zone ABF, comptez un délai additionnel et un dialogue serré avec l'architecte des Bâtiments de France ;
• Affichage du permis sur le terrain : ouvre le délai de recours des tiers (2 mois à compter du premier jour d'affichage continu, article R.600-2 du Code de l'urbanisme). Plusieurs constats d'affichage par commissaire de justice sont vivement recommandés ;
• Purge des recours : expiration du délai de recours sans contestation, ou jugement définitif en cas de recours.

Phase 4 — Référé préventif et assurances

Juste avant le démarrage des travaux, deux actions clés sécurisent le chantier :

• Référé préventif : procédure non obligatoire mais fortement recommandée en milieu urbain. Le maître de l'ouvrage saisit le juge des référés pour faire désigner un expert judiciaire qui établit un constat contradictoire de l'état des immeubles voisins et de celui à surélever. Cette photographie juridique permet d'écarter par avance les contestations abusives de riverains qui, en cours ou après travaux, prétendraient attribuer au chantier des désordres préexistants (fissures, humidité). Tous les propriétaires riverains, le syndicat, les copropriétaires, l'entreprise de travaux, l'architecte et les assureurs doivent notamment être assignés.
• Souscription des assurances obligatoires : assurance dommages-ouvrage (article L.242-1 du Code des assurances) et vérification des polices responsabilité civile décennale de toutes les entreprises intervenantes (article 1792 du Code civil).

Phase 5 — Travaux

La phase chantier dépend de la complexité technique, de la typologie constructive (préfabrication bois en atelier vs construction sur place), du nombre de niveaux ajoutés et des aléas (intempéries, découvertes d'amiante, mise aux normes incendie imprévues...).

Points de vigilance :

• Gestion des nuisances aux copropriétaires : la surélévation est un chantier particulièrement impactant (bruit, poussière, vibrations, perte de luminosité temporaire). Un cahier des charges de chantier opposable à l'entreprise doit prévoir les créneaux horaires, les zones de stockage, le protocole d'information, les indemnités journalières éventuelles ;
• Suivi par le syndic : le syndic est chargé d'exécuter les décisions de l'assemblée, d'assurer la gestion technique de l'immeuble et le suivi des travaux (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Des honoraires complémentaires de suivi sont prévus (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, annexe 1, 7.2.5) et doivent être votés.
• Coordination MOA / MOE / entreprises : l'architecte (maître d'œuvre) coordonne les corps d'état ; le bureau de contrôle vérifie la conformité réglementaire ; le coordonnateur SPS gère la sécurité.

Phase 6 — Réception et garanties

La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves. Elle est le point de départ des garanties légales :

• Garantie de parfait achèvement (1 an) : l'entreprise doit réparer tous les désordres signalés, qu'ils soient réservés au PV de réception ou révélés dans l'année ;
• Garantie de bon fonctionnement (2 ans) : couvre les éléments d'équipement dissociables du bâti ;
• Garantie décennale (10 ans, article 1792 du Code civil) : couvre tous les dommages affectant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

Chiffres clés et calendrier type

• Durée totale : 18 à 36 mois de la décision initiale à la livraison ;
• Coût moyen à Paris : 2 500 à 5 000 €/m² de surface de plancher créée, selon la complexité structurelle et les contraintes patrimoniales ;
• Valeur des locaux créés : souvent supérieure à 10 000 €/m² dans Paris intra-muros, ce qui génère un rendement attractif ;
• Aides mobilisables : MaPrimeRénov' Copropriété si le gain énergétique consécutif atteint 35 %, éco-PTZ copropriété (prêt à taux zéro pour les travaux d'économies d'énergie sur parties communes), certificats d'économie d'énergie (CEE), TVA à taux réduit 5,5 % pour les travaux d'amélioration énergétique.
• Avantages fiscaux : exonération d'imposition sur la plus-value immobilière du droit de surélévation sous conditions (article 150 U du CGI), exonération temporaire de taxe foncière pendant 2 ans (article 1383 du CGI).

Jurisprudence récente et tendances

L'affirmation du pouvoir décisionnel du syndicat

La Cour de cassation a récemment confirmé avec fermeté le monopole décisionnel du syndicat : même lorsqu'un copropriétaire détient l'ensemble des lots d'un bâtiment et que ce bâtiment dispose de parties communes spéciales, il ne peut surélever sans décision du syndicat principal si le droit de surélévation n'a pas été expressément intégré dans les parties communes spéciales. Nous avons consacré à cette décision un article dédié : Droit de surélévation en copropriété : le syndicat décide.

Le contrôle de la destination de l'immeuble

Dans un arrêt du 26 mai 2016 (Cass. 3ᵉ civ., n° 14-23.343), la Cour de cassation a considéré que la surélévation d'un immeuble de standing, de nature à faire perdre « le caractère familial et homogène » et la « tranquillité » de la résidence en raison notamment de la nécessité de surélever l'ascenseur, nécessitait l'unanimité dès lors qu'elle portait atteinte à la destination de l'immeuble. Cette décision rappelle une limite importante : même à la majorité de l'article 26, le syndicat ne peut imposer une surélévation qui dénature l'immeuble.

Le préjudice de luminosité

Dans un arrêt du 17 décembre 2013 (Cass. 3ᵉ civ., n° 12-20.676), la haute juridiction a jugé qu'une surélévation entraînant une importante perte de luminosité pour un copropriétaire portait atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives et imposait son accord personnel. Cet arrêt illustre la tension entre l'assouplissement des règles de majorité et la protection des droits fondamentaux des copropriétaires, consacrée par l'article 26, alinéa 4 de la loi.

La validation du paiement par compensation

La Cour de cassation a admis le 28 mai 2020 (Cass. 3ᵉ civ., n° 19-13.245) la validité d'une cession du droit de surélévation en contrepartie non d'un prix en numéraire, mais de l'obligation pour l'acquéreur de réaliser des travaux de rénovation pour le compte du syndicat. Cette solution pragmatique ouvre la voie à des montages financiers créatifs : la surélévation peut ainsi financer un ravalement ou une rénovation énergétique par échange de valeur sans flux de trésorerie.

Questions pratiques et pièges à éviter

Le piège de la qualification

Le premier piège est celui de la qualification : faire passer une véritable surélévation pour un simple aménagement afin de contourner la majorité de l'article 26. La jurisprudence est vigilante et sanctionne régulièrement ces contournements. Un copropriétaire qui aménage ses combles en exhaussant la panne faîtière sans décision de l'article 35 s'expose à une action en démolition, y compris 10 ans après l'achèvement des travaux (la prescription décennale étant souvent écartée pour les travaux sans autorisation).

Le piège des tantièmes de charges

Un lot transitoire est redevable des charges dès sa création, même en l'absence de construction effective. L'affectation de quotes-parts de charges calculées sur la base du projet futur peut générer des appels de fonds lourds pour un lot « virtuel ». Les praticiens recommandent de prévoir deux grilles de répartition dans le règlement : l'une applicable tant que la surélévation n'est pas réalisée (tantièmes réduits), l'autre entrant en vigueur à l'achèvement des travaux.

Le piège de l'abus de majorité

Même obtenue à la majorité requise, une décision de surélévation peut être annulée pour abus de majorité si elle porte une atteinte disproportionnée aux droits de la minorité. Le délai de recours est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants (article 42 de la loi de 1965).

Le piège du pré-diagnostic incomplet

Une étude technique défaillante peut conduire à une cession du droit de surélévation annulée pour absence de cause, par exemple si les règles d'urbanisme rendaient l'opération impossible dès l'origine (CA Lyon, 1ʳᵉ ch. civ., 24 octobre 2002). L'investissement initial dans un pré-diagnostic sérieux (faisabilité structurelle, étude géotechnique, vérification du PLU, simulation des indemnités) conditionne la sécurité juridique de toute l'opération.

Le piège de l'assurance

En sa qualité de maître d'ouvrage, le syndicat doit obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage (article L. 242-1 du Code des assurances). Un défaut d'assurance peut exposer les copropriétaires à des recours décennaux dévastateurs.

Le piège de la spéculation via le droit de priorité

La loi ALUR a voulu protéger les copropriétaires du dernier étage en leur conférant un droit de priorité (cf. supra). En pratique, ce droit peut être détourné de son objet initial : un copropriétaire sans projet réel ni financement peut préempter, non pas pour acquérir et construire lui-même, mais pour négocier le retrait de son droit contre rémunération. Les textes (article 35, alinéa 4 de la loi de 1965) restent très succincts sur les conditions de forme et de fond de l'exercice du droit, et n'imposent ni justificatif de financement bancaire, ni projet technique précis, ni garantie d'achèvement. Cette lacune législative, identifiée par la doctrine, crée un risque de blocage spéculatif dont le syndicat doit tenir compte lors de la fixation du prix de cession et des conditions essentielles notifiées : un prix élevé et des conditions exigeantes dissuadent les préemptions de pure opportunité.

Le piège du recours des tiers

Le délai de recours des tiers contre le permis de construire (2 mois à compter de l'affichage continu et régulier) peut être fatal au projet. Un affichage irrégulier rouvre le délai de recours pendant 6 mois après achèvement. La sécurisation par constats successifs d'huissier d'affichage est indispensable.

Contentieux de la surélévation : stratégie juridique

Les contentieux de la surélévation en copropriété se déploient sur plusieurs fronts que l'avocat spécialisé doit maîtriser simultanément.

L'action en annulation de la décision d'assemblée. Exercée dans les deux mois de la notification (article 42 de la loi de 1965), elle vise à contester la régularité formelle (convocation, projet de résolution, majorité) ou substantielle (abus de majorité, atteinte à la destination, préjudice disproportionné) de la délibération autorisant la surélévation.

Le contentieux du permis de construire. Distinct du contentieux de la décision d'assemblée, il se déroule devant le tribunal administratif. Les moyens portent sur la conformité du projet aux règles du PLU et plus largement de la planification urbaine applicable, sur les vices formels du dossier. Un référé-suspension peut être couplé à la requête en annulation.

L'action en démolition. Lorsqu'un copropriétaire ou le syndicat agit en démolition d'une surélévation irrégulière, le contentieux se noue sur la qualification des travaux et sur les prescriptions applicables. L'action en cessation du trouble anormal de voisinage, exercée par des tiers à la copropriété (voisins), permet parfois d'obtenir la démolition d'une surélévation autorisée par le syndicat mais portant une atteinte excessive aux propriétés riveraines (CA Grenoble, 18 novembre 2008).

L'action en indemnisation. Fondée sur l'article 36 de la loi de 1965, elle vise à obtenir réparation des préjudices subis : diminution définitive de la valeur du lot, trouble de jouissance grave même temporaire, dégradations. L'action doit être engagée dans le délai de cinq ans de la prescription quinquennale (article 42, alinéa 1ᵉʳ).

Le référé expertise. Avant tout contentieux au fond, un référé expertise (article 145 du Code de procédure civile) permet de faire désigner un expert judiciaire pour établir la réalité et l'étendue des préjudices. C'est une étape souvent indispensable pour chiffrer utilement les demandes.

La stratégie du syndicat. Lorsque le syndicat envisage une surélévation, la stratégie consiste à sécuriser chaque étape : pré-diagnostic technique irréprochable, projet architectural précis, indemnités provisionnées, rédaction soignée du lot transitoire, notification rigoureuse du droit de priorité, affichage sécurisé du permis de construire. Chaque faille procédurale ouvre la voie à un recours potentiel.

Rôle de l'avocat en droit de la copropriété et de l'urbanisme

La surélévation en copropriété combine des expertises multiples : droit de la copropriété stricto sensu, droit de l'urbanisme (PLU, permis de construire, dérogations, ABF), droit de la construction (assurances, garanties, responsabilités), droit des contrats, fiscalité immobilière. Le recours à un avocat spécialisé est indispensable à chaque étape d'une opération de cette nature.

Notre cabinet, expert en droit de la copropriété et en droit de l'urbanisme, accompagne les syndicats, les conseils syndicaux, les copropriétaires et les promoteurs dans la conduite de projets de surélévation à Paris et plus largement en France. Nous intervenons tant en conseil (structuration des opérations, rédaction des actes, audit juridique préalable, stratégie d'obtention des autorisations d'urbanisme) qu'en contentieux (action en annulation d'assemblée, recours contre permis de construire, défense du syndicat, indemnisation des préjudices). Découvrez nos prestations sur la page dédiée à notre expertise en droit de la copropriété à Paris.

Pour toute question relative à une surélévation d'immeuble en copropriété, n'hésitez pas à nous contacter via le formulaire de contact de notre site : un premier échange permet d'identifier les enjeux et de dessiner l'esquisse d'une stratégie adaptée.

Conclusion

La surélévation en copropriété est désormais un outil juridique accessible, porteur d'une triple promesse : densifier intelligemment la ville sans artificialiser le sol, offrir aux copropriétés une ressource économique permettant de financer la rénovation énergétique de leur patrimoine, et répondre aux objectifs de la loi Climat et Résilience. Les réformes successives (loi ALUR, loi ELAN, ordonnance du 30 octobre 2019) ont levé la plupart des blocages hérités du régime originel de 1965. La majorité de l'article 26, assouplie par la passerelle de l'article 26-1, et le lot transitoire consacré par l'article 37-1 offrent un cadre juridique moderne et opérationnel. Les dérogations de l'article L.152-6 du Code de l'urbanisme complètent ce dispositif en facilitant l'obtention des autorisations d'urbanisme dans les zones tendues.

Reste que chaque projet de surélévation soulève des questions juridiques (copropriété, urbanisme, construction), techniques (structure, matériaux, coordination) et financières (montage, commercialisation, aides) étroitement imbriquées. Le phasage opérationnel en 6 à 8 grandes étapes, étalé sur 18 à 36 mois, exige un accompagnement juridique rigoureux pour éviter les contestations, sécuriser l'opération et maximiser ses retombées économiques pour la copropriété ou les investisseurs.

Pour toute question sur la surélévation de votre immeuble en copropriété, Equitéo Avocat se tient à votre disposition. N'hésitez pas à consulter également notre article dédié à la décision récente de la Cour de cassation : Droit de surélévation en copropriété : le syndicat décide.

Références et sources

Textes de loi — Droit de la copropriété

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
• Article 1ᵉʳ de la loi du 10 juillet 1965 (définition du lot transitoire)
• Article 35 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité et cession du droit de surélévation)
• Article 36 de la loi du 10 juillet 1965 (indemnisation)
• Article 37 de la loi du 10 juillet 1965 (conventions de réserve)
• Article 37-1 de la loi du 10 juillet 1965 (lot transitoire et fin des réserves)
• Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite « loi ALUR »
• Article 61 de la loi ALUR (modification du régime de surélévation)
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite « loi ELAN »
• Article 208 de la loi ELAN (création de l'article 37-1)
• Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965

Textes de loi — Droit de l'urbanisme et construction

• Article L.152-6 du Code de l'urbanisme (dérogations au PLU pour surélévation)
• Articles R.421-9 et R.421-14 du Code de l'urbanisme (permis de construire / déclaration préalable)
• Article R.600-2 du Code de l'urbanisme (délai de recours contre le permis)
• Article L.113-5-1 du Code de la construction et de l'habitation (droit de surplomb ITE)
• Article L.242-1 du Code des assurances (assurance dommages-ouvrage)
• Article 1792 du Code civil (garantie décennale)
• Articles L.621-9, L.621-27 et L.621-30 du Code du patrimoine (monuments historiques et ABF)
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite « loi Climat et Résilience »
• Loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture (recours obligatoire à un architecte)
• Articles 150 U et 1383 du Code général des impôts (exonérations fiscales)

Jurisprudence citée

• Cass. 3ᵉ civ., 16 novembre 1982, n° 81-12.087 (critère de l'exhaussement du faîtage)
• Cass. 3ᵉ civ., 26 avril 1983, n° 82-11.865 (définition de la surélévation)
• Cass. 3ᵉ civ., 6 mars 1991, n° 89-18.758 (confirmation du critère d'exhaussement)
• Cass. 3ᵉ civ., 6 octobre 1993, n° 91-18.289 (simple redressement de combles)
• Cass. 3ᵉ civ., 16 mars 2005, n° 04-10.727 (aménagement de terrasse sans surélévation)
• Cass. 3ᵉ civ., 17 juin 2008, n° 07-15.868 (charges du lot transitoire)
• Cass. 3ᵉ civ., 8 juin 2011, n° 10-20.276 (lot transitoire sans autorisation)
• Cass. 3ᵉ civ., 17 décembre 2013, n° 12-20.676 (préjudice de luminosité)
• Cass. 3ᵉ civ., 19 novembre 2014, n° 13-18.925 (parties communes spéciales)
• Cass. 3ᵉ civ., 26 mai 2016, n° 14-23.343 (atteinte à la destination)
• Cass. 3ᵉ civ., 18 octobre 2018, n° 17-23.019 (pavillon : droit privatif par accessoire)
• Cass. 3ᵉ civ., 28 mai 2020, n° 19-13.245 (paiement par travaux)
• CA Paris, Pôle 4, 2ᵉ ch., 25 février 2015, n° 13/08865 (prix dérisoire)
• CA Grenoble, 18 novembre 2008 (préjudice des voisins tiers)
• CA Lyon, 1ʳᵉ ch. civ., 24 octobre 2002 (cession annulée pour absence de cause)

Sources documentaires et doctrinales

• G. Vigneron et C. Coutant-Lapalus, Fasc. 96 : Constructions nouvelles — Surélévation, JurisClasseur Copropriété, LexisNexis, 2021
• J. Lafond, Fasc. 96-10 : Travaux et améliorations — Surélévation — Cession du droit de surélévation ou de droits dans le sous-sol, JurisClasseur Copropriété, LexisNexis, 2022
• G. Vigneron, J.-N. Beaulieu et V. Zalewski-Sicard, Fasc. 103-10 : Organisation et administration — Surélévation de l'immeuble par le syndicat — Formules, JurisClasseur Copropriété, LexisNexis, 2026
• G. Vigneron, J.-N. Beaulieu et V. Zalewski-Sicard, Fasc. 103-20 : Organisation et administration — Surélévation de l'immeuble par une personne autre que le syndicat — Formules, JurisClasseur Copropriété, LexisNexis, 2026
• La copropriété, Dalloz Action, 2021-2022, sous la direction de D. Tomasin et P. Capoulade
• G. Chantepie, La copropriété des immeubles bâtis, Lextenso-Defrénois, 2021
• ANIL / ANAH, La surélévation — Outil de rénovation globale des copropriétés — Guide pour les collectivités territoriales, Janvier 2023
• A. Lebatteux, « Les dispositions de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 relatives aux modifications de la structure de la copropriété et aux copropriétés en difficultés », Loyers et copr. 2020, dossier 9
• P. Lebatteux, « La surélévation, nouvelle ressource des copropriétés », Actes prat. ing. immobilière 2014, n° 17, dossier 16
• V. Zalewski-Sicard, « Les contrats de construction adaptés à l'opération de surélévation », Dr. et ville 2014/1, n° 7, p. 245
• J.-M. Roux, « La surélévation au lendemain de la loi Alur », Inf. rap. copr. oct. 2014, p. 13
• Th. Vaillant et A. Muzard, « Surélévation en copropriété », JCP N 2016, n° 16-17, 1130
• P. Cornille et J. Lafond, « La "consistance" du lot transitoire de copropriété après la loi Elan », JCP N 2019, n° 12, 1141
• H. Périnet-Marquet, « La vente en l'état futur de la surélévation d'un immeuble », RDI 2024, p. 130
• S. Benilsi, « La surélévation, panacée ou chimère ? », RDL 2023, n° 1039

Sources internes (Equitéo Avocat)

• Droit de surélévation en copropriété : le syndicat décide (Cass. 3ᵉ civ., 2 avril 2026, n° 24-15.059)
• Copropriété : mise en demeure et article 19-2
• Reconstruction d'un lot de copropriété et bâtiment indépendant
• Avocat droit de la copropriété à Paris