Syndicat secondaire : seule une décision de l'assemblée générale du syndicat principal permet de lui confier le recouvrement des charges (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 24-21.792)

Catégorie droit de la copropriété

AuteurAlexandre Chevallier

Date de création31 juillet 2026

Temps de lecture14 minutes

Mis à jour31 juillet 2026

Dans les grands ensembles immobiliers, la pratique s'est installée depuis des décennies : le syndicat principal fixe les charges générales, et chaque syndicat secondaire les appelle auprès de ses propres copropriétaires avant de reverser la quote-part. L'arrangement est commode, parfois vieux de quarante ans, et personne ne l'avait sérieusement contesté.

Par un arrêt du 9 juillet 2026 publié au Bulletin, la troisième chambre civile en révèle la fragilité. Les missions du syndicat secondaire étant limitées par la loi, seule une décision de l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal peut lui donner mandat de recouvrer, pour son compte, les charges qui lui sont dues. À défaut, l'action est irrecevable, et l'ancienneté de la pratique n'y change rien.

La décision précise en outre que l'administrateur provisoire d'un syndicat secondaire ne peut exercer ses pouvoirs hors du champ de la mission de ce syndicat. Pour sécuriser le recouvrement des charges ou contester une action mal dirigée, notre avocat en droit de la copropriété à Paris analyse l'arrêt.

La troisième chambre civile juge que le syndicat secondaire, dont les missions sont limitées par la loi, ne peut recouvrer les charges dues au syndicat principal qu'en vertu d'un mandat résultant d'une décision de l'assemblée générale de ce dernier. Une pratique ancienne ne vaut pas mandat tacite, et l'administrateur provisoire ne peut agir hors de l'objet du syndicat qu'il administre.

Les faits

Une résidence soumise au statut de la copropriété est constituée, depuis sa construction, d'un syndicat principal et de cinq syndicats secondaires.

L'assemblée générale de l'un de ces syndicats secondaires vote sa dissolution au profit du syndicat principal. Le président du tribunal désigne alors un administrateur provisoire pour les besoins de la liquidation, en lui confiant l'ensemble des pouvoirs du syndic, ceux de l'assemblée générale à l'exception de ceux prévus au a) de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et ceux du conseil syndical.

Agissant au nom du syndicat secondaire, l'administrateur provisoire assigne une société civile immobilière, propriétaire de lots dans le bâtiment, en paiement de charges de copropriété impayées.

La société oppose une fin de non-recevoir : le syndicat secondaire n'a pas qualité pour agir en recouvrement des charges dues au syndicat principal. La cour d'appel de Pau lui donne raison le 24 septembre 2024.

Un préalable procédural utile à connaître

Avant d'aborder le fond, la Cour tranche une question de recevabilité qui intéresse tout plaideur.

L'arrêt d'appel n'avait pas mis fin à l'instance : il déclarait irrecevable un chef de demande, la procédure se poursuivant pour le reste. Fallait-il attendre le jugement au fond pour se pourvoir ?

Au visa des articles 606, 607 et 608 du code de procédure civile, la Cour répond :

« un jugement, rendu en dernier ressort, qui accueille une fin de non-recevoir portant sur un chef de demande parmi d'autres et qui déclare irrecevable cette demande dans son dispositif, met fin à l'instance sur ce point et [...] est ainsi susceptible de pourvoi immédiat un arrêt qui, accueillant une fin de non-recevoir, déclare irrecevable, dans son dispositif, un chef de demande, même si l'instance se poursuit par ailleurs sur les autres chefs de demande »

Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 24-21.792, FS-B

Le pourvoi est donc recevable. La règle mérite d'être retenue : l'irrecevabilité partielle prononcée au dispositif ouvre immédiatement la voie de la cassation, sans qu'il faille attendre l'issue du reste de l'instance.

Le cadre textuel : un objet limité par la loi

Deux textes commandent la solution.

L'article 27, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 définit l'objet du syndicat secondaire : assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne d'un des bâtiments de l'immeuble qui en comprend plusieurs, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires du règlement de copropriété. Le texte ajoute que cet objet peut être étendu, mais seulement avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité de l'article 24.

L'article 29-1, I organise pour sa part la désignation d'un administrateur provisoire chargé de liquider les dettes d'un syndicat dissous. Le président du tribunal lui confie tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse de plein droit, ainsi que tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et ceux du conseil syndical.

L'articulation de ces deux textes est le nœud de l'affaire : des pouvoirs très étendus confiés à un administrateur, mais au sein d'une personne morale dont l'objet est étroitement borné.

La solution

Le pourvoi est rejeté. L'attendu de principe se lit en deux propositions :

« Les missions du syndicat secondaire étant limitées par la loi, seule une décision de l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal peut lui donner mandat pour recouvrer, pour son compte, les charges de copropriété qui lui sont dues par les copropriétaires membres du syndicat secondaire, et l'administrateur provisoire du syndicat secondaire n'a pas qualité pour agir à leur encontre en paiement desdites charges, dès lors qu'il ne saurait exercer les pouvoirs qui lui ont été confiés hors du champ de sa mission, laquelle ne peut excéder l'objet du syndicat secondaire. »

Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 24-21.792, FS-B

La cour d'appel avait relevé qu'aucune décision d'assemblée générale du syndicat principal étendant les pouvoirs du syndicat secondaire n'était produite. Elle en a exactement déduit que celui-ci était sans qualité à réclamer le paiement d'appels de fonds portant sur des charges dues au syndicat principal.

Deux mots de cet attendu méritent d'être pesés. La Cour n'écrit pas que le mandat est impossible : elle écrit que seule une décision de l'assemblée générale du syndicat principal peut le conférer. Le montage reste donc licite, à la condition d'être délibéré. Et lorsqu'elle ajoute que la mission de l'administrateur provisoire « ne peut excéder l'objet du syndicat secondaire », elle énonce une limite structurelle, indépendante de la rédaction de l'ordonnance de désignation.

L'arrêt est rendu en formation de section et promis au Bulletin, avec un double titre au sommaire portant à la fois sur l'objet du syndicat secondaire et sur les pouvoirs de l'administrateur provisoire. La troisième chambre civile entend manifestement que la solution serve de repère aux juridictions du fond confrontées aux ensembles immobiliers complexes.

La portée

Le mandat tacite est écarté

Le moyen soutenait qu'un mandat tacite résultait de l'exécution, pendant de nombreuses années, du système de recouvrement par les syndicats secondaires, dont la licéité n'avait jamais été remise en cause par les juridictions saisies de nombreux contentieux antérieurs. L'argument invoquait l'article 1985 du code civil, aux termes duquel le mandat peut être exprès ou tacite.

La Cour l'écarte sans le discuter frontalement : la cour d'appel n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante.

À notre sens, la formule est plus lourde de sens qu'il n'y paraît. Si la recherche du mandat tacite est inopérante, c'est que la loi exige ici un acte formel. L'article 27 subordonne l'extension de l'objet du syndicat secondaire à une décision d'assemblée générale statuant à une majorité déterminée : une pratique, si ancienne et si paisible soit-elle, ne peut en tenir lieu. Le droit commun du mandat cède devant une règle spéciale d'organisation de la copropriété.

La conséquence pratique est considérable pour les ensembles anciens : quarante ans d'usage ne valident pas rétroactivement un montage que l'assemblée générale n'a jamais décidé.

Le règlement de copropriété ne supplée pas la délibération

La première branche du moyen développait un argument que l'on rencontre dans presque tous les dossiers de ce type : le système de recouvrement ne procéderait pas d'un usage, mais des règlements de copropriété eux-mêmes.

Le demandeur s'appuyait sur deux stipulations. L'article 8 du règlement du syndicat principal prévoit que les copropriétaires participent aux charges communes à l'ensemble immobilier proportionnellement au nombre de cent millièmes des parties communes attachés à chaque lot, tels que fixés dans l'état descriptif de division. L'article 12 du règlement de la copropriété secondaire prévoit pour sa part que les charges communes générales, dites charges A, comprennent les dépenses afférentes à une fraction déterminée des parties communes générales attribuées aux lots du bâtiment, réparties ensuite entre tous les copropriétaires du syndicat secondaire selon un tableau annexé.

De la combinaison des deux, le demandeur déduisait que la répartition des charges générales était déterminée par le syndicat secondaire, à charge pour lui de les appeler auprès de ses propres copropriétaires puis de reverser la quote-part au syndicat principal.

La cour d'appel avait écarté cette lecture par un motif que le pourvoi reproduit : le syndicat principal ayant seul qualité pour fixer les charges communes générales et pour les répartir, le syndicat secondaire, qui n'a pour objet que la gestion des charges particulières de son bâtiment, ne peut être responsable du paiement et de la répartition de ces charges générales, dont le règlement ne peut être réclamé par le syndicat principal qu'individuellement à chaque copropriétaire.

La Cour valide en relevant que la cour d'appel avait constaté que le règlement du syndicat principal se bornait à stipuler que les copropriétaires étaient tenus de participer aux charges communes conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Autrement dit, ce règlement ne délègue rien : il renvoie au texte légal.

L'enseignement est net. Un règlement de copropriété secondaire, si détaillé soit-il dans l'organisation de ses charges A, B, C et D, ne peut pas s'attribuer une compétence que le syndicat principal ne lui a pas transférée. La stipulation d'un document ne lie que la collectivité qui l'a adopté.

L'administrateur provisoire reste prisonnier de l'objet

Le moyen faisait valoir, en sa troisième branche, que les copropriétaires ne peuvent remettre en cause les décisions prises par l'administrateur provisoire, lequel exerce les pouvoirs normalement dévolus à l'assemblée générale.

La Cour répond que l'administrateur ne saurait exercer ces pouvoirs hors du champ de sa mission, laquelle ne peut excéder l'objet du syndicat secondaire. L'étendue des pouvoirs conférés par le président du tribunal ne déplace donc pas la frontière de la personne morale administrée. On ne peut recevoir plus de pouvoirs que n'en détient celui pour le compte de qui on agit.

La solution est logique et elle vaut au-delà de la liquidation : l'administrateur provisoire nommé pour redresser une copropriété en difficulté est soumis à la même limite.

À rapprocher de l'exclusivité posée en 2016

La troisième chambre civile avait déjà affirmé la rigueur de la qualité pour agir en recouvrement des charges. Par un arrêt du 20 octobre 2016, rendu au visa des articles 15, 18, 41-3 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, elle avait cassé la décision qui déclarait recevable l'action d'une association de services à laquelle l'assemblée générale avait donné délégation :

« le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a seul qualité pour agir en recouvrement des charges de copropriété »

Cass. 3e civ., 20 octobre 2016, n° 15-19.397

Les deux espèces ne se confondent pas, et il faut se garder de les assimiler. En 2016, la délégation était consentie à un tiers, une association, et elle était jugée inopérante. En 2026, le mandataire envisagé est un autre syndicat, personne morale dotée d'un objet légal, et la Cour admet expressément qu'un mandat lui soit donné, à la condition qu'il procède d'une décision d'assemblée générale.

À notre sens, la ligne commune est celle du formalisme : la qualité pour agir en recouvrement ne se présume pas et ne se construit pas par la pratique. Elle se démontre par un titre, légal ou délibéré.

Ce que ça change en pratique

Pour le syndicat principal. Si le recouvrement des charges générales doit être confié aux syndicats secondaires, il faut le faire voter par l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires, et conserver le procès-verbal. Cette délibération est la seule pièce qui donnera qualité pour agir.

Pour le syndicat secondaire. Avant d'assigner, vérifier l'objet exact du recouvrement poursuivi. Les charges afférentes à la gestion, à l'entretien et à l'amélioration interne du bâtiment relèvent de son objet propre. Celles du syndicat principal ne s'y rattachent pas, sauf mandat régulièrement voté.

Pour le copropriétaire assigné. La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité est ici l'axe de défense principal, et elle prospère indépendamment du bien-fondé de la créance. Elle suppose d'examiner le règlement de copropriété, mais surtout de réclamer la production de la délibération du syndicat principal. Nos développements sur la mise en demeure et l'article 19-2 de la loi de 1965 détaillent par ailleurs le formalisme du recouvrement lui-même.

Pour l'administrateur provisoire. L'ordonnance de désignation ne confère pas des pouvoirs illimités. Elle transfère les pouvoirs des organes du syndicat administré, dans les limites de l'objet de celui-ci. Une action engagée au-delà est irrecevable, avec les conséquences de responsabilité que cela peut emporter.

Sur les ensembles immobiliers complexes. L'arrêt invite à auditer les montages anciens. Un ensemble organisé en syndicat principal et syndicats secondaires depuis les années soixante-dix fonctionne souvent sur des usages jamais formalisés. Nos analyses sur la reconstruction d'un lot dans un bâtiment indépendant et sur la surélévation en copropriété illustrent d'autres situations où l'architecture juridique de l'ensemble commande la solution.

Sur la voie de recouvrement par défaut. À défaut de mandat, le syndicat principal doit réclamer ses charges générales individuellement à chaque copropriétaire, y compris à ceux qui sont membres d'un syndicat secondaire. C'est le motif retenu par la cour d'appel et validé par la Cour. Cette voie est plus lourde, mais elle est la seule sûre tant que la délibération manque, et elle évite de voir plusieurs années de procédure anéanties par une fin de non-recevoir.

Sur l'audit des règlements. Un règlement de copropriété secondaire très détaillé, organisant ses charges en catégories et prévoyant des tableaux de répartition, ne vaut pas transfert de compétence. Il faut vérifier ce que dit le règlement du syndicat principal : s'il se borne à renvoyer à l'article 10 de la loi de 1965, il ne délègue rien.

Sur la procédure. Retenir la règle de recevabilité : l'arrêt qui déclare irrecevable un chef de demande au dispositif ouvre un pourvoi immédiat, même si l'instance se poursuit pour le reste.

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Références

Décision commentée

• Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 24-21.792, FS-B, publié au Bulletin, ECLI:FR:CCASS:2026:C300423, rejet (sur pourvoi contre CA Pau, 24 septembre 2024)

Jurisprudence citée

• Cass. 3e civ., 20 octobre 2016, n° 15-19.397 : le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a seul qualité pour agir en recouvrement des charges de copropriété

Textes

• Article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, objet du syndicat secondaire et conditions de son extension
• Article 29-1, I, de la même loi, administrateur provisoire
• Article 24 et article 26 de la même loi, majorités
• Article 1985 du code civil, mandat exprès ou tacite
• Articles 606, 607 et 608 du code de procédure civile

L'arrêt rappelle une évidence que la pratique avait fini par recouvrir : le syndicat secondaire n'est pas une antenne du syndicat principal, mais une personne morale distincte dont la loi borne l'objet. Ce qu'elle n'a pas reçu, aucun usage ne le lui confère.

Pour les grands ensembles, la conséquence est immédiate. Le montage de recouvrement en cascade, largement répandu, ne tient que s'il repose sur une délibération de l'assemblée générale du syndicat principal. Vérifier son existence, et la faire voter si elle manque, coûte infiniment moins cher qu'une irrecevabilité prononcée après plusieurs années de procédure.