Démolition en référé et article 8 de la Convention : différer les mesures d'un an suffit à les rendre proportionnées (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 22-13.550)

Catégorie droit de l'urbanisme

AuteurAlexandre Chevallier

Date de création31 juillet 2026

Temps de lecture14 minutes

Mis à jour31 juillet 2026

Le juge des référés saisi par une commune d'un trouble manifestement illicite en matière d'urbanisme se trouve devant une alternative apparemment binaire : ordonner la démolition, ou la refuser au nom du droit au respect du domicile. L'arrêt du 25 juin 2026 montre qu'il existe une troisième voie, et que c'est elle qui satisfait la Convention.

En l'espèce, un homme de soixante-seize ans, en mauvaise santé, vivait depuis de nombreuses années sur ses propres parcelles situées en zone naturelle, au milieu de mobil-homes, modules et plateformes bétonnées édifiés sans aucune autorisation. La cour d'appel a ordonné la démolition, l'enlèvement et l'expulsion, mais en différant le tout d'un an à compter de la signification.

La troisième chambre civile approuve : ainsi aménagée, la mesure ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit garanti par l'article 8 de la Convention, au regard des impératifs d'intérêt général de la législation de l'urbanisme. Pour engager ou contester une action en référé sur ce fondement, notre avocat en droit de l'urbanisme à Paris analyse la décision.

La troisième chambre civile juge que le juge des référés qui diffère d'un an les mesures de démolition et d'expulsion qu'il ordonne, en considération de la situation personnelle des occupants, ne méconnaît pas le droit au respect du domicile garanti par l'article 8 de la Convention. Le temps devient l'instrument du contrôle de proportionnalité.

Les faits

Un particulier est propriétaire de parcelles contiguës situées en zone N du plan local d'urbanisme de la commune de Brie-Comte-Robert. Il s'y est installé avec sa compagne.

La commune soutient que les constructions et aménagements implantés sur ces parcelles n'ont fait l'objet d'aucune autorisation et contreviennent à la destination de zone naturelle comme au plan local d'urbanisme. Elle les assigne en référé en démolition, enlèvement et expulsion.

L'ampleur de ce qui est demandé mérite d'être relevée, car elle éclaire l'enjeu du contrôle de proportionnalité. La cour d'appel de Paris ordonne, par un arrêt du 18 novembre 2021 :

• la démolition des mobil-homes, modules, abris, dalles et plateformes en béton, de la zone de stockage et des containers ;
• l'enlèvement de la caravane, des objets mobiliers et des véhicules ;
• l'expulsion de l'occupant à l'expiration d'un délai d'un an ;
• la remise du terrain en état naturel et boisé.

Il ne s'agit donc pas de retirer un abri de jardin, mais de faire disparaître un lieu de vie.

Le moyen

Le pourvoi ne conteste pas le trouble. Il soutient que le juge des référés ne peut ordonner des mesures portant une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et du domicile.

L'argumentation est habile. La cour d'appel avait elle-même constaté la vulnérabilité de l'intéressé, âgé de soixante-seize ans et malade, ainsi que ses liens étroits et continus avec les installations litigieuses, dans lesquelles il vivait depuis de nombreuses années. Ayant fait ces constatations, elle ne pouvait, selon le moyen, se fonder sur le simple report d'exécution pour apprécier la gravité de l'atteinte. Le sursis d'un an ne changerait rien à la nature de la mesure : au terme du délai, l'intéressé perdrait tout de même son domicile.

La question de droit se formule ainsi : l'aménagement d'une mesure de démolition et d'expulsion dans le temps peut-il suffire à la rendre proportionnée au regard de l'article 8 de la Convention ?

Le cadre textuel

Deux textes se rencontrent.

L'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire de prescrire en référé, même en présence d'une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 8 de la Convention garantit à toute personne le droit au respect de sa vie privée et familiale et de son domicile, et n'admet l'ingérence d'une autorité publique que si elle est prévue par la loi et constitue une mesure nécessaire, dans une société démocratique, à l'une des finalités qu'il énumère, parmi lesquelles la défense de l'ordre et la protection des droits et libertés d'autrui.

La Cour énonce alors la règle de conciliation :

« Le juge des référés peut ordonner, sur le fondement du premier de ces textes, la cessation du trouble manifestement illicite résultant de l'exécution de travaux en violation des règles d'urbanisme et apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu'il constate, sous réserve de son caractère proportionné au regard des droits garantis par la Convention susvisée. »

Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 22-13.550, FS-B

Deux idées y coexistent. Le choix de la mesure relève de l'appréciation souveraine des juges du fond. Mais ce pouvoir souverain s'exerce sous une réserve, celle de la proportionnalité, qui est contrôlée.

La solution

Le pourvoi est rejeté. La motivation suit pas à pas le raisonnement du juge du fond :

« Ayant retenu que les constructions et aménagements litigieux, réalisés sans autorisation et en contravention avec la réglementation du PLU, caractérisaient un trouble manifestement illicite justifiant que soit ordonné leur démolition ou leur enlèvement, et relevé que M. [T], âgé de soixante-seize ans, était installé sur les parcelles concernées depuis de nombreuses années et souffrait de problèmes de santé, la cour d'appel a pu en déduire qu'en différant les mesures de démolition et d'enlèvement ordonnées à la date d'expulsion [...] et en différant celle-ci d'un an à compter de la signification de la décision, la mesure ordonnée, ainsi aménagée, ne constituait pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des intéressés [...] au regard des impératifs d'intérêt général de la législation de l'urbanisme. »

Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 22-13.550, FS-B

La formule « a pu en déduire » signale un contrôle léger : la Cour ne dit pas que la solution s'imposait, mais qu'elle était possible. Le délai d'un an n'est donc pas un standard, il est une modalité que les juges du fond pouvaient retenir au vu de cette situation.

Un détail technique mérite attention : la cour d'appel n'a pas seulement différé l'expulsion. Elle a arrimé la démolition et l'enlèvement à la date d'expulsion, de sorte que rien ne pouvait être détruit tant que les occupants demeuraient sur place. L'articulation des mesures entre elles participe de leur proportionnalité.

La portée

Le chemin parcouru depuis 2015

L'apport se mesure à l'aune du point de départ. Par un arrêt du 17 décembre 2015, publié au Bulletin, la troisième chambre civile avait cassé une décision qui ordonnait l'enlèvement de caravanes et d'ouvrages installés en zone naturelle. La cour d'appel de Versailles avait alors jugé que l'article 8 de la Convention et le droit au logement « ne peuvent faire obstacle au nécessaire respect des règles d'urbanisme ni faire disparaître le trouble résultant de leur violation ». Censure :

« Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les mesures ordonnées étaient proportionnées au regard du droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile [...], la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision »

Cass. 3e civ., 17 décembre 2015, n° 14-22.095, Bull.

Cet arrêt se rapprochait lui-même de la décision de la Cour européenne des droits de l'homme du 17 octobre 2013, Winterstein et autres c. France.

L'évolution est donc nette. En 2015, la Cour imposait le contrôle et sanctionnait son absence. En 2026, elle en vérifie l'exercice et valide son résultat. Entre les deux, la troisième chambre civile indique quatre rapprochements, dont les solutions alternent : rejet le 7 avril 2016 (n° 15-15.011), puis le 16 janvier 2020 un rejet (n° 19-13.645) et une cassation (n° 19-10.375). Le contrôle n'est donc ni de pure forme, ni acquis d'avance.

Les critères que le contrôle mobilise

L'arrêt de 2015 présente un intérêt supplémentaire : le pourvoi y énumérait les éléments dont la cour d'appel aurait dû tenir compte. Cette liste, reprise dans la décision, dessine la grille du contrôle.

Quatre critères y figuraient. L'ancienneté de l'occupation dans les lieux. La longue tolérance de la commune, qui avait laissé la situation perdurer pendant des années. L'absence de possibilité de relogement, rapprochée de l'obligation faite aux communes d'aménager des aires d'accueil. Enfin l'absence de droits de tiers en jeu, le terrain appartenant à celui qui l'occupait.

L'affaire de 2015 concernait la commune d'Herblay et une parcelle située en espace boisé classé, en zone naturelle. Y avaient été installés cinq caravanes servant de résidence à plusieurs familles, une construction modulaire à usage de cuisine posée sur un revêtement de ciment et deux petits cabanons de tôle. Le plan local d'urbanisme y interdisait l'implantation de constructions à usage d'habitation, les terrains de camping et de caravanage, l'implantation d'habitations légères de loisirs et le stationnement de caravanes à usage de résidence principale.

La configuration de 2026 se lit à la lumière de cette grille. L'ancienneté de l'occupation et la situation personnelle de l'intéressé sont expressément retenues par les juges du fond. Le terrain lui appartient, de sorte qu'aucun droit de tiers n'entre en concurrence. Ce qui distingue les deux affaires n'est donc pas la matière des critères, mais le fait que le juge du fond les a, en 2026, effectivement pesés puis traduits dans le dispositif.

Le temps comme instrument de proportionnalité

À notre sens, l'apport propre de l'arrêt de 2026 est d'identifier le délai comme le curseur du contrôle.

Le raisonnement de proportionnalité est souvent présenté comme une pesée entre deux intérêts, dont l'un doit céder. L'arrêt montre qu'il peut aussi se résoudre par un aménagement : l'intérêt général de la législation d'urbanisme est satisfait, puisque la démolition est ordonnée, et le droit au domicile est préservé, puisque son atteinte est repoussée d'un an et annoncée.

Ce délai n'est pas une faveur. Il correspond au temps nécessaire pour trouver une solution de relogement, ce qui répond directement à l'un des critères que la Cour européenne retient dans ce type de contentieux.

Ce que la solution ne dit pas

L'arrêt ne fixe aucun barème. Un an n'est pas le délai de droit, mais celui qu'un juge du fond a pu retenir dans cette affaire, compte tenu de l'âge et de l'état de santé de l'occupant.

Il ne dit pas davantage ce qu'il adviendrait d'une situation où aucun relogement ne serait possible, ni si le refus pur et simple de toute mesure pourrait un jour s'imposer. La formule « a pu en déduire » laisse ces hypothèses ouvertes.

Enfin, l'intéressé était propriétaire des parcelles, ce qui distingue le cas des occupations sans titre. La solution n'est pas nécessairement transposable à qui s'installe sur le terrain d'autrui.

Une dernière précision s'impose sur l'étendue de la censure envisageable. Le premier moyen du pourvoi a été écarté sans décision spécialement motivée, en application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile. L'arrêt ne tranche donc qu'une seule question, celle de la proportionnalité, et rien ne peut être déduit du silence gardé sur le reste.

Il faut également relever que la décision attaquée datait du 18 novembre 2021 et que l'arrêt intervient en juin 2026. Ce délai n'est pas anecdotique dans un contentieux où le temps est précisément l'instrument de la proportionnalité : le sursis d'un an ordonné en 2021 a été, de fait, largement dépassé par la seule durée de la procédure de cassation. La question du point de départ du délai, fixé à la signification de la décision, prend dans ces conditions une importance pratique considérable.

Ce que ça change en pratique

Pour la commune demanderesse. Ne pas se contenter de démontrer le trouble manifestement illicite. Il faut anticiper le contrôle de proportionnalité et proposer soi-même un aménagement, notamment un délai d'exécution motivé. Une demande de démolition immédiate face à un occupant âgé et malade s'expose à la cassation, alors que la même demande assortie d'un sursis d'un an est validée.

Pour l'occupant assigné. Le contrôle de proportionnalité n'est pas un moyen de faire échec à la mesure, mais de l'aménager. Il suppose de produire des pièces précises : âge, état de santé, ancienneté de l'occupation, absence de solution de relogement, attitude de la commune. Ces éléments doivent être versés dès la première instance, puisqu'ils relèvent de l'appréciation souveraine des juges du fond.

Sur la formulation des demandes. Plutôt que de s'opposer frontalement à la démolition, ce qui expose à un rejet pur et simple, mieux vaut conclure subsidiairement à son aménagement en sollicitant un délai motivé. L'arrêt démontre qu'un tel délai peut être accordé sans que la commune perde sa cause, ce qui le rend acceptable pour les deux parties et donc plus probable.

Sur l'articulation des mesures entre elles. La cour d'appel n'a pas seulement différé l'expulsion : elle a arrimé la démolition et l'enlèvement à la date de celle-ci. Cette technique mérite d'être reprise dans les écritures, car elle évite l'hypothèse absurde d'un logement détruit autour de ses occupants encore présents.

Sur le choix de la voie procédurale. Le référé de l'article 835 permet d'obtenir la cessation du trouble sans attendre le fond, y compris en présence d'une contestation sérieuse. Il se distingue de l'action au fond ouverte à la commune sur le fondement de l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme, dont le régime, et notamment l'obligation faite au juge de rechercher une mise en conformité, est examiné dans notre analyse de l'office du juge en matière de démolition.

Sur les zones naturelles. Le classement en zone N est déterminant : il interdit en principe l'habitation et rend le trouble aisément caractérisable. Nos développements sur les cas où construire sans permis reste possible précisent les hypothèses, étroites, dans lesquelles des installations échappent à toute formalité.

Sur le volet répressif. L'action civile en référé n'exclut pas les poursuites pénales pour infraction au code de l'urbanisme, dont les délais obéissent à leurs propres règles, détaillées dans nos développements sur le pénal de l'urbanisme et la prescription de l'action.

Pour une vue d'ensemble des matières traitées par le cabinet, consulter nos expertises en droit immobilier et en urbanisme.

Références

Décision commentée

• Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 22-13.550, FS-B, publié au Bulletin, ECLI:FR:CCASS:2026:C300390, rejet (sur pourvoi contre CA Paris, 18 novembre 2021, n° 21/08658, rendu en référé)

Jurisprudence citée

• Cass. 3e civ., 17 décembre 2015, n° 14-22.095, Bull. : prive sa décision de base légale la cour d'appel qui ordonne l'enlèvement d'ouvrages et de caravanes sans rechercher si les mesures étaient proportionnées au regard de l'article 8
• Rapprochements indiqués par l'arrêt commenté : 3e civ., 7 avril 2016, n° 15-15.011, Bull. 2016, III, n° 50, rejet ; 3e civ., 16 janvier 2020, n° 19-13.645, Bull., rejet ; 3e civ., 16 janvier 2020, n° 19-10.375, Bull., cassation
• CEDH, 17 octobre 2013, Winterstein et autres c. France, n° 27013/07, citée par l'arrêt de 2015

Textes

• Article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales
• Article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile

L'arrêt donne au contrôle de proportionnalité sa forme la plus opérationnelle. Il ne s'agit ni de faire céder la règle d'urbanisme devant le droit au domicile, ni d'ignorer ce droit au nom de la légalité : il s'agit d'aménager la mesure pour que les deux exigences soient satisfaites.

Le délai d'un an, arrimé à l'expulsion, remplit exactement cette fonction. La démolition est ordonnée, donc la légalité est rétablie ; elle est différée, donc l'atteinte au domicile devient supportable. Pour les praticiens, la leçon est de méthode : sur ce terrain, la discussion utile ne porte pas sur le principe de la mesure, mais sur ses modalités.