Démolition d'un ouvrage irrégulier : le juge doit rechercher d'office si une mise en conformité est possible (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-14.342)

Catégorie droit de l'urbanisme

AuteurAlexandre Chevallier

Date de création28 juillet 2026

Temps de lecture14 minutes

Mis à jour28 juillet 2026

Une commune qui poursuit la démolition d'un ouvrage construit sans autorisation part avec un avantage considérable : l'irrégularité est objective, et elle se prouve sans difficulté. Restait à savoir si ce constat suffit à emporter la démolition.

Par un arrêt du 18 juin 2026 publié au Bulletin, la troisième chambre civile répond que non, et elle le fait en des termes qui déplacent la charge du débat. La démolition ne peut être ordonnée que si aucune autre mesure acceptée par le propriétaire ne peut assurer la conformité de la construction. Surtout, il appartient au juge de rechercher, au besoin d'office, si une mise en conformité est possible et si le propriétaire l'accepte.

La cour d'appel de Chambéry avait jugé l'inverse : l'ouvrage nécessitant une déclaration préalable jamais déposée, la remise en état s'imposait selon elle sans qu'il soit besoin d'examiner la conformité aux règles d'urbanisme. Cassation. Pour engager ou contester une action en démolition, notre avocat en droit de l'urbanisme à Paris analyse la portée de cette solution.

La troisième chambre civile juge que la démolition d'un ouvrage irrégulier ne peut être ordonnée sur le fondement de l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme que si aucune autre mesure acceptée par le propriétaire ne peut assurer sa conformité, et qu'il appartient au juge de rechercher d'office si une mise en conformité est possible. La réserve constitutionnelle de 2020 devient une obligation d'office.

Les faits

Une société civile immobilière, propriétaire de cinq parcelles contiguës situées en Savoie, y réalise un exhaussement de sol. L'opération n'a fait l'objet d'aucune formalité au titre du code de l'urbanisme.

La commune l'assigne devant le tribunal judiciaire en démolition et remise en état, sur le fondement de l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme.

Le cas est banal et c'est ce qui fait son intérêt. Il ne s'agit ni d'un permis annulé, ni d'un litige entre voisins, mais de la voie propre dont dispose la collectivité pour faire cesser une irrégularité matérielle. Un exhaussement de sol, de surcroît, n'est pas une construction au sens courant : c'est un mouvement de terre, soumis à formalité en fonction de sa hauteur et de sa surface.

La procédure et la question de droit

La cour d'appel de Chambéry, par un arrêt du 22 février 2024, condamne la société sous astreinte à remettre les parcelles dans leur état antérieur.

Son raisonnement tient en deux temps. L'exhaussement, en raison de son ampleur, nécessitait une autorisation d'urbanisme sous la forme d'une déclaration préalable. Cette déclaration n'a jamais été déposée. Il en résulte, selon la cour, que la remise en état s'impose, sans qu'il soit besoin d'examiner la conformité de l'exhaussement aux règles d'urbanisme applicables.

La société se pourvoit. Son premier moyen invoque la réserve d'interprétation émise par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2020-853 QPC du 31 juillet 2020, ensemble l'article 62 de la Constitution. La cour d'appel, soutient-elle, a méconnu l'étendue de ses pouvoirs en s'estimant dispensée de tout examen de la régularisation possible.

La question de droit peut se formuler ainsi : le juge saisi d'une demande de démolition sur le fondement de l'article L. 480-14 peut-il l'ordonner du seul constat de l'absence d'autorisation, ou doit-il d'abord vérifier qu'une mise en conformité n'est pas envisageable ?

Le cadre textuel et la réserve constitutionnelle

L'article L. 480-14 ouvre à la commune, ou à l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, la faculté de saisir le tribunal judiciaire pour faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage. Trois hypothèses sont visées :

• l'ouvrage édifié ou installé sans l'autorisation exigée par le livre IV du code ;
• l'ouvrage édifié en méconnaissance de cette autorisation ;
• pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité, la violation de l'article L. 421-8, qui impose leur conformité aux règles d'urbanisme.

L'action civile se prescrit par dix ans à compter de l'achèvement des travaux, délai sensiblement plus long que celui dont dispose le tiers agissant sur le fondement de l'article L. 480-13.

Ce texte a été soumis au Conseil constitutionnel. Par sa décision n° 2020-853 QPC du 31 juillet 2020, celui-ci a déclaré les mots « la démolition » conformes à la Constitution, mais sous une réserve d'interprétation que l'arrêt reproduit :

ces dispositions « ne sauraient, sans porter une atteinte excessive au droit de propriété, être interprétées comme autorisant la démolition d'un tel ouvrage lorsque le juge peut, en application de l'article L. 480-14, ordonner à la place sa mise en conformité et que celle-ci est acceptée par le propriétaire »

Cons. const., décision n° 2020-853 QPC du 31 juillet 2020

La réserve procède d'un contrôle de proportionnalité classique : la démolition est l'atteinte la plus grave au droit de propriété, elle ne se justifie que si aucune mesure moins radicale n'atteint le même résultat.

La solution de la Cour

La cassation est prononcée au visa de l'article L. 480-14. La Cour tire de la réserve constitutionnelle une double conséquence, formulée en un attendu que sa rédaction destine à faire règle :

« la démolition ou la remise dans son état d'origine d'un ouvrage ne peut être ordonnée sur le fondement de l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d'urbanisme et qu'il appartient au juge, saisi d'une demande en démolition ou de remise en état sur le fondement de ce texte, de rechercher, au besoin d'office, si une mise en conformité est possible et si celle-ci est acceptée par le propriétaire »

Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-14.342, FS-B

La censure est un manque de base légale. En se déterminant comme elle l'a fait, sans rechercher, au besoin d'office, si l'exhaussement pouvait faire l'objet d'une mise en conformité acceptée par le propriétaire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Grenoble.

Deux mots méritent d'être pesés. « Au besoin d'office » signifie que le juge doit procéder à cette recherche même si aucune des parties ne la lui demande. Et « aucune autre mesure » est plus large que la seule mise en conformité : le texte ouvre un éventail dont la démolition n'est que l'extrémité.

La portée

De la réserve invocable à l'office du juge

L'apport principal est un déplacement de charge. Depuis 2020, la réserve constitutionnelle était un moyen de défense : le propriétaire qui voulait échapper à la démolition devait l'invoquer et convaincre. Après cet arrêt, la recherche incombe au juge lui-même, indépendamment de toute initiative des parties.

À notre sens, la différence est considérable en pratique. Devant un tribunal judiciaire saisi par une commune, le propriétaire est souvent le plaideur le moins bien armé, parfois non assisté, et la réserve de 2020 restait fréquemment ignorée. En l'inscrivant dans l'office du juge, la Cour la rend effective y compris pour celui qui ne sait pas qu'elle existe.

Il ne s'agit pas d'un revirement. Aucune décision antérieure n'avait jugé le contraire : la Cour comble une lacune plutôt qu'elle n'en renverse une.

La solennité de la décision confirme cette intention. Rendue en formation de section et promise au Bulletin, elle porte la marque FS-B, que la troisième chambre civile réserve aux arrêts dont elle attend qu'ils fixent l'état du droit pour les juridictions du fond.

Ce que la Cour avait déjà tranché en 2022

La troisième chambre civile avait rencontré la réserve dans une affaire jugée le 20 avril 2022. Une société civile immobilière avait construit un bâtiment sans autorisation sur une parcelle classée en zone naturelle ND du plan d'occupation des sols. La commune l'avait assignée en démolition.

Le moyen invoquait déjà la réserve de 2020, en soutenant que le seul consentement du propriétaire à la mise en conformité devait suffire à écarter la démolition. Le pourvoi est rejeté, mais la motivation est instructive : la cour d'appel avait relevé que les bâtiments agricoles ne figuraient pas parmi ceux autorisés en zone ND, de sorte qu'elle en avait déduit à bon droit « qu'une régularisation n'était pas possible et que la démolition de l'ouvrage devait être ordonnée ».

Le détail du raisonnement mérite d'être suivi, car il montre à quoi ressemble concrètement une impossibilité de régularisation. La cour d'appel avait dressé la liste limitative des occupations admises en zone ND par le plan d'occupation des sols communal : constructions à usage d'équipement collectif, aménagement et extension justifiée des constructions existantes, installations classées nécessaires au bon fonctionnement des constructions autorisées, terrains de jeux et de sport, aires de stationnement ouvertes au public, équipements d'infrastructure et ouvrages techniques, enfin affouillements et exhaussements indispensables à un projet de voirie déterminé. Les bâtiments agricoles n'y figurant pas, la recherche de leur utilité pour une exploitation devenait inopérante.

La Cour ajoute une précision qui compte pour le praticien : l'article R. 151-25 du code de l'urbanisme, qui énumère ce qui peut être autorisé en zone naturelle, ne fait pas obligation aux communes d'autoriser les bâtiments agricoles dans les zones naturelles qu'elles délimitent. Il leur confère une simple faculté. Le raisonnement en régularisation ne se conduit donc pas à partir du code, mais à partir du règlement local, dont la rédaction commande tout.

La société soutenait par ailleurs avoir procédé à l'extension d'un bâtiment existant, hypothèse qui, elle, figurait bien parmi les occupations admises. Elle ne démontrait toutefois pas qu'un tel bâtiment se soit trouvé sur la parcelle. La régularisation se joue aussi sur ce terrain probatoire.

L'articulation des deux décisions dessine une méthode en deux temps. Le juge examine d'abord si la mise en conformité est objectivement possible au regard du document d'urbanisme applicable. Ce n'est que dans l'affirmative que se pose la question du consentement du propriétaire. En 2022, la première étape suffisait à trancher, la régularisation étant exclue par le zonage. En 2026, la cour d'appel n'avait franchi ni l'une ni l'autre, puisqu'elle s'estimait dispensée de tout examen de la conformité.

Ce que la solution ne dit pas

L'arrêt laisse plusieurs questions ouvertes, et il faut se garder de lui faire dire davantage.

Il ne précise pas selon quelles modalités le consentement du propriétaire doit être recueilli ni constaté. Il n'indique pas non plus à quel moment de la procédure la recherche doit intervenir, ni si le juge peut ordonner une mesure d'instruction à cette fin. Enfin, il ne se prononce pas sur le sort d'un propriétaire qui refuserait une mise en conformité pourtant possible : la lettre de la réserve donne à penser que la démolition redevient alors encourue, mais l'arrêt ne le juge pas.

Le second moyen du pourvoi n'ayant pas été examiné, aucune indication ne peut en être tirée.

Le texte est inchangé

L'article L. 480-14 est en vigueur dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 18 septembre 2019, applicable depuis le 1er janvier 2020. Le texte que la Cour interprète est donc le texte actuel, sans la moindre réserve d'application dans le temps.

Ce que ça change en pratique

Pour le propriétaire poursuivi. La défense ne se limite plus à contester l'irrégularité, terrain sur lequel elle est souvent perdue d'avance. Il faut désormais construire un dossier de régularisation : identifier la formalité applicable, vérifier que le projet est conforme au document d'urbanisme en vigueur, et déclarer expressément accepter la mise en conformité. Cette acceptation est la clé de la réserve constitutionnelle, et elle doit être formalisée aux débats.

Sur la nature des travaux. Un exhaussement de sol illustre bien l'enjeu. Il est difficilement démolissable au sens strict : ce qui est demandé est une remise en état, opération lourde et parfois plus destructrice que le maintien. La recherche d'une mesure intermédiaire, réduction de hauteur, reprofilage, végétalisation, prend ici tout son sens.

Sur la méthode à suivre. Les deux décisions commandent un raisonnement en deux temps, dans cet ordre. Le premier est objectif : l'ouvrage, tel qu'il pourrait être modifié, entre-t-il dans l'une des occupations que le règlement de la zone autorise ? Cette question se tranche règlement en main, à partir de la liste des occupations admises, et non à partir des dispositions générales du code de l'urbanisme. Le second temps est subjectif : le propriétaire accepte-t-il la mise en conformité ainsi identifiée ? Inverser les deux conduit à l'échec, comme le montre l'affaire de 2022 où le consentement était acquis mais la régularisation impossible.

Sur la charge de la preuve. La recherche incombe désormais au juge, mais cela ne dispense pas le propriétaire de lui en fournir la matière. Produire le règlement de la zone, le comparer poste par poste à l'ouvrage réalisé, et documenter l'existence d'éventuelles constructions antérieures reste le meilleur moyen de rendre la recherche concluante. À défaut, le juge recherchera dans le vide.

Pour la commune demanderesse. L'assignation ne peut plus se contenter d'établir l'absence d'autorisation. Elle doit anticiper la question de la régularisation et exposer, pièces à l'appui, pourquoi le document d'urbanisme l'exclut. C'est la leçon de l'affaire de 2022 : la démolition prospère lorsque le zonage rend toute conformité impossible.

Sur le délai. L'action de la commune se prescrit par dix ans à compter de l'achèvement des travaux. Ce délai est bien plus long que celui applicable à l'action du tiers fondée sur l'article L. 480-13, dont nous avons détaillé le régime dans notre analyse de la prescription de l'action en démolition. Confondre les deux fondements est une erreur fréquente : ils n'ont ni le même demandeur, ni les mêmes conditions, ni le même délai.

Sur l'articulation avec le pénal. L'action civile de l'article L. 480-14 est indépendante des poursuites pénales pour infraction au code de l'urbanisme, qui obéissent à leurs propres règles de prescription, examinées dans nos développements sur le pénal de l'urbanisme et la prescription de l'action. Une même opération peut relever des deux voies.

Sur les hypothèses dans lesquelles des travaux échappent à toute formalité, nos développements sur les cas où construire sans permis reste possible précisent les seuils applicables.

Pour une vue d'ensemble des matières traitées par le cabinet, consulter nos expertises en droit immobilier et en urbanisme.

Références

Décision commentée

• Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-14.342, FS-B, publié au Bulletin, ECLI:FR:CCASS:2026:C300377, cassation (sur pourvoi contre CA Chambéry, 22 février 2024, n° 22/00107, renvoi devant CA Grenoble)

Jurisprudence citée

• Cons. const., décision n° 2020-853 QPC du 31 juillet 2020 : les mots « la démolition » de l'article L. 480-14 déclarés conformes sous réserve d'interprétation
• Cass. 3e civ., 20 avril 2022, n° 21-13.491 : la régularisation étant exclue par le zonage, la démolition devait être ordonnée

Textes

• Article L. 480-14 du code de l'urbanisme, version en vigueur depuis le 1er janvier 2020
• Article L. 421-8 du code de l'urbanisme

En inscrivant dans l'office du juge la recherche d'une mise en conformité, la troisième chambre civile donne enfin sa pleine efficacité à une réserve constitutionnelle posée six ans plus tôt. La démolition redevient ce qu'elle doit être : la dernière des mesures, et non la conséquence automatique d'une irrégularité formelle.

La conséquence pratique est double. Le propriétaire poursuivi a tout intérêt à formaliser dès la première instance son acceptation d'une mise en conformité, et à démontrer qu'elle est compatible avec le document d'urbanisme. La commune, de son côté, ne peut plus se contenter d'établir l'absence d'autorisation : il lui faut démontrer que rien d'autre que la démolition ne rétablirait la légalité.