Action en démolition : les constructions achevées avant le 16 juillet 2006 restent soumises à la prescription quinquennale (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-11.754)

Catégorie droit de l'urbanisme

AuteurAlexandre Chevallier

Date de création28 juillet 2026

Temps de lecture14 minutes

Mis à jour28 juillet 2026

Obtenir l'annulation d'un permis de construire devant le juge administratif ne garantit pas d'obtenir la démolition devant le juge judiciaire. Encore faut-il agir dans le délai, et ce délai dépend d'une donnée que beaucoup de plaideurs négligent : la date d'achèvement des travaux.

Par un arrêt du 9 avril 2026 publié au Bulletin, la troisième chambre civile tranche une question restée ouverte depuis vingt ans. Lorsque la construction a été achevée avant le 16 juillet 2006, la prescription de l'action en démolition demeure régie par la loi ancienne, soit cinq ans à compter de l'achèvement, et non par le délai de deux ans courant depuis la décision définitive du juge administratif.

La conséquence est brutale pour les voisins requérants : dans l'affaire commentée, leur permis contesté a été définitivement annulé en 2012, mais leur action en démolition était prescrite depuis 2010. Ils avaient gagné devant le juge administratif et perdu le bénéfice de leur victoire. Pour sécuriser une action en démolition ou s'en défendre, notre cabinet, avocat en droit de l'urbanisme à Paris revient sur la solution et sur les réflexes qu'elle impose.

La troisième chambre civile juge que l'alinéa transitoire de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, qui maintient la prescription antérieure pour les travaux achevés avant le 16 juillet 2006, couvre aussi bien l'action en démolition que l'action indemnitaire. Une lecture littérale aux conséquences sévères pour les voisins requérants.

Les faits

Des propriétaires obtiennent le 29 mars 2004 un permis de construire portant sur l'aménagement d'immeubles anciens et la construction d'un pavillon neuf. Les travaux donnent lieu à une déclaration d'achèvement le 25 avril 2005, puis à la délivrance d'un certificat de conformité le 4 mai 2005.

Les voisins n'entendent pas en rester là. Dès le 26 novembre 2004, ils forment un recours contre le permis. La procédure administrative dure sept ans : par un arrêt définitif du 7 février 2012, une cour administrative d'appel confirme l'annulation du permis de construire.

Forts de cette annulation, les voisins assignent par actes du 4 juillet 2012. Ils invoquent plusieurs griefs :

• un défaut de raccordement de la parcelle au réseau public d'assainissement ;
• l'enclavement illégal de leur fonds du fait de la construction neuve ;
• l'utilisation illégale d'un chemin cadastré leur appartenant en indivision ;
• des emprises illégales pour l'implantation des réseaux d'eau, d'électricité et de téléphone.

Leur demande de démolition est fondée notamment sur l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme et sur les troubles anormaux de voisinage. En 2016, le bien est donné à un tiers, que les voisins assignent en intervention forcée en 2018.

Les défendeurs opposent la prescription de l'action en démolition.

La procédure et la question de droit

La cour d'appel de Paris, par un arrêt du 15 décembre 2023, déclare l'action prescrite. Les voisins forment un pourvoi.

Leur premier moyen développe une lecture ingénieuse du texte. Le dernier alinéa de l'article L. 480-13, dans sa version issue de la loi de 2006, réserve le maintien de la prescription antérieure lorsque les travaux ont été achevés avant sa publication. Or, soutiennent-ils, cet alinéa ne concernerait que l'action en dommages et intérêts prévue au b) du texte, seule à être calée sur l'achèvement des travaux. Le a), relatif à la démolition, serait d'application immédiate pour les actions non encore prescrites, faisant courir un délai de deux ans depuis la décision définitive du juge administratif. Leur assignation du 4 juillet 2012, intervenue moins de cinq mois après l'arrêt du 7 février 2012, serait donc recevable.

Le raisonnement n'a rien d'absurde. L'alinéa transitoire est rédigé au singulier et vise « la prescription antérieure », sans préciser laquelle. Il figure par ailleurs à la suite immédiate du b).

La question de droit se formule ainsi : l'alinéa transitoire de l'article L. 480-13 issu de la loi du 13 juillet 2006 s'applique-t-il à la seule action en dommages et intérêts, ou également à l'action en démolition ?

Il faut souligner que les deuxième et troisième moyens, ainsi que la seconde branche du premier, ont été écartés sans décision spécialement motivée en application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile. L'arrêt ne tranche donc qu'une seule question.

Le cadre textuel : trois régimes successifs

La Cour reconstitue l'évolution du texte en trois temps, et cette reconstitution est le cœur de l'arrêt.

Avant la loi du 13 juillet 2006. L'article L. 480-13 prévoyait que les actions en démolition et en dommages et intérêts du tiers contre le propriétaire d'une construction édifiée conformément à un permis de construire se prescrivaient par cinq ans après l'achèvement des travaux. Un régime unique, un point de départ unique.

Depuis la loi du 13 juillet 2006. Le texte dissocie les deux actions :

• au a), la démolition suppose l'annulation préalable du permis pour excès de pouvoir, et l'action « doit être engagée au plus tard dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative » ;
• au b), l'action en responsabilité civile « doit être engagée au plus tard deux ans après l'achèvement des travaux ».

L'alinéa transitoire. Le dernier alinéa du texte dispose que, lorsque l'achèvement des travaux est intervenu avant la publication de la loi du 13 juillet 2006, la prescription antérieure continue à courir selon son régime.

La solution de la Cour

Le pourvoi est rejeté. La motivation tient en une phrase :

« Cet alinéa ne distinguant pas selon que l'action tend à la démolition ou à la condamnation à des dommages et intérêts, il en résulte que la prescription de l'action en démolition d'une construction achevée avant le 16 juillet 2006 est régie par la loi ancienne. »

Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-11.754, FS-B

L'argument est le suivant : là où la loi ne distingue pas, il n'y a pas lieu de distinguer. L'alinéa transitoire vise « la prescription antérieure » sans restriction, donc il couvre les deux actions.

Appliquée aux faits, la solution est implacable. Les travaux ayant été achevés en 2005, la prescription quinquennale de la loi ancienne courait depuis cette date et se trouvait acquise au plus tard courant 2010. L'assignation du 4 juillet 2012 arrivait deux ans trop tard, quand bien même elle avait été délivrée moins de cinq mois après l'annulation définitive du permis.

Le lecteur notera la date retenue : le 16 juillet 2006, jour de publication de la loi du 13 juillet 2006, et non la date de la loi elle-même.

La portée

L'articulation de la décision

Cette décision articule deux règles, et la Cour prend elle-même le soin d'indiquer le rapprochement à opérer avec 3e civ., 23 mars 2017, n° 16-11.081, publié au Bulletin.

Dans cet arrêt de 2017, la troisième chambre civile avait cassé une décision qui avait ordonné une démolition en appliquant l'article L. 480-13 dans sa version de 2006 alors que la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 était entre-temps entrée en vigueur. Le principe posé était général :

« une loi nouvelle s'applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur, même lorsque semblable situation fait l'objet d'une instance judiciaire »

Cass. 3e civ., 23 mars 2017, n° 16-11.081

L'affaire de 2017 illustre bien l'enjeu. Un permis délivré en 2008 pour une pergola servant d'abri à voitures, surmontée de panneaux solaires, avait été annulé par la juridiction administrative au motif que la hauteur dépassait celle autorisée par le plan d'occupation des sols. La cour d'appel avait ordonné la démolition par un arrêt d'octobre 2015, en raisonnant sur la version de 2006 du texte. Or la loi du 6 août 2015, entrée en vigueur deux mois plus tôt, avait entre-temps subordonné la démolition à la localisation de la construction dans l'une des zones protégées limitativement énumérées. En appliquant la version périmée, la cour d'appel s'était dispensée de vérifier cette condition nouvelle, dont dépendait pourtant l'issue du litige.

La cohérence des deux décisions est entière. L'application immédiate de la loi nouvelle est le principe ; l'alinéa transitoire de l'article L. 480-13 en est une dérogation expresse, voulue par le législateur pour les chantiers déjà achevés. L'arrêt de 2026 ne remet donc pas en cause celui de 2017 : il délimite le domaine de la dérogation, en jugeant qu'elle n'est pas cantonnée à l'action indemnitaire.

La combinaison des deux solutions dessine une méthode. Il faut d'abord dater l'achèvement des travaux, car cette date détermine le régime de prescription applicable. Il faut ensuite, si le régime moderne s'applique, se placer sous l'empire de la loi en vigueur au jour où le juge statue, et non de celle en vigueur au jour de la délivrance du permis ou de son annulation.

Le point de départ du délai ancien reste un fait

Cette solution rend actuelle une jurisprudence que l'on aurait pu croire dépassée : celle qui définit l'achèvement au sens de l'article L. 480-13.

Par un arrêt du 11 mai 2000 publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que l'achèvement est un simple fait juridique :

« l'achèvement au sens de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme était un simple fait juridique, qui s'apprécie concrètement, qu'il pouvait être établi par tous moyens et s'entendait à la date où la construction était en état d'être affectée à l'usage auquel elle était destinée »

Cass. 3e civ., 11 mai 2000, n° 98-18.385, Bull. 2000, III, n° 107

La conséquence pratique est considérable et souvent méconnue : le délai ne court pas de la délivrance du certificat de conformité, mais de la date, souverainement appréciée par les juges du fond, où la construction était utilisable.

Les faits de l'espèce jugée en 2000 méritent d'être rappelés, car ils montrent l'écart que cette règle peut créer. La juridiction administrative avait annulé un certificat d'urbanisme de février 1986 et un permis de construire de mai 1986. La voisine avait assigné en démolition le 29 juillet 1992. Les juges du fond avaient fixé l'achèvement au 28 février 1987, et en tout état de cause avant le 29 juillet 1987, soit la veille de la délivrance du certificat de conformité. Un jour d'écart suffisait : l'action introduite le 29 juillet 1992 était prescrite. La demanderesse soutenait précisément que le délai ne pouvait courir qu'à compter du certificat, puisque c'est lui qui constate la conformité des travaux au permis. Le moyen est rejeté : la conformité et l'achèvement sont deux notions distinctes, et seule la seconde commande le point de départ.

Pour toute construction achevée avant le 16 juillet 2006, cette grille redevient donc la bonne, avec l'aléa probatoire qu'elle comporte.

Pour toute construction achevée avant le 16 juillet 2006, cette grille d'analyse redevient donc la bonne.

Le texte aujourd'hui : l'alinéa transitoire subsiste

Un commentaire d'arrêt rendu au visa d'une rédaction ancienne appelle une vérification : que dit le texte en vigueur ?

L'article L. 480-13 du code de l'urbanisme a été profondément remanié depuis 2006, principalement par la loi du 6 août 2015. La démolition n'est plus possible que si la construction se situe dans l'une des zones limitativement énumérées par le texte, qui compte aujourd'hui quatorze rubriques : espaces montagnards et littoraux caractéristiques, bande littorale de cent mètres, cœurs de parcs nationaux, réserves naturelles, sites inscrits ou classés, sites Natura 2000, zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, naturels ou miniers, sites patrimoniaux remarquables, abords des monuments historiques, secteurs protégés par le plan local d'urbanisme, entre autres.

En revanche, le dernier alinéa subsiste mot pour mot :

« Lorsque l'achèvement des travaux est intervenu avant la publication de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, la prescription antérieure continue à courir selon son régime. »

La solution de 2026 n'est donc pas une décision d'archive. Elle interprète une disposition toujours en vigueur, appelée à s'appliquer chaque fois qu'un litige porte sur une construction achevée il y a plus de vingt ans. Le contentieux de l'urbanisme connaissant des durées de procédure considérables, comme le montre l'affaire commentée où sept ans séparent le recours de l'annulation définitive, ces situations ne sont pas résiduelles.

En pratique

Pour le tiers qui envisage une action en démolition. Le premier réflexe n'est pas de vérifier la date de l'annulation du permis, mais la date d'achèvement des travaux. Si elle est antérieure au 16 juillet 2006, l'action est presque certainement prescrite : cinq ans depuis l'achèvement, sans que l'annulation du permis, même récente, ne rouvre quoi que ce soit. Attendre l'issue du contentieux administratif avant d'assigner au civil est, dans cette hypothèse, la garantie de perdre.

Sur la preuve de l'achèvement. Ne pas se fier au certificat de conformité ni à la déclaration d'achèvement. L'achèvement se prouve par tous moyens et s'apprécie concrètement, à la date où le bâtiment était en état d'être affecté à son usage. Photographies datées, factures de raccordement, attestations, constats : le dossier probatoire se constitue en amont, et il est souverainement apprécié par les juges du fond, ce qui rend la discussion très difficile à rouvrir en cassation.

Pour le propriétaire qui se défend. La prescription est ici une défense de premier rang, à soulever avant toute discussion au fond. Elle prospère indépendamment de la légalité du permis et de la gravité de la violation constatée par le juge administratif.

Sur les fondements alternatifs. L'arrêt ne se prononce pas sur le sort des demandes fondées sur les troubles anormaux de voisinage, également invoquées dans l'affaire. La prescription de l'article L. 480-13 est propre à l'action fondée sur ce texte : elle ne préjuge pas des actions de droit commun, qui obéissent à leurs propres délais. C'est une piste à examiner systématiquement lorsque la voie de l'article L. 480-13 est fermée.

Pour les constructions plus récentes. Le régime de droit commun s'applique : deux ans à compter de la décision définitive du juge administratif pour la démolition, deux ans à compter de l'achèvement pour l'indemnisation. S'y ajoute, depuis 2015, la condition de localisation en zone protégée, qui restreint fortement le champ de la démolition. Nos développements sur la contestation d'un permis de construire et sur le recours des tiers contre un permis de construire détaillent les étapes du contentieux administratif préalable, dont l'issue conditionne l'action civile.

Sur le terrain répressif, la question du délai pour agir obéit à des règles différentes encore, que nous avons examinées à propos du pénal de l'urbanisme et de la prescription de l'action.

Pour une vue d'ensemble des matières traitées par le cabinet, consulter nos expertises en droit immobilier et en urbanisme.

Références

Décision commentée

• Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-11.754, FS-B, publié au Bulletin, ECLI:FR:CCASS:2026:C300239, rejet (sur pourvoi contre CA Paris, 15 décembre 2023, n° 21/17957)

Jurisprudence citée

• Cass. 3e civ., 23 mars 2017, n° 16-11.081, Bull. 2017, III, n° 43 : application immédiate de la loi nouvelle aux situations juridiques non contractuelles en cours
• Cass. 3e civ., 11 mai 2000, n° 98-18.385, Bull. 2000, III, n° 107 : l'achèvement est un fait juridique apprécié souverainement, distinct du certificat de conformité

Textes

• Article L. 480-13 du code de l'urbanisme, version en vigueur
• Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, publiée le 16 juillet 2006
• Loi n° 2015-990 du 6 août 2015

La troisième chambre civile applique ici la plus sobre des méthodes : là où l'alinéa transitoire ne distingue pas, le juge ne distingue pas davantage. Le résultat est sévère pour des voisins qui avaient obtenu l'annulation du permis après sept ans de procédure administrative, mais il découle de la lettre du texte.

La leçon pratique dépasse le cas d'espèce. En matière d'action en démolition, le calendrier ne se lit pas à partir de la décision du juge administratif : il se lit à partir du chantier. Vérifier la date d'achèvement avant d'engager quoi que ce soit reste le premier acte de diligence, et il conditionne tout le reste.