Désordres intermédiaires : la responsabilité du promoteur immobilier suppose la preuve d'une faute personnelle (Cass. 3e civ., 11 juin 2026, n° 23-22.360)

Catégorie droit de la construction

AuteurAlexandre Chevallier

Date de création28 juillet 2026

Temps de lecture14 minutes

Mis à jour29 juillet 2026

Le promoteur immobilier est souvent présenté comme le garant universel de l'opération : il choisit les entreprises, dirige le chantier, et répond de tout. Cette image résiste mal à l'examen des textes, et la troisième chambre civile vient de le rappeler avec netteté.

Par un arrêt du 11 juin 2026 publié au Bulletin, elle juge que si le promoteur est bien tenu des garanties légales des articles 1792 et suivants du code civil, sa responsabilité contractuelle au titre des désordres intermédiaires est subordonnée à la démonstration d'une faute personnelle. La faute de l'entreprise qu'il a choisie ne suffit pas à l'engager.

La décision ne s'arrête pas là. Elle censure la cour d'appel pour n'avoir pas répondu au moyen tiré des stipulations du contrat de promotion, et elle écarte l'application de la loi sur les retenues de garantie au promoteur qui n'exécute rien lui-même. Trois enseignements pour une seule décision. Pour sécuriser un contrat de promotion ou engager la responsabilité des intervenants, notre cabinet, avocat en droit de la construction à Paris analyse l'arrêt.

La troisième chambre civile juge que la responsabilité contractuelle du promoteur immobilier au titre des désordres intermédiaires suppose la preuve d'une faute personnelle, la faute de l'entreprise choisie ne suffisant pas. Elle rappelle toutefois que le contrat de promotion peut aggraver ce régime, et que le promoteur n'est pas un locateur d'ouvrage.

Les faits

Une société civile immobilière fait construire un établissement destiné à héberger des personnes âgées dépendantes. Elle conclut deux contrats distincts :

• un contrat d'ingénierie avec un maître d'oeuvre, assuré auprès de la Mutuelle des architectes français ;
• un contrat de promotion immobilière avec un promoteur, assuré auprès d'un assureur aux droits duquel viennent les sociétés MMA IARD.

Deux entreprises interviennent sur les lots litigieux : l'une pour la pose des volets, aujourd'hui en liquidation judiciaire, l'autre pour la pose de l'enduit.

Les travaux sont réceptionnés avec réserves le 9 décembre 2008. Se plaignant de divers désordres, notamment des fissures et un dysfonctionnement des volets roulants, le maître de l'ouvrage assigne après expertise le promoteur et son assureur, puis appelle en intervention forcée les autres intervenants et leurs assureurs.

La cour d'appel de Poitiers, le 27 juin 2023, qualifie les désordres d'intermédiaires et écarte la responsabilité du promoteur, faute de démonstration d'une faute personnelle de sa part.

La question de droit

Le maître de l'ouvrage se pourvoit en développant la thèse suivante.

Le promoteur, mandataire d'intérêt commun, s'oblige envers le maître de l'ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu et au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction. Il est à ce titre garant de l'exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l'ouvrage. Si sa responsabilité n'est pas engagée de plein droit du seul fait de désordres intermédiaires, il resterait tenu, en présence d'une faute des entreprises qu'il a choisies, dans les mêmes termes de responsabilité que celles-ci.

Appliquée à l'espèce, la démonstration paraissait imparable : la cour d'appel avait constaté que les fissures trouvaient leur origine dans les fautes de l'entreprise de revêtement. Si le promoteur garantit l'exécution des obligations de cette entreprise, il devait répondre de ces fautes.

La question se pose donc ainsi : la garantie que le promoteur doit au maître de l'ouvrage s'étend-elle aux désordres intermédiaires imputables aux entreprises, ou suppose-t-elle une faute qui lui soit personnelle ?

La solution : la faute personnelle est exigée

La réponse tient en une phrase, dont la construction mérite d'être suivie :

« Si le promoteur immobilier, dont la mission est de faire procéder à la réalisation de l'immeuble en ayant recours à des contrats de louage d'ouvrage, est tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil, sa responsabilité contractuelle au titre des désordres intermédiaires est subordonnée à la démonstration d'une faute personnelle. »

Cass. 3e civ., 11 juin 2026, n° 23-22.360, FS-B

La proposition est donc double. Sur le terrain des garanties légales, décennale, biennale et de parfait achèvement, le promoteur est tenu comme un constructeur : ces garanties jouent de plein droit, sans faute à démontrer. Sur le terrain des désordres intermédiaires, qui relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun, la logique s'inverse : le demandeur doit établir une faute du promoteur lui-même.

La solution se comprend : la responsabilité pour désordres intermédiaires est une responsabilité pour faute, et l'on ne saurait imputer au promoteur, par le seul jeu de sa qualité de garant, une faute qu'il n'a pas commise. Sa garantie porte sur l'exécution des obligations légales de ceux avec lesquels il traite, non sur leur comportement fautif dans le champ du droit commun.

Mais le contrat peut aggraver la responsabilité

C'est ici que l'arrêt devient réellement utile au praticien, et c'est sur ce point qu'intervient la cassation.

Devant la cour d'appel, le maître de l'ouvrage n'avait pas seulement invoqué le régime légal. Il s'appuyait sur l'article 13 du contrat de promotion immobilière du 30 octobre 2007, aux termes duquel le promoteur était responsable à son égard :

« de la réalisation des études d'exécution et de la construction de l'immeuble » ainsi que « du choix des sous-traitants, des personnels, des matériaux, des équipements, des techniques, des procédures d'exécution et de la conformité des ouvrages réalisés aux documents contractuels, aux réglementations applicables et aux normes en vigueur »

Il en déduisait une responsabilité contractuelle de plein droit, que les premiers juges avaient d'ailleurs retenue. La cour d'appel a rejeté la demande sans répondre à ce moyen.

Au visa de l'article 455 du code de procédure civile, la Cour censure : tout jugement doit être motivé, et le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.

La portée de cette censure dépasse la technique procédurale. Bien qu'il importe de rester prudent sur sa portée, elle pourrait signifier que le principe posé au paragraphe 13 est un principe supplétif. Le régime légal exigerait une faute personnelle, mais rien n'interdirait aux parties de stipuler une responsabilité plus étendue, et le juge saisi d'un tel moyen devrait y répondre. La rédaction du contrat de promotion redeviendrait donc décisive.

Le promoteur n'est pas un locateur d'ouvrage

Le troisième apport concerne les retenues de garantie.

La cour d'appel avait fixé au 9 décembre 2009, soit un an après la réception, le point de départ des intérêts de retard sur le solde des travaux, en retenant qu'une retenue de 5 % était justifiée et que son paiement aurait dû intervenir une année après la réception. Elle appliquait ainsi, au moins implicitement, la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 sur les retenues de garantie en matière de marchés de travaux privés.

La cassation est prononcée au visa de cette loi et de l'article 1779, 3°, du code civil :

« le promoteur immobilier qui ne s'engage pas à exécuter lui-même une partie du programme n'est pas un locateur d'ouvrage et d'industrie au sens de l'article 1779, 3°, du code civil »

Cass. 3e civ., 11 juin 2026, n° 23-22.360, FS-B

Le raisonnement est linéaire. La loi de 1971 vise les marchés de travaux privés définis par l'article 1779, 3°, du code civil, lequel désigne le louage d'ouvrage des architectes, entrepreneurs et techniciens. Le promoteur qui se borne à faire réaliser n'entre pas dans cette catégorie. La retenue de garantie de 5 % lui est donc étrangère, et avec elle le mécanisme de libération à l'expiration d'un an.

La réserve compte : la solution vise le promoteur qui ne s'engage pas à exécuter lui-même une partie du programme. Celui qui prend en charge un lot changerait de qualification pour cette part.

La demande subsidiaire oubliée

Un autre passage de l'arrêt, moins commenté parce qu'il aboutit à un rejet, n'en est pas moins intéressant.

Le litige portait aussi sur des volets roulants. Le tribunal avait retenu le caractère décennal de ce désordre et condamné en conséquence, in solidum et sur ce fondement, le promoteur et les assureurs de responsabilité décennale. Le maître de l'ouvrage avait donc gagné en première instance.

En appel, il demandait la confirmation du jugement. La cour d'appel a écarté le caractère décennal du désordre, l'a requalifié en désordre intermédiaire, et a retenu la responsabilité contractuelle pour faute de l'entreprise de menuiseries. Le promoteur, faute de faute personnelle démontrée, échappait à toute condamnation.

Devant la Cour de cassation, le moyen est rejeté par deux motifs successifs. D'abord, le moyen ne visait que la responsabilité contractuelle du promoteur : il était donc inopérant contre le rejet de demandes fondées, elles, sur la responsabilité décennale et la garantie décennale de l'assureur. Ensuite et surtout, la cour d'appel avait relevé que le maître de l'ouvrage, qui sollicitait la confirmation du jugement rendu sur le terrain décennal, ne formait aucune demande subsidiaire contre le promoteur de ce chef.

La conséquence est sévère et parfaitement logique. Ayant obtenu gain de cause en première instance sur le fondement décennal, le demandeur s'est contenté d'en réclamer la confirmation. Lorsque la qualification est tombée en appel, il ne restait rien à examiner : aucune demande n'avait été formée sur le terrain de la responsabilité contractuelle pour le cas où le décennal serait écarté.

En matière de désordres, la qualification est toujours discutable et elle peut basculer à chaque degré de juridiction. Articuler ses demandes à titre principal sur la garantie décennale et à titre subsidiaire sur la responsabilité contractuelle de droit commun n'est pas une précaution de style : c'est ce qui sépare, ici, une condamnation d'un rejet pur et simple.

Une leçon de procédure sur le délai de pourvoi

L'arrêt commence par déclarer le pourvoi irrecevable à l'égard de deux assureurs.

L'arrêt d'appel avait été signifié au maître de l'ouvrage le 26 juillet 2023, à la demande de ces deux assureurs. Le pourvoi n'a été formé que le 14 novembre 2023. Or, selon l'article 612 du code de procédure civile, le délai de pourvoi est de deux mois, sauf disposition contraire. Le délai avait donc couru dès cette signification, et il était expiré. Les deux assureurs sont mis hors de cause.

Le piège est classique dans les contentieux de construction à parties multiples : la signification faite par un seul défendeur fait courir le délai à son profit, sans qu'il soit besoin d'une signification par tous. Un pourvoi formé dans le délai à l'égard des uns peut être tardif à l'égard des autres. Les deux assureurs sont mis hors de cause en application de l'article 625 du code de procédure civile.

En pratique

Pour le maître de l'ouvrage. Face à des désordres intermédiaires, l'action contre le promoteur ne prospère pas par la seule démonstration de la faute de l'entreprise. Il faut identifier ce que le promoteur a personnellement mal fait : choix d'une entreprise manifestement inadaptée, défaut de surveillance, acceptation d'une procédure d'exécution non conforme. À défaut, l'action doit être dirigée contre l'entreprise elle-même, ce qui suppose qu'elle soit solvable, situation loin d'être acquise comme le montre la liquidation judiciaire de l'entreprise de menuiseries dans cette affaire.

Sur la rédaction du contrat de promotion. Le maître de l'ouvrage a tout intérêt à stipuler expressément une responsabilité du promoteur au titre du choix des intervenants, des procédures d'exécution et de la conformité des ouvrages. Ces clauses ne sont pas cosmétiques : elles sont précisément ce que la cour d'appel a omis d'examiner, et ce qui vaut cassation. Nos développements sur le contrat de promotion immobilière détaillent les stipulations sur lesquelles se joue l'équilibre du contrat.

Sur la qualification des désordres. Tout se joue en amont, dans la frontière entre le décennal et l'intermédiaire. Un désordre qui compromet la solidité ou rend l'ouvrage impropre à sa destination relève de la garantie décennale, qui joue de plein droit contre le promoteur. Le même désordre requalifié en intermédiaire impose de prouver une faute. Nos analyses sur les désordres réservés et la garantie décennale éclairent cette ligne de partage.

Sur les réserves de réception. Les travaux avaient été réceptionnés avec réserves. La qualité de la réception et la précision des réserves conditionnent toute la suite du contentieux, comme nous l'exposons dans nos développements sur la réception des travaux.

Sur les retenues de garantie. Ne pas appliquer au contrat de promotion immobilière les mécanismes conçus pour les marchés de travaux privés. La retenue de 5 % et sa libération à un an ne concernent pas le promoteur qui n'exécute aucun lot.

Sur l'articulation des demandes. Toujours formuler une demande subsidiaire sur le terrain de la responsabilité contractuelle de droit commun lorsque l'action est engagée à titre principal sur la garantie décennale. La qualification du désordre peut basculer en appel, et celui qui n'a réclamé que la confirmation d'un jugement favorable se retrouve sans demande à examiner.

Sur la procédure. Surveiller chaque signification, partie par partie. Le délai de deux mois court de la première signification faite à la diligence de l'une d'elles.

Pour une vue d'ensemble des matières traitées par le cabinet, consulter nos expertises en droit immobilier et en urbanisme.

Références

Décision commentée

• Cass. 3e civ., 11 juin 2026, n° 23-22.360, FS-B, publié au Bulletin, ECLI:FR:CCASS:2026:C300359, cassation partielle (sur pourvoi contre CA Poitiers, 27 juin 2023, n° 21/02733, renvoi devant CA Bordeaux)

Textes

• Article 1831-1 du code civil, contrat de promotion immobilière
• Articles 1792 à 1792-3 du code civil, garanties légales des constructeurs
• Article L. 221-1 du code de la construction et de l'habitation, visé par le moyen. Les motifs de la cour d'appel reproduits par l'arrêt se réfèrent pour leur part à l'article L. 122-1 du même code
• Loi n° 71-584 du 16 juillet 1971, retenues de garantie en matière de marchés de travaux privés
• Article 1779, 3°, du code civil
• Article 455 du code de procédure civile
• Article 612 du code de procédure civile

L'arrêt remet chaque responsabilité à sa place. Le promoteur répond de plein droit des garanties légales parce que la loi l'y oblige, mais il ne répond des désordres intermédiaires que de ses propres manquements. Sa qualité de garant ne le transforme pas en débiteur des fautes d'autrui.

Cette rigueur a une contrepartie que la cassation semble pouvoir souligner : ce que la loi ne prévoit pas, le contrat peut le stipuler. Une clause qui rend le promoteur responsable du choix des intervenants et de la conformité des ouvrages ne peut être ignorée par le juge, et c'est faute d'y avoir répondu que la cour d'appel est censurée. Dans ce cas, pour le maître de l'ouvrage, la protection se construit donc à la signature.