Vente à une SCI familiale et droit de préférence du locataire commercial - Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, Publié au bulletin

droit des baux commerciaux

Alexandre CHEVALLIER

11 mars 2026

5 minutes

La cession de locaux commerciaux à une société civile immobilière constituée exclusivement entre membres d'une même famille prive-t-elle le locataire commercial de son droit de préférence ? C'est la question centrale tranchée par la Cour de cassation, civile, Troisième chambre civile, dans son arrêt du 5 mars 2026, n° 24-11.525, Publié au bulletin. La réponse est nette : non. Dès lors que la vente est consentie au profit d'une société civile immobilière — fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés du bailleur —, "l'exception familiale" prévue par l'article L. 145-46-1 du code de commerce ne s'applique pas, et le locataire conserve l'intégralité de son droit de préférence. Cet arrêt, publié au bulletin, constitue une décision de principe dont la portée pratique est considérable pour tous les acteurs du bail commercial et de la vente immobilière.

Par un arrêt du 5 mars 2026 publié au bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge qu'une vente de locaux commerciaux consentie au profit d'une SCI familiale ne constitue pas une cession à un descendant au sens de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, en raison de la personnalité juridique distincte de la société. Le locataire commercial bénéficie donc de son droit de préférence même lorsque l'acquéreur est une SCI composée uniquement des enfants du bailleur. Cette solution, fermement ancrée dans le principe de la personnalité morale, ferme la voie à toute tentative de contournement du droit de préférence par l'interposition d'une structure sociétaire familiale.

Le contexte : une cession de locaux commerciaux au sein d'une structure familiale

Les faits à l'origine de cet arrêt sont révélateurs d'une pratique courante en matière de transmission patrimoniale. La société civile immobilière du Plessis Bouchet, dont le gérant est M. [L], était propriétaire de locaux donnés à bail commercial à la société Centre de formation routière Marionneau. Le 6 juillet 2018, la SCI bailleresse a consenti une promesse de vente de ces locaux à la société civile immobilière Fenix, constituée par le gérant et ses deux enfants, pour un prix de 450 000 euros.

Cette promesse de vente était assortie d'une condition suspensive de non-exercice du droit de préférence du locataire, ce qui témoigne d'une conscience, chez les parties à l'acte, de l'existence potentielle d'un droit au profit de la locataire. Le notaire a dûment notifié l'offre de vente au locataire une première fois, puis une seconde fois avec des conditions de paiement modifiées (vente à terme sur quinze ans par trimestrialités). C'est lors de cette seconde notification que la locataire a accepté l'offre, le 12 décembre 2018. La bailleresse ayant refusé de donner suite, la locataire l'a assignée en réalisation forcée de la vente.

Le droit de préférence du locataire commercial : rappel du cadre légal

L'article L. 145-46-1 du code de commerce, issu de la loi Pinel du 18 juin 2014, a institué au profit du locataire à bail commercial un droit de préférence en cas de vente des locaux loués. Ce mécanisme est calqué sur celui du droit de préemption : lorsque le propriétaire envisage de vendre, il doit en informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, cette notification valant offre de vente. Le locataire dispose alors d'un mois pour manifester son intention d'acquérir.

Ce droit présente plusieurs caractéristiques essentielles :

• Il est d'ordre public, ce qui signifie qu'aucune clause contractuelle ne peut y déroger au détriment du locataire ;
• En cas de modification des conditions ou du prix de vente, le notaire est tenu de notifier à nouveau au locataire les nouvelles conditions, à peine de nullité de la vente ;
• Il est assorti d'exceptions limitativement énumérées.

Parmi ces exceptions, le dernier alinéa de l'article L. 145-46-1 prévoit expressément que le droit de préférence ne s'applique pas à la cession des locaux consentie :

• au conjoint du bailleur ;
• à un ascendant ou descendant du bailleur ;
• à un ascendant ou descendant du conjoint du bailleur.

C'est précisément le champ d'application de cette exception qui était au cœur du litige porté devant la Cour de cassation.

La question de droit : l'exception familiale peut-elle bénéficier à une SCI constituée entre membres de la famille ?

L'argument de la SCI bailleresse était séduisant en apparence. Puisque la SCI Fenix — cessionnaire projetée — était constituée exclusivement par le gérant de la bailleresse et ses deux enfants, la cession projetée s'inscrivait pleinement dans une logique de transmission intrafamiliale. Dès lors, pourquoi ne pas faire jouer l'exception prévue pour les cessions à des descendants ?

La bailleresse soutenait, dans son pourvoi, que le droit de préemption du preneur à bail commercial, dérogatoire au droit de propriété, est d'interprétation stricte, et qu'il ne pouvait trouver à s'appliquer à une cession intrafamiliale, même réalisée par l'interposition d'une SCI. En d'autres termes, elle invitait la Cour à faire prévaloir la réalité économique et familiale sur la forme juridique de l'opération.

La cour d'appel de Rennes, dans son arrêt du 28 novembre 2023, avait déjà rejeté cet argument, en relevant que les parties à l'acte de vente projeté étaient des sociétés civiles immobilières, et non des personnes physiques. La Cour de cassation était donc appelée à se prononcer sur ce point de principe.

La solution de la Cour de cassation : la personnalité morale fait obstacle à l'exception familiale

La troisième chambre civile rejette le pourvoi en consacrant une solution d'une grande clarté, articulée autour du principe fondamental de la personnalité juridique distincte des sociétés.

Le raisonnement de la Cour se décompose en trois temps :

• Rappel du texte applicable : l'article L. 145-46-1 alinéa 1er pose le principe du droit de préférence ; le dernier alinéa pose l'exception pour les cessions au conjoint, ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint ;
• Interprétation de l'exception : « Ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d'une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés » ;
• Application au cas d'espèce : la cour d'appel avait constaté que les parties à l'acte de vente projeté étaient des SCI, et non des personnes physiques ; elle en avait exactement déduit que la locataire bénéficiait d'un droit de préférence.

La Cour de cassation ancre ainsi sa solution dans le droit commun des sociétés : une société civile immobilière est une personne morale distincte de ses associés. Peu importe que ses membres soient exclusivement des proches parents du bailleur ; la société, en tant que personne juridique autonome, ne peut être assimilée aux personnes physiques visées par l'exception légale.

Analyse critique : entre interprétation stricte et sécurité juridique

Cette décision soulève une tension classique en droit : celle entre l'interprétation littérale d'un texte et sa téléologie, c'est-à-dire sa finalité.

D'un côté, on pourrait arguer que l'esprit de l'exception familiale est de préserver la liberté du bailleur de transmettre son patrimoine à ses proches sans être contraint de le vendre à un tiers (le locataire). Or, une transmission à une SCI familiale poursuit exactement ce même objectif. Certains commentateurs, ont souligné que cette décision pourrait sembler sévère pour des bailleurs qui utilisent la SCI comme un simple outil de gestion et de transmission patrimoniale.

De l'autre côté, la solution retenue par la Cour de cassation présente des avantages considérables en termes de sécurité juridique et de prévisibilité du droit. En s'en tenant à la lettre du texte, qui vise les personnes physiques (conjoint, ascendant, descendant), et en s'appuyant sur le principe de la personnalité morale — pierre angulaire du droit des sociétés —, la Cour évite d'avoir à apprécier, au cas par cas, si telle ou telle structure sociétaire présente un caractère suffisamment « familial » pour bénéficier de l'exception. Une telle appréciation in concreto aurait inévitablement engendré des litiges sur la composition exacte du capital social, sur la qualification des liens familiaux, ou encore sur les modifications ultérieures de l'actionnariat.

D'autres relèvent à juste titre que cette solution ferme définitivement la voie à tout contournement du droit de préférence par l'interposition d'une SCI, quelle que soit la composition de son capital. Cette lecture est confirmée par la formulation même de l'arrêt, qui emploie le terme « fût-elle » — marquant la concession — pour indiquer que même le cas le plus favorable au bailleur (SCI constituée exclusivement entre parents ou alliés) ne suffit pas à déclencher l'exception.

Sur le plan doctrinal, la revue Lexis Veille classe d'ailleurs cet arrêt sous la rubrique « précisions sur les limites de l'exception du droit de préférence du locataire », ce qui traduit bien la portée normative de la décision : il ne s'agit pas d'une simple application des textes, mais d'une délimitation ferme du périmètre de l'exception légale.

Les conséquences pratiques : nullité de la vente et responsabilité du notaire

L'arrêt du 5 mars 2026 confirme également les conséquences procédurales attachées à la violation du droit de préférence. La cour d'appel de Rennes avait :

• Déclaré la vente parfaite à l'égard de la locataire par son acceptation de la seconde offre notifiée le 30 novembre 2018 ;
• Dit que le jugement valait vente et ordonné sa publication.

Ces conséquences sont cohérentes avec la mécanique de l'article L. 145-46-1 : la notification de l'offre de vente par le notaire vaut offre de vente au profit du locataire. L'acceptation de cette offre dans les délais légaux forme le contrat de vente. Dès lors que la cession projetée à la SCI Fenix entrait dans le champ du droit de préférence — l'exception familiale ne pouvant jouer —, la locataire était fondée à se prévaloir de la vente.

La question de la responsabilité du notaire a également été soulevée : la bailleresse l'avait assigné en garantie et en indemnisation, lui reprochant d'avoir notifié l'offre de vente alors qu'il aurait dû reconnaître l'applicabilité de l'exception familiale. La Cour de cassation rejette le troisième moyen relatif à la demande d'indemnisation de la perte de chance de transmettre le bien aux enfants du gérant, au motif que la cour d'appel n'était saisie d'aucune demande chiffrée à ce titre. Ce point illustre l'importance, pour les parties, de chiffrer précisément leurs demandes indemnitaires devant les juges du fond.

Les enseignements pratiques pour les praticiens

Cet arrêt de principe appelle plusieurs enseignements concrets pour les praticiens du droit immobilier et du bail commercial :

• Pour les bailleurs propriétaires de locaux commerciaux : la vente à une SCI familiale — même constituée exclusivement entre membres de la famille — déclenche le droit de préférence du locataire. Il convient d'en tenir compte dans la structuration de toute opération de cession ou de transmission patrimoniale ;
• Pour les notaires : la qualification de l'opération au regard de l'article L. 145-46-1 du code de commerce doit être rigoureuse. En cas de doute, la prudence commande de notifier l'offre de vente au locataire. La responsabilité du notaire peut être engagée en cas de conseil erroné ;
• Pour les locataires commerciaux : le droit de préférence est une protection efficace que le bailleur ne peut contourner par la simple interposition d'une SCI familiale. Le locataire doit veiller à répondre dans les délais légaux aux notifications qui lui sont adressées ;
• Pour les conseils en structuration patrimoniale : si l'objectif est de transmettre un immeuble commercial à des membres de la famille en s'affranchissant du droit de préférence du locataire, la seule voie légale reste la donation en direct aux personnes physiques visées par l'exception (conjoint, ascendants, descendants), et non le recours à une SCI intermédiaire.

En conclusion

L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 5 mars 2026 (n° 24-11.525, Publié au bulletin) apporte une réponse ferme et définitive à une question qui pouvait prêter à débat : la vente de locaux commerciaux à une SCI familiale ne bénéficie pas de l'exception au droit de préférence du locataire, prévue par l'article L. 145-46-1 du code de commerce pour les cessions au conjoint, ascendant ou descendant du bailleur.

Fondée sur le principe cardinal de la personnalité juridique distincte des sociétés, cette solution est logiquement irréfutable : une SCI est une personne morale, non une personne physique, et ne saurait être assimilée à un descendant du bailleur, quelle que soit la composition de son capital social. La Cour choisit ainsi la sécurité juridique et la prévisibilité sur l'équité apparente d'une prise en compte de la réalité économique et familiale sous-jacente.

Sur le plan pratique, cet arrêt impose aux bailleurs et à leurs conseils de repenser la structuration de leurs opérations de transmission d'immeubles commerciaux. Le recours à une SCI comme vecteur de transmission intrafamiliale, s'il présente de nombreux avantages sur le plan fiscal et patrimonial, ne permet pas d'éluder le droit de préférence du locataire commercial. À défaut de céder directement aux personnes physiques visées par l'exception légale, le bailleur devra composer avec ce droit, au risque de voir la vente réalisée au profit du locataire dans les conditions notifiées.

Références

• Décision commentée : Cour de cassation, civile, Troisième chambre civile, 5 mars 2026, n° 24-11.525, Publié au bulletin, Lire sur Légifrance
• Textes cités : Article L. 145-46-1 du code de commerce (droit de préférence du locataire commercial en cas de vente des locaux loués) ; Article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile (dispense de motivation spéciale) ; Article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire (composition de la formation)