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Coronavirus (covid-19) et loyers, suspension ou suppression ?

droit des baux commerciaux

Alexandre Chevallier

6 avril 2020

6 minutes

Le coronavirus (covid-19) dont découle le confinement actuel a fait l’objet de plusieurs ordonnances prises par le gouvernement dont celles nous intéressant ici portent sur la question des loyers.

Effectivement, les dispositions de l’article 4 de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative notamment au paiement des loyers a édicté l’interdiction de «l'application de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents aux locaux professionnels et commerciaux dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire».

La légitime question se posant est celle de savoir comment se trouve à s’appliquer ces dispositions.

C’est donc à cette question que tente de répondre le présent article.

I. QUI PEUT BÉNÉFICIER DE CE DISPOSITIF ?

L’article 1er de l’ordonnance précitée précise que peuvent bénéficier des dispositions portant sur les loyers, les personnes physiques et les personnes morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité.

À ce titre, le gouvernement a légiféré pour la mise en place d’un fonds de solidarité par l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020, article 1er.

Il importe ici de savoir à qui s’adresse ce fameux fonds de solidarité.

Les critères d’éligibilité ont été précisés par le décret n°2020-371 du 30 mars 2020 qui a déterminé les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la crise sanitaire.

Ainsi, les personnes éligiblent au dispositif portant sur les loyers doivent remplir les conditions suivantes :

  1. Être une personne physique ou une personne morale de droit privé
  2. Résidant fiscalement en France
  3. Exerçant une activité économique
  4. Ayant débuté son activité avant le 1er février 2020
  5. N’ayant pas déposé de cessation de paiement au 1er mars 2020
  6. Ayant un effectif inférieur à 10 salariés
  7. Dont le chiffre d’affaires hors taxes pour l’année 2019 est inférieur à 1 million d’euros ou pour les entreprises n’ayant pas encore clos d’exercice, le chiffre d’affaires hors taxes mensuel moyen doit être inférieur à 83.333 euros
  8. Le bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l'activité exercée, n'excède pas 60 000 euros au titre de l’exercice de l’année 2019. Pour les entreprises n'ayant pas encore clos un exercice, le bénéfice imposable augmenté des sommes versées au dirigeant est établi à la date du 29 février 2020, sur leur durée d'exploitation et ramené sur douze mois
  9. le dirigeant majoritaire ne doit pas être titulaire, au 1er mars 2020, d'un contrat de travail à temps complet ou d'une pension de vieillesse et n'a pas bénéficié, au cours de la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, d'indemnités journalières de sécurité sociale d'un montant supérieur à 800 euros
  10. Enfin, la personne doit soit avoir fait l'objet d'une interdiction administrative d'accueil du public entre le 1er et le 31 mars 2020, soit subi une perte de chiffre d'affaires supérieure à 50 % pendant cette période par rapport à l'année précédente (décret n°2020-394 du 2 avril 2020)

II. QUEL EST LE CHAMP D’APPLICATION DU DISPOSITIF ?

Tout d’abord, il sera rappelé que l’article 4 de l’ordonnance ne prévoit que de s’appliquer au défaut de paiement de loyers ou de charges locatives, à l’exclusion des locaux d’habitation, portant sur :

  1. des locaux commerciaux
  2. des locaux professionnels

Aussi, cet article ne trouve à s’appliquer qu’aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi ° 2020-290 du 23 mars 2020.

En d’autres termes, cette période s’étale à ce jour du 12 mars 2020 au 24 juillet 2020.

III. QUELS SONT LES EFFETS DU DISPOSITIF, SUSPENSION OU SUPPRESSION DES LOYERS ?

Si une personne répondant aux conditions susvisées ne règle pas son loyer, cette dernière ne pourra ni encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale, de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions.

L’article écarte également les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du Code de commerce portant sur la résiliation des baux dans le cadre d’une procédure collective.

Pour observations et contrairement à l’article 3 de la même ordonnance prévoyant explicitement des mesures de report et d’étalement des factures d’électricité, de gaz et d’eau, il est à noter que les dispositions sur les loyers et charges ne font aucunement mention de report ou d’étalement.

En l’absence de prise d’une ordonnance complémentaire par le gouvernement, une interprétation extensive de cet article pourrait équivaloir, compte tenu qu’il est interdit au bailleur de faire application d’une quelconque mesure de contrainte pour obtenir le paiement des loyers et charges de la période concernée, à une suppression desdits loyers et charges.

Et pour cause, bien que l’exigibilité du paiement des loyers semble persister durant cette période, on ne voit pas comment le bailleur pourrait en exiger le recouvrement, même postérieurement à la cessation de l’état d’urgence sanitaire, s’il lui est ôté tous les moyens de contrainte dont il dispose.

Sauf à considérer que la résiliation judiciaire n'étant pas inventoriée par l'article 4, elle resterait toujours envisageable. Pour autant, ceci paraît dénoter avec l'esprit du texte qui interdit notamment d'actionner la clause résolutoire.

Les autorités publiques seraient bien inspirées d’éclaircir ce point afin d’éviter toute interprétation inadéquate.

IV. COMMENT LE LOCATAIRE DOIT-IL JUSTIFIER DU BÉNÉFICE DE CE DISPOSITIF ?

L’article 3 du décret n°2020-371 du 30 mars 2020 modifié, apporte les éléments à justifier pour l’éligibilité au fonds de solidarité.

Par analogie, le locataire devrait donc apporter à son bailleur les éléments justificatifs suivants :

  • pour la perte de chiffres d’affaires, il importera qu'il justifie de la différence entre, d'une part, le chiffre d'affaires durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, et, d'autre part :
    • le chiffre d'affaires durant la même période de l'année précédente, ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2019, le chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020, ou, pour les personnes physiques ayant bénéficié d'un congé pour maladie, accident du travail ou maternité durant la période comprise entre le 1er mars 2019 et le 31 mars 2019, ou pour les personnes morales dont le dirigeant a bénéficié d'un tel congé pendant cette période, le chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre le 1er avril 2019 et le 29 février 2020
  • une déclaration sur l'honneur attestant que l'entreprise remplit les conditions prévues par le décret précité et l'exactitude des informations déclarées, ainsi que l'absence de dette fiscale ou sociale impayée au 31 décembre 2019, à l'exception de celles bénéficiant d'un plan de règlement
  • une estimation du montant de la perte de chiffre d'affaires

EN CONCLUSION, QUELLE ATTITUDE ADOPTER ?

Pour conclure, il est tout à fait important que le locataire vérifie strictement qu’il entre dans le champ d’application de l’ordonnance relative aux loyers afin de pouvoir bénéficier des mesures d’interdiction imposées au bailleur.

En tout état de cause, nous ne saurons trop recommander, en cas de situation économique difficile du fait de la période de confinement, tant au preneur qu’à son bailleur, de se rapprocher afin de trouver un accord amiable pour assurer soit, un report des loyers et charges, soit un étalement, soit, si le bailleur dispose de la trésorerie nécessaire, une suppression. L'objectif principal étant naturellement de soutenir et de préserver notre économie.

En cas de difficultés, nous sommes bien entendu à votre disposition pour en discuter.

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A propos de Maître Alexandre Chevallier

Avocat et fondateur d'Equitéo Avocat, Alexandre CHEVALLIER est animé par une vision innovante et entrepreneuriale du droit. Il est convaincu de la nécessaire démocratisation de l’accès à l’avocat. A l'écoute, il assiste et représente ses clients dans les domaines du droit de l'urbanisme tant au niveau du conseil que du contentieux.

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