Locataires : renouvelez votre bail commercial lors de la tacite prolongation en 3 étapes

droit des baux commerciaux

Alexandre CHEVALLIER

23 juin 2019

3 minutes

A l'exception du bail dérogatoire relevant de l'article L. 145-5 du code de commerce, le renouvellement du bail commercial n'est pas automatique.

Lorsque le locataire n'a pas reçu de congé du bailleur, le bail se prolonge tacitement pour une durée indéterminée : c'est la tacite prolongation.

Attention ! Contrairement au régime juridique du bail d'habitation, la tacite prolongation ne doit pas être confondue avec la tacite reconduction. La tacite prolongation prolonge le bail commercial pour une durée indéterminée mais ne donne aucunement naissance à un nouveau bail commercial.

Par conséquent, le locataire souhaitant obtenir le renouvellement du bail commercial peut en faire la demande à tout moment au cours de cette tacite prolongation (article L. 145-10 alinéa 4 du code de commerce).

Si le bail commercial initial est d'une durée supérieure à 12 années, ou si le locataire demande le renouvellement du bail commercial dans un délai dépassant 12 années à compter de sa prise d'effet, le loyer sera déplafonné. Il sera réévalué à la valeur locative du marché pouvant donner lieu à une augmentation très importante de son prix.

C'est pourquoi, en période de tacite prolongation, le locataire a tout intérêt à obtenir le renouvellement du bail commercial le plus rapidement possible.

I. Les 3 étapes du renouvellement du bail commercial du locataire lors de la tacite prolongation

Voici les différentes étapes spécifiques à la tacite prolongation que le locataire devra suivre afin d'obtenir le renouvellement de son bail commercial :

1. La vérification du respect des conditions du bénéfice du droit au renouvellement,
2. Le choix de la forme de la demande de renouvellement du bail commercial,
3. La rédaction de la demande de renouvellement du bail commercial.

Étape 1 : la vérification du respect des conditions du bénéfice du droit au renouvellement

Un certain nombre de conditions doivent être remplies pour que le locataire puisse revendiquer son droit au renouvellement du bail commercial :

1. une condition de nationalité du locataire,
2. une condition d'immatriculation du locataire,
3. une condition de nature du fonds de commerce,
4. une condition de propriété du fonds de commerce,
5. une condition d'exploitation du fonds de commerce.

Pour plus de précision sur cette étape, voir l'article : Locataires : le droit au renouvellement de votre bail commercial en 5 conditions

Étape 2 : le choix de la forme de la demande de renouvellement du bail commercial

La demande de renouvellement peut prendre soit la forme :

1. d'un acte extrajudiciaire, c'est-à-dire d'un acte délivré par un huissier de justice,
2. d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception (depuis la loi n°2015-990 du 6 août 2015 dite "loi Macron").

Notre cabinet Equitéo avocats vous recommande d'opter pour une signification par acte d'huissier de justice. Bien que plus onéreuse (environ 80 euros TTC), cette solution vous assure une sécurité juridique optimale et vous évitera de potentiels lourds désagréments financiers.

Étape 3 : la rédaction de la demande de renouvellement du bail commercial

Le locataire dispose de plusieurs alternatives, il peut :

1. rédiger directement la demande de renouvellement du bail commercial,
2. faire appel à un huissier de justice qui se chargera de la rédaction de la demande de renouvellement du bail commercial et de la signification de l'acte,
3. déléguer cette tâche à un avocat qui le déchargera de l'ensemble de la procédure de renouvellement du bail commercial, notamment de la rédaction de l'acte, de la prise de contact avec un huissier de justice, mais également de la gestion des relations et d'un éventuel contentieux avec le bailleur.

En tout état de cause, la demande de renouvellement du bail commercial doit impérativement mentionner, à peine de nullité de l'acte, l'alinéa 4 de l'article L. 145-10 du code de commerce.

II. La date de prise d'effet du bail commercial renouvelé

Le locataire peut demander le renouvellement du bail commercial à tout moment lors de la tacite prolongation.

Sa date de prise d'effet peut soit :

1. relever d'une convention entre le locataire et le bailleur, auquel cas la date sera choisie en fonction de la volonté des parties,
2. en l'absence de convention entre les parties, elle sera fixée le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement. (article L. 145-12 du code de commerce)

Le calcul du délai est réalisé de la manière suivante :

En l'absence de contestation du bailleur, une demande de renouvellement délivrée par huissier le 15 septembre donnera lieu à un nouveau bail commercial à compter du premier jour du trimestre civil suivant, c'est à dire le 1er octobre.

III. Les actions dont disposent le bailleur suite à la réception de la demande de renouvellement du bail commercial en période de tacite prolongation

Suite à la réception de la demande de renouvellement du bail commercial le bailleur dispose de plusieurs actions, à savoir :

1. accepter le renouvellement du bail commercial avec possibilité de réviser le loyer. Dans cette hypothèse, Il doit indiquer au locataire le nouveau montant du loyer proposé,
2. ne pas répondre à la demande, le silence étant équivalent à une tacite acceptation sur le principe du renouvellement du bail commercial.
3. refuser le renouvellement du bail commercial en payant l’indemnité d’éviction.

CONCLUSION

La demande de renouvellement d'un bail commercial du locataire en période de tacite prolongation ne doit pas être prise à la légère. Effectivement, une mauvaise exécution de l'une des 3 étapes nécessaires à sa réalisation peut engendrer des conséquences financières dramatiques pour le locataire et entraver la suite des relations contractuelles avec le bailleur.

Il importe donc d'être d'une grande vigilance quant au choix de la forme, de la rédaction de l'acte et du moment de sa signification en se faisant utilement entourer de conseils avisés.