Meublé de tourisme : ni les études ni le stage ne constituent une obligation professionnelle permettant de dépasser 120 jours (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-22.809)
Catégorie droit des baux d'habitation
AuteurAlexandre Chevallier
Date de création28 juillet 2026
Temps de lecture13 minutes
Mis à jour28 juillet 2026
Louer sa résidence principale en meublé de tourisme au-delà de cent vingt jours par an expose à une amende civile. Le texte réserve trois échappatoires : l'obligation professionnelle, la raison de santé et la force majeure. Restait à savoir ce que recouvre la première et la question n'a rien de théorique pour un étudiant parti en stage ou en échange universitaire qui rentabilise son appartement pendant son absence.
Par un arrêt du 16 avril 2026 promis au Bulletin, la troisième chambre civile répond quie: ni le suivi d'un cursus scolaire ou universitaire, ni la réalisation d'un stage dans le cadre d'un tel cursus ne suffisent à caractériser une obligation professionnelle. La cour d'appel de Paris, qui avait jugé l'inverse, est censurée.
La solution mérite l'attention au-delà du cas d'espèce : elle éclaire une notion que la loi n'a jamais définie, et elle conserve toute sa portée sous l'empire du texte issu de la loi du 19 novembre 2024, qui a maintenu la formule tout en portant l'amende encourue à 15 000 €. Pour sécuriser une location saisonnière ou contester une amende, notre cabinet, avocat en droit des baux d'habitation analyse ci-dessous la décision et ses conséquences pratiques.
Décision. Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-22.809, FS-B, publié au Bulletin, cassation partielle.
Question. Le suivi d'un cursus scolaire ou universitaire, ou la réalisation d'un stage dans le cadre d'un tel cursus, caractérise-t-il l'« obligation professionnelle » permettant de dépasser le plafond de 120 jours de location en meublé de tourisme de sa résidence principale (art. L. 324-1-1, IV, code du tourisme) ?
Solution. Non. Ces circonstances ne suffisent pas à caractériser une obligation professionnelle. La cour d'appel de Paris, qui avait jugé qu'un stage s'inscrit dans une démarche d'insertion professionnelle et qu'un cursus d'études limité pouvait valoir motif professionnel, a violé le texte.
Portée. Premier bornage de la notion d'obligation professionnelle, retenue dans une acception stricte : l'exception suppose une contrainte subie, non un choix de formation. La solution reste applicable au droit positif, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ayant maintenu la formule « sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ».
Enjeu. Amende civile portée à 15 000 € pour dépassement du plafond ; la commune peut abaisser celui-ci de 120 à 90 jours par délibération motivée.
La troisième chambre civile juge que ni un cursus d'enseignement scolaire ou universitaire, ni un stage réalisé dans ce cadre ne caractérisent l'obligation professionnelle autorisant à dépasser 120 jours de location en meublé de tourisme de sa résidence principale.
Les faits
La Ville de Paris a assigné une occupante d'un appartement parisien devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de condamnation au paiement d'une amende civile.
Le reproche portait sur la sous-location du logement en meublé de tourisme. Deux précisions comptent pour comprendre la portée de l'arrêt. D'abord, l'intéressée n'était pas propriétaire : elle était locataire de l'appartement, qu'elle avait déclaré comme sa résidence principale. Ensuite, les dépassements étaient massifs : la cour d'appel a relevé 253 nuitées en 2019 et 152 nuitées en 2020, là où le plafond légal est fixé en ce qui concerne les faits de cette affaire, à cent vingt jours par année civile.
Pour justifier ces dépassements, l'occupante invoquait deux périodes d'absence : un stage effectué en 2019 dans une société située à l'étranger, et une formation dispensée en 2020 par l'établissement ESCP. Les périodes de mise en location, soutenait-elle, concordaient avec ces absences.
La configuration procédurale mérite d'être signalée, car elle est fréquente dans ce contentieux. La Ville n'agissait pas contre la seule occupante : le pourvoi était également dirigé contre une société de conciergerie, placée en liquidation judiciaire et représentée par son mandataire, ainsi que contre deux sociétés d'assurance. La Ville s'est désistée de son pourvoi à leur égard, de sorte que la Cour ne s'est prononcée qu'à l'égard de l'occupante. En pratique, l'intermédiaire qui gère les annonces et les séjours est régulièrement attrait à l'instance.
L'action a été portée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Cette procédure se caractérise par des délais resserrés : le loueur assigné dispose de peu de temps pour rassembler les justificatifs de ses absences, ce qui rend d'autant plus décisive la constitution préalable d'un dossier probatoire.
La procédure et la question de droit
La cour d'appel de Paris, par un arrêt du 10 octobre 2024, a rejeté les demandes de la Ville. Son raisonnement était double : la réalisation d'un stage devait selon elle être assimilée à un motif professionnel « en ce qu'il s'inscrit dans une démarche d'insertion dans un milieu professionnel » ; et un cursus d'études « pour une durée déterminée, cohérente et limitée » pouvait pareillement être considéré comme un motif professionnel.
La Ville de Paris s'est pourvue en cassation. Son moyen, pris en ses deux premières branches, soutenait que ni la réalisation d'un stage dans le cadre d'enseignements, ni la poursuite d'enseignements ne constituent une obligation professionnelle au sens du texte.
La question de droit soumise à la troisième chambre civile peut se formuler ainsi : le suivi d'études ou d'un stage relevant d'un cursus d'enseignement caractérise-t-il l'obligation professionnelle qui, seule, autorise à dépasser le plafond de cent vingt jours ?
Le cadre textuel
L'arrêt est rendu au visa de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.
La Cour rappelle l'économie du dispositif en trois temps.
Selon le III du texte, dans les communes où le changement d'usage des locaux d'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation, une délibération du conseil municipal peut soumettre à déclaration préalable, avec enregistrement auprès de la commune, toute location de courte durée d'un local meublé à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
Selon le IV, dans ces mêmes communes, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Selon le V, le manquement aux obligations du IV est passible d'une amende civile.
La solution de la Cour
La censure est prononcée en des termes qui valent règle :
« En statuant ainsi, alors que ne suffisent pas à caractériser une obligation professionnelle au sens de l'article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme le suivi d'un cursus d'enseignement scolaire ou universitaire ou la réalisation d'un stage dans le cadre d'un tel cursus, la cour d'appel a violé le texte susvisé. »
Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-22.809, FS-B
L'arrêt est une cassation partielle : la décision d'appel est annulée sauf en ce qu'elle déclarait parfait un désistement d'appel, et l'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Paris autrement composée. L'occupante est condamnée aux dépens et sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile est rejetée.
Deux observations sur la rédaction retenue. La Cour ne dit pas que les études ou le stage sont indifférents en toute hypothèse : elle juge qu'ils « ne suffisent pas » à caractériser l'obligation professionnelle. La nuance n'est pas rhétorique, elle laisse subsister la possibilité qu'un élément supplémentaire, tenant par exemple à un engagement contractuel opposable, fasse basculer l'analyse. Par ailleurs, la formule vise le stage « dans le cadre d'un tel cursus » : le stage détaché de tout parcours scolaire ou universitaire n'est pas expressément tranché.
La portée de la décision
Ce que l'arrêt apporte
L'apport principal est de donner un premier contenu, par la négative, à une notion que le législateur n'a jamais définie. Aucune décision publiée n'avait jusqu'ici précisé ce que recouvre l'obligation professionnelle du IV. La troisième chambre civile choisit d'en retenir une conception stricte : l'insertion dans un milieu professionnel, que la cour d'appel jugeait suffisante, ne se confond pas avec l'obligation professionnelle.
La logique se comprend. Le IV pose un plafond d'ordre public destiné à préserver l'habitation permanente dans les zones tendues. Ses trois exceptions, obligation professionnelle, raison de santé, force majeure, présentent un caractère de contrainte subie. Une formation choisie, si structurante soit-elle pour un parcours, ne participe pas de la même logique. Retenir l'analyse de la cour d'appel aurait ouvert une brèche considérable : tout étudiant parisien pouvait alors louer son logement sans limite.
La lignée dans laquelle l'arrêt s'inscrit
La troisième chambre civile construit depuis plusieurs années un corpus sur le contentieux des meublés de tourisme, mais sur des questions distinctes de celle-ci.
L'axe dominant a d'abord porté sur la nature de l'amende civile. Par une série de décisions, 3e civ., 26 janvier 2022, n° 18-22.142, puis 3e civ., 7 septembre 2023, n° 22-18.101 et n° 22-20.495, la Cour a précisé le domaine d'application du dispositif et les conditions de preuve de l'usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation.
L'étape la plus significative est intervenue avec 3e civ., 14 novembre 2024, n° 22-24.022. Statuant sur un moyen relevé d'office, la Cour y a jugé que les amendes civiles des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation et de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme constituent « une sanction ayant le caractère d'une punition », de sorte que leur prononcé est soumis aux principes de personnalité et d'individualisation de la peine, lesquels font obstacle à toute condamnation in solidum.
L'arrêt du 16 avril 2026 se situe sur un autre terrain : non plus le régime de la sanction, mais le champ de l'exception.
Portée de la loi du 19 novembre 2024
On pourrait croire l'arrêt daté, puisqu'il statue sur le texte antérieur à la loi du 19 novembre 2024. Il n'en est rien, et c'est le point qu'il faut retenir.
Dans sa version en vigueur depuis le 20 mai 2026, l'article L. 324-1-1 du code du tourisme maintient à l'identique la formule « sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ». L'interprétation dégagée en 2026 est donc directement transposable au droit positif.
Deux évolutions renforcent même son intérêt pratique. D'une part, la commune peut désormais, par délibération motivée, abaisser le plafond de cent vingt jours, sans pouvoir descendre en dessous de quatre-vingt-dix jours : le seuil au-delà duquel l'exception doit être invoquée s'en trouve rapproché. D'autre part, l'amende encourue pour dépassement du plafond a été significativement augmentée.
En pratique
Pour le loueur en meublé de tourisme. L'argument tiré des études ou d'un stage est désormais fermé. Celui qui entend dépasser le plafond doit pouvoir produire une pièce démontrant une contrainte professionnelle imposant une présence hors du domicile. La concordance entre les périodes d'absence et les périodes de location, que la cour d'appel avait jugée déterminante, ne suffit pas : c'est la nature de la cause de l'absence qui commande.
Pour le locataire qui sous-loue. La configuration de l'espèce mérite d'être soulignée : la personne poursuivie était locataire. L'amende civile du code du tourisme frappe « toute personne qui offre à la location », sans distinguer selon le titre d'occupation. S'y ajoutent, sur un autre fondement, les risques propres au bail, la sous-location sans accord écrit du bailleur reste une faute contractuelle susceptible de justifier la résiliation. Sur ce terrain, nos analyses en matière de baux d'habitation détaillent les conséquences de la sous-location irrégulière.
Pour la commune. L'arrêt consolide l'efficacité du contrôle. Il ferme une voie d'exonération que les juridictions du fond pouvaient être tentées d'ouvrir largement, et il le fait par une formule générale, aisément transposable au contentieux de masse que connaissent les grandes villes.
Il ne faut pas confondre les deux amendes
Le contentieux de la location meublée touristique repose sur deux fondements distincts.
Le premier est celui du changement d'usage. Dans les communes concernées, l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation soumet à autorisation préalable le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation ; l'article L. 651-2 du même code sanctionne l'infraction par une amende civile. Ce fondement vise la transformation durable de l'affectation du local.
Le second est celui du dépassement du plafond, propre à l'article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme. Il ne suppose aucun changement d'usage : le logement demeure la résidence principale du loueur, mais il est proposé à la location au-delà du nombre de jours autorisé. C'est ce second fondement, et lui seul, qui est en cause dans l'arrêt commenté.
La distinction commande la défense. Sur le terrain du changement d'usage, la discussion porte sur l'usage d'habitation du local et sur sa preuve.. Sur le terrain du plafond, elle porte sur le décompte des nuitées et sur la caractérisation de l'une des trois exceptions.
Une troisième obligation, souvent négligée, se greffe sur la deuxième : la commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours de location. Le loueur dispose alors d'un mois pour répondre, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration. Le défaut de réponse est sanctionné pour lui-même, indépendamment de tout dépassement, c'était précisément l'un des griefs en cause dans l'affaire jugée le 14 novembre 2024.
Pour le conseil. Deux réflexes s'imposent. Vérifier d'abord la délibération municipale applicable : le régime du IV ne joue que dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d'enregistrement, et le plafond lui-même peut désormais varier de quatre-vingt-dix à cent vingt jours selon la commune et la date. Contrôler ensuite la régularité de la demande de la commune : l'arrêt du 14 novembre 2024 rappelle que ces amendes sont des punitions, ce qui interdit notamment toute condamnation in solidum entre copropriétaires ou colocataires.
Le caractère punitif de la sanction rapproche ce contentieux de celui des infractions au code de l'urbanisme, où la question du délai pour agir occupe une place centrale, nous l'avons examinée dans nos développements sur le pénal de l'urbanisme et la prescription de l'action. Quant au cadre local qui conditionne l'application du dispositif, il s'inscrit à Paris dans les orientations que nous avons analysées à propos du PLU bioclimatique et de ses effets sur les droits à construire.
Pour une vue d'ensemble des matières couvertes par le cabinet, consulter nos expertises en droit immobilier et en urbanisme.
Références
Décision commentée
- Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-22.809, FS-B, publié au Bulletin
Jurisprudence citée
- Cass. 3e civ., 14 novembre 2024, n° 22-24.022 — amende civile, sanction ayant le caractère d'une punition, exclusion de la condamnation in solidum
- Cass. 3e civ., 7 septembre 2023, n° 22-18.101 et n° 22-20.495
- Cass. 3e civ., 26 janvier 2022, n° 18-22.142
- Cass. 3e civ., 18 février 2021, n° 19-11.462, Bull.
Textes
- Article L. 324-1-1 du code du tourisme, version en vigueur depuis le 20 mai 2026
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale
- Article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation
- Article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation
En refusant d'assimiler un cursus d'enseignement ou un stage à une obligation professionnelle, la troisième chambre civile donne au plafond de cent vingt jours la rigueur que sa finalité commande. L'exception du IV n'est pas un motif d'absence : c'est une contrainte, et il appartient à celui qui l'invoque de l'établir.
La solution est d'autant plus solide qu'elle survit à la réforme : la loi du 19 novembre 2024 a maintenu la formule interprétée, en durcissant par ailleurs le dispositif. Loueurs et conseils ont donc tout intérêt à documenter précisément la cause des absences invoquées, l'amende encourue atteint désormais 15 000 € par manquement.
Questions fréquentes
Peut-on dépasser 120 jours de location en meublé de tourisme si l'on part faire ses études ?
Non. Par un arrêt du 16 avril 2026 (n° 24-22.809), la Cour de cassation juge que le suivi d'un cursus d'enseignement scolaire ou universitaire ne suffit pas à caractériser l'obligation professionnelle prévue par l'article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme. Le dépassement expose à l'amende civile.
Un stage compte-t-il comme une obligation professionnelle ?
Pas lorsqu'il s'inscrit dans le cadre d'un cursus scolaire ou universitaire. La Cour de cassation a expressément écarté cette qualification, censurant la cour d'appel qui avait retenu qu'un stage relève d'une démarche d'insertion dans un milieu professionnel.
Qu'est-ce qui constitue alors une obligation professionnelle ?
La Cour n'en donne pas de définition positive. Il faut établir une contrainte professionnelle, et non un choix : ordre de mission, mutation, obligation contractuelle imposant une présence hors du domicile. La seule concordance entre l'absence et la période de location est insuffisante.
Quel est le montant de l'amende encourue ?
Depuis la loi du 19 novembre 2024, le dépassement du plafond de jours est passible d'une amende civile pouvant atteindre 15 000 €, contre 10 000 € sous l'empire du texte applicable à l'affaire commentée.
Le plafond est-il toujours de 120 jours ?
Le plafond de droit commun reste de 120 jours par année civile. Depuis la loi du 19 novembre 2024, la commune peut toutefois l'abaisser par délibération motivée, sans descendre en dessous de 90 jours. Il faut donc vérifier la délibération applicable dans la commune concernée.
Un locataire peut-il être condamné à cette amende ?
Oui. Dans l'affaire commentée, la personne poursuivie était locataire et non propriétaire. Le texte vise « toute personne qui offre à la location », sans considération du titre d'occupation. S'y ajoute le risque de résiliation du bail pour sous-location irrégulière.
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