Trouble anormal de voisinage et construction : quand le maître d'ouvrage ne peut pas tout reporter sur ses prestataires (Cass. civ. 3, 5 février 2026, n° 24-10.317)

droit de la construction

Alexandre CHEVALLIER

13 mars 2026

5 minutes

Un promoteur immobilier peut-il se retourner intégralement contre son architecte et ses entreprises lorsque des travaux causent des dommages aux voisins ? La Cour de cassation, dans un arrêt du 5 février 2026 (Cass. civ. 3, 5 février 2026, n° 24-10.317), rappelle que le maître d'ouvrage qui ignore sciemment les préconisations de ses propres experts conserve une part irréductible de responsabilité.

Dans un arrêt du 5 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme qu'un maître d'ouvrage, promoteur professionnel, qui décide de construire un immeuble d'habitation en sous-sol sans respecter les préconisations du bureau d'études et du contrôleur technique, conserve une part de responsabilité dans les dommages causés aux voisins au titre du trouble anormal de voisinage. En l'espèce, la société Cogedim Languedoc-Roussillon a été condamnée in solidum avec l'architecte, l'entrepreneur et leurs assureurs, et s'est vu imputer 20 % de la charge définitive de la dette. La Haute juridiction rejette le pourvoi principal et le pourvoi incident, considérant que le promoteur, aguerri dans le domaine de la construction, avait pris un risque délibéré en ne faisant pas respecter les avis techniques. Cette décision rappelle l'importance pour tout maître d'ouvrage de suivre les recommandations de ses sachants et souligne que la faute du donneur d'ordre peut réduire le droit à garantie contre ses prestataires.

Introduction : un chantier, des fissures, et la question de la responsabilité

Le droit de la construction repose sur un principe simple : chaque intervenant à l'acte de construire répond de ses fautes. Mais que se passe-t-il lorsque le maître d'ouvrage lui-même a contribué au dommage en ignorant les alertes de ses propres experts ? C'est précisément la question à laquelle la Cour de cassation a répondu dans un arrêt rendu le 5 février 2026 (pourvoi n° 24-10.317), en confirmant l'imputation d'une part de responsabilité à un promoteur professionnel dans le cadre d'un trouble anormal de voisinage.

Cette décision, bien que non publiée au bulletin, revêt une importance pratique considérable pour les promoteurs immobiliers, les maîtres d'œuvre, les entreprises de travaux et leurs assureurs. Le cabinet Equitéo vous propose une analyse complète de cet arrêt et de ses implications concrètes.

Rappel des faits : un chantier souterrain et des voisins lésés

La société Cogedim Languedoc-Roussillon, promoteur professionnel spécialisé dans la construction immobilière, a acquis une parcelle à Montpellier, contiguë à un terrain bâti appartenant à des particuliers (les consorts [X]-[J]). Le projet prévoyait la construction d'un immeuble d'habitation comprenant deux niveaux de parking souterrain.

Pour la réalisation de ce chantier, plusieurs intervenants ont été mobilisés :

• Le Cabinet Serrado, architecte investi d'une mission de maîtrise d'œuvre complète, assuré auprès de la Mutuelle des architectes français (MAF) ;
• La société Roissy TP, entrepreneur chargée de réaliser les parois en béton projeté du parking souterrain, assurée auprès de la SMABTP ;
• Un bureau d'études techniques et un contrôleur technique qui avaient émis des préconisations spécifiques pour la bonne exécution des travaux.

Problème : les travaux de terrassement et de réalisation des parois souterraines ont provoqué des fissures sur l'immeuble voisin. Les propriétaires ont alors engagé une action en justice sur le fondement du trouble anormal de voisinage, assignant le promoteur, l'architecte, l'entrepreneur et leurs assureurs respectifs.

La décision de la cour d'appel de Montpellier

Par un arrêt du 9 novembre 2023, la cour d'appel de Montpellier (3e chambre civile) a condamné in solidum le maître d'ouvrage (Cogedim), le maître d'œuvre (Cabinet Serrado), l'entrepreneur (Roissy TP) et leurs assureurs respectifs à indemniser les voisins au titre des travaux de reprise et de leur préjudice locatif.

Mais surtout, dans la répartition de la contribution définitive à la dette entre codébiteurs in solidum, la cour d'appel a fixé la part du maître d'ouvrage à 20 %. En d'autres termes, la société Cogedim ne pouvait pas se faire intégralement garantir par ses prestataires : elle conservait une part personnelle de responsabilité.

Le raisonnement des juges d'appel reposait sur un constat factuel déterminant : le promoteur, professionnel aguerri de la construction, avait délibérément fait le choix de ne pas respecter les préconisations du bureau d'études techniques et du contrôleur technique. Le projet immobilier avait été réalisé au mépris de ces recommandations, et le maître d'ouvrage n'avait pas contraint le maître d'œuvre ni l'entrepreneur à s'y conformer.

Les arguments du pourvoi : le maître d'ouvrage peut-il reporter sa faute sur l'architecte ?

Le premier moyen : l'obligation de coordination de l'architecte

La société Cogedim soutenait devant la Cour de cassation que l'architecte investi d'une mission de maîtrise d'œuvre complète est tenu d'une obligation générale de coordination du chantier. À ce titre, il devait veiller au respect des règles de l'art, notamment en intégrant les préconisations du bureau d'études et du contrôleur technique dans la conduite des travaux.

L'argument était le suivant : puisque c'est à l'architecte qu'il appartient d'apprécier la pertinence des préconisations techniques et de prendre les mesures propres à leur bonne application, il ne saurait être exonéré en tout ou partie de sa responsabilité au motif que le maître d'ouvrage ne l'aurait pas contraint à les respecter. En somme, Cogedim estimait que la faute relevait exclusivement du maître d'œuvre et de l'entrepreneur, et que le promoteur ne devait supporter aucune part de responsabilité dans la contribution à la dette.

Le second argument : l'obligation de l'entrepreneur de respecter les règles de l'art

De manière symétrique, le pourvoi reprochait à la cour d'appel d'avoir exonéré partiellement l'entrepreneur Roissy TP. L'argument reposait sur le principe selon lequel le locateur d'ouvrage est tenu d'exécuter son marché dans les règles de l'art, sous la direction du maître d'œuvre. Il ne pourrait donc pas davantage s'exonérer en reprochant au maître d'ouvrage de ne pas l'avoir contraint à se conformer aux préconisations techniques.

La réponse de la Cour de cassation : rejet du pourvoi

Par son arrêt du 5 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi principal formé par Cogedim ainsi que le pourvoi incident de la société Generali IARD, son assureur.

La Cour valide le raisonnement de la cour d'appel de Montpellier. En substance, elle considère que les juges du fond ont pu souverainement retenir que le maître d'ouvrage, professionnel aguerri de la construction, avait commis une faute propre en :

• prenant un risque délibéré en s'abstenant de faire respecter les avis du contrôleur technique par le maître d'œuvre ;
• faisant réaliser son projet immobilier au mépris des préconisations du bureau d'études et du contrôleur technique.

En d'autres termes, si l'architecte et l'entrepreneur ont bien commis des fautes dans l'exécution de leurs missions respectives, le maître d'ouvrage a lui-même contribué au dommage par son comportement fautif. Cette faute justifie qu'il conserve une part de la charge définitive de la dette, fixée en l'espèce à 20 %.

Analyse juridique : les enseignements de la décision

1. Le trouble anormal de voisinage : un régime de responsabilité sans faute… mais pas sans conséquence interne

Le trouble anormal de voisinage est un régime de responsabilité sans faute vis-à-vis de la victime. Le voisin lésé n'a pas à prouver une faute du maître d'ouvrage : il lui suffit de démontrer l'existence d'un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Le maître d'ouvrage est donc responsable de plein droit envers les tiers.

Cependant, dans les rapports internes entre codébiteurs in solidum, la question de la faute retrouve toute son importance. C'est précisément ce que rappelle cet arrêt : la répartition de la contribution définitive à la dette se fait en fonction de la gravité des fautes respectives de chaque intervenant.

2. La qualité de professionnel aguerri : un facteur aggravant pour le maître d'ouvrage

La Cour de cassation valide la prise en compte de la qualité de professionnel du maître d'ouvrage. Un promoteur immobilier comme Cogedim, habitué des opérations de construction complexes, ne peut pas se comporter comme un maître d'ouvrage profane. Il dispose des compétences nécessaires pour comprendre la portée des préconisations techniques et pour en exiger le respect.

Cet élément est décisif : un maître d'ouvrage non professionnel aurait sans doute pu plus facilement se prévaloir de son ignorance pour reporter l'intégralité de la responsabilité sur ses prestataires.

3. L'architecte n'est pas le seul garant du respect des règles de l'art

L'arrêt nuance un principe souvent invoqué : si l'architecte chargé d'une mission de maîtrise d'œuvre complète est effectivement tenu d'une obligation de coordination et de surveillance du chantier, cela ne décharge pas pour autant le maître d'ouvrage professionnel de sa propre responsabilité lorsqu'il décide sciemment de ne pas suivre les recommandations de ses sachants.

Il ne s'agit pas de nier la faute de l'architecte – celle-ci est bien retenue – mais de reconnaître que le maître d'ouvrage qui ferme les yeux, voire encourage le non-respect des prescriptions techniques, participe activement à la création du dommage.

Portée pratique : quelles leçons tirer pour les professionnels de la construction ?

Pour les maîtres d'ouvrage et promoteurs

• Respecter les préconisations techniques : les avis du bureau d'études et du contrôleur technique ne sont pas de simples formalités. Passer outre expose le maître d'ouvrage à conserver une part significative de responsabilité.
• Formaliser les décisions : en cas de désaccord avec une préconisation, il est indispensable de formaliser par écrit les raisons du choix retenu et de s'assurer que l'architecte valide cette option d'un point de vue technique.
• Anticiper le contentieux : en cas de trouble de voisinage, le maître d'ouvrage est le premier exposé. La capacité à démontrer qu'il a tout mis en œuvre pour respecter les règles de l'art est un atout majeur dans la répartition de la charge de la dette.

Pour les architectes et maîtres d'œuvre

• Documenter les alertes : l'architecte qui constate que le maître d'ouvrage ne souhaite pas respecter certaines préconisations doit impérativement formaliser ses réserves par écrit. Cette traçabilité peut être déterminante dans la répartition des responsabilités.
• Ne pas s'abriter derrière le maître d'ouvrage : la mission de maîtrise d'œuvre complète implique une obligation de conseil renforcée. L'architecte ne peut se contenter d'exécuter des instructions contraires aux règles de l'art.

Pour les assureurs

Cette décision confirme que la faute du maître d'ouvrage professionnel peut réduire le droit à garantie dans les rapports entre codébiteurs. Les assureurs du maître d'ouvrage doivent intégrer ce risque dans leur analyse des sinistres et dans la rédaction des polices. Les assureurs des prestataires peuvent, quant à eux, invoquer la faute du donneur d'ordre pour réduire la charge indemnitaire de leurs assurés.

Mise en perspective jurisprudentielle

Cet arrêt s'inscrit dans une jurisprudence constante de la Cour de cassation qui reconnaît la possibilité d'imputer au maître d'ouvrage une part de responsabilité dans le cadre du trouble anormal de voisinage, y compris lorsque des fautes sont retenues contre les constructeurs. La troisième chambre civile avait déjà posé ce principe en matière de répartition de la charge de la dette entre le maître d'ouvrage et les locateurs d'ouvrage, notamment lorsque le premier a commis une immixtion fautive ou a accepté des risques en connaissance de cause.

La particularité de cette décision réside dans le fait que la faute retenue contre le maître d'ouvrage ne relève pas d'une immixtion technique à proprement parler, mais d'une abstention délibérée : ne pas avoir fait respecter les préconisations dont il avait pleinement connaissance. C'est cette passivité coupable, aggravée par sa qualité de professionnel, qui justifie l'imputation d'une part de responsabilité.

L'arrêt du 5 février 2026 constitue un rappel salutaire pour tous les professionnels de la construction : en matière de trouble anormal de voisinage, le maître d'ouvrage ne peut pas systématiquement reporter l'intégralité de la charge indemnitaire sur ses prestataires. Lorsqu'il est un professionnel aguerri et qu'il choisit sciemment d'ignorer les préconisations de ses experts techniques, il s'expose à conserver une part significative de la dette. Le cabinet Equitéo accompagne les maîtres d'ouvrage, architectes, entreprises et assureurs dans la prévention et la gestion de ces contentieux complexes. N'hésitez pas à nous consulter pour sécuriser vos opérations de construction et anticiper les risques liés aux troubles de voisinage.