Servitude dégradée par le propriétaire du fonds servant : une prescription de 5 ans qui peut surprendre

droit de la construction

Alexandre CHEVALLIER

1 avril 2026

5 minutes

Votre résidence bénéficie d'une servitude de passage sur des voies privées voisines, mais celles-ci se dégradent faute d'entretien de la part du propriétaire du fonds servant ? Attention : vous ne disposez peut-être que de cinq ans pour agir, et non de trente. C'est la leçon sévère que vient d'enseigner la Cour de cassation dans un arrêt publié au bulletin du 5 mars 2026.

Dans un arrêt publié au bulletin du 5 mars 2026 (Cass. civ. 3e, n° 24-21.049), la Cour de cassation tranche une question majeure en matière de servitudes : lorsque le propriétaire du fonds dominant agit contre le propriétaire du fonds servant pour lui faire supporter les travaux rendus nécessaires par sa faute, cette action est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale de cinq ans, et non une action réelle immobilière de trente ans. Cette décision, rendue à propos d'un litige entre un syndicat de copropriétaires et un bailleur social portant sur l'état de voies de desserte privées, a des conséquences pratiques considérables pour tous les acteurs de l'immobilier : promoteurs, syndics, copropriétaires, constructeurs et gestionnaires de patrimoine doivent désormais intégrer ce délai court dans leur stratégie de gestion des servitudes et de prévention des litiges.

Introduction : quand le temps devient l'ennemi du propriétaire dominant

En droit immobilier, les servitudes occupent une place centrale, notamment dans les opérations d'aménagement et de construction. Elles permettent à un fonds — dit fonds dominant — de bénéficier d'un droit réel sur un fonds voisin — dit fonds servant — tel qu'un droit de passage, un droit de vue ou encore un droit d'écoulement des eaux. Ces droits, souvent constitués lors de divisions de terrains ou d'opérations de lotissement, traversent le temps et peuvent cristalliser des conflits de voisinage durables.

La question de la prescription applicable à l'action engagée par le propriétaire du fonds dominant contre celui du fonds servant en raison de la dégradation des ouvrages assurant l'exercice de la servitude était jusqu'ici restée incertaine dans la pratique. Un arrêt récent de la Cour de cassation, troisième chambre civile, en date du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-21.049, publié au bulletin) vient y apporter une réponse claire et tranchée, avec des implications pratiques considérables pour tous les professionnels du droit de la construction, de l'immobilier et de la copropriété.

Lire la décision intégrale sur Légifrance

Les faits : une résidence en copropriété et des voies de desserte dégradées

Pour bien comprendre la portée de cet arrêt, il convient de revenir sur les faits qui en sont à l'origine. Ils illustrent une situation que l'on rencontre fréquemment dans les opérations immobilières des années 1970-1980, notamment dans les villes nouvelles.

Une division foncière à l'origine du litige

En 1977, un établissement public d'aménagement d'une ville nouvelle cède une parcelle de terrain à une société immobilière. Cette parcelle est ensuite divisée en deux sous-ensembles distincts :

• D'un côté, la résidence dite « résidence V », organisée en copropriété et constituant le fonds dominant ;
• De l'autre, les voies de desserte de cette résidence, qui restent propriété du vendeur-aménageur puis de ses ayants droit, en l'occurrence la société CDC Habitat Social.

La résidence bénéficie ainsi d'une servitude de passage sur ces voies privées pour y accéder. Rien d'original jusque-là : ce type de montage est courant dans les opérations d'aménagement où les voies internes d'un ensemble immobilier ne sont pas rétrocédées à la collectivité.

Des voies dégradées et une action tardive ?

Au fil des décennies, l'état des voies se dégrade. Le syndicat des copropriétaires de la résidence, estimant que CDC Habitat Social est responsable de cette détérioration et doit en supporter le coût de remise en état, assigne cette société le 12 mai 2022 en paiement de dommages-intérêts équivalents au coût des travaux nécessaires.

En réponse, CDC Habitat Social soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription : l'action serait prescrite. Le juge de la mise en état, puis la cour d'appel de Paris dans son arrêt du 11 septembre 2024, lui donnent raison. Le syndicat des copropriétaires se pourvoit alors en cassation.

La question juridique centrale : action réelle ou action personnelle ?

Le débat juridique soumis à la Cour de cassation est en apparence technique, mais ses conséquences sont très concrètes. Il s'agit de déterminer la nature de l'action engagée par le syndicat des copropriétaires, ce qui conditionne directement le délai de prescription applicable.

Le régime de la prescription en droit civil

Le Code civil distingue deux grandes catégories de prescriptions en matière civile :

• La prescription de droit commun de cinq ans (article 2224 du Code civil), applicable aux actions personnelles ou mobilières, qui court à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir ;
• La prescription trentenaire (article 2227 du Code civil), applicable aux actions réelles immobilières, qui court dans les mêmes conditions de point de départ.

La différence est fondamentale : dans un cas, le délai pour agir est de cinq ans ; dans l'autre, il atteint trente ans. Concrètement, une action prescrite au regard du délai quinquennal peut très bien rester recevable si elle est réelle et donc soumise au délai trentenaire.

L'argument du syndicat des copropriétaires : une action réelle immobilière

Le syndicat des copropriétaires soutenait que son action était une action réelle immobilière, soumise à la prescription de trente ans. Son raisonnement reposait sur la nature de la servitude elle-même : la servitude est un droit réel immobilier, une charge réelle pesant sur le fonds servant. Dès lors, l'action tendant à faire respecter ce droit réel — en imposant au propriétaire du fonds servant de supporter les travaux nécessaires à l'exercice de la servitude — devrait, selon lui, participer de cette nature réelle.

En d'autres termes, le syndicat arguait que puisque la servitude est une charge réelle, toute action qui en découle devrait être qualifiée de réelle, bénéficiant ainsi du délai de prescription de trente ans prévu à l'article 2227 du Code civil.

La position de la Cour de cassation : une action personnelle

La Cour de cassation rejette cet argument et confirme la qualification retenue par la cour d'appel de Paris. Pour la Haute juridiction, l'action exercée par le propriétaire du fonds dominant contre le propriétaire du fonds servant tendant à ce que ce dernier supporte les travaux devenus nécessaires, par son fait, à l'exercice de la servitude, est une action personnelle, qui se prescrit par cinq ans.

Ce faisant, la Cour s'appuie sur un raisonnement en deux temps, ancré dans des principes bien établis de son droit prétorien.

Analyse juridique : le fondement de la solution

Premier pilier : l'obligation passive du propriétaire du fonds servant

La Cour de cassation rappelle d'abord un principe fondamental en matière de servitudes de passage, dégagé depuis longtemps par sa jurisprudence (Cass. civ. 3e, 5 décembre 1972, n° 71-11.040) : le propriétaire du fonds grevé d'une servitude de passage n'est pas tenu d'entretenir ni d'améliorer l'assiette de la servitude. Son obligation se limite à une attitude purement passive : il doit s'abstenir de faire quoi que ce soit qui tendrait à diminuer l'usage de la servitude ou à le rendre plus incommode.

Cette règle est fondamentale : le propriétaire du fonds servant n'est pas gestionnaire, il est simplement tenu de ne pas nuire. L'entretien courant de l'assiette de la servitude (la voie, le chemin, le passage) incombe en principe au propriétaire du fonds dominant, conformément aux articles 697 et 698 du Code civil.

Deuxième pilier : l'exception lorsque la dégradation est le fait du propriétaire du fonds servant

Toutefois, la Cour de cassation avait déjà jugé (Cass. civ. 3e, 4 février 2009, n° 07-21.451) que les articles 697 et 698 du Code civil — qui mettent les ouvrages nécessaires à la charge du propriétaire du fonds dominant — ne sont pas applicables lorsque ces ouvrages sont devenus nécessaires à l'exercice de la servitude du fait du propriétaire du fonds servant. Autrement dit, si c'est la faute du propriétaire du fonds servant qui a rendu les travaux nécessaires, c'est à lui d'en supporter la charge.

Et la Cour d'ajouter, en renvoyant à une jurisprudence plus ancienne (Cass. civ. 3e, 30 janvier 1970, n° 67-13.985) : dans ce cas, la responsabilité du propriétaire du fonds servant relève du droit commun. Ce n'est donc pas la servitude en tant que droit réel qui fonde directement l'action, mais bien la responsabilité civile de droit commun, laquelle est de nature personnelle.

La déduction logique : une action en responsabilité civile, donc personnelle

De ces deux piliers, la Cour de cassation tire une déduction d'une logique implacable : puisque l'action tend à engager la responsabilité civile de droit commun du propriétaire du fonds servant pour son fait générateur de dommage (la dégradation des voies), il s'agit d'une action personnelle, et non d'une action réelle immobilière. La prescription applicable est donc bien celle de cinq ans prévue à l'article 2224 du Code civil.

La Cour refuse ainsi de laisser la qualification de l'action être absorbée par la nature du droit dont on se réclame (la servitude, droit réel). Ce qui compte, c'est la nature de l'action elle-même, le fondement de la prétention soumise au juge. Or, ici, la demande ne porte pas sur la reconnaissance ou la protection d'un droit réel, mais sur l'indemnisation d'un préjudice causé par une faute : c'est l'essence même d'une action personnelle en responsabilité.

Une solution cohérente avec les principes généraux du droit de la responsabilité

Cette solution s'inscrit dans une logique plus large de distinction entre :

• L'action confessoire de servitude (action réelle tendant à faire reconnaître l'existence de la servitude ou à en assurer l'exercice) ;
• L'action en responsabilité fondée sur la violation de l'obligation de ne pas entraver la servitude, qui, elle, est personnelle.

En qualifiant l'action du syndicat d'action personnelle, la Cour de cassation fait le départ entre ces deux catégories et confirme que la voie indemnitaire, même lorsqu'elle est liée à un droit réel, ne partage pas la nature de ce droit réel.

Portée pratique pour les acteurs du droit de la construction et de l'immobilier

Cet arrêt publié au bulletin — ce qui signifie que la Cour de cassation entend lui conférer une valeur de référence — est riche d'enseignements pour tous les professionnels qui gravitent autour des servitudes immobilières : promoteurs, constructeurs, syndics de copropriété, gestionnaires de patrimoine, bailleurs sociaux et leurs conseils juridiques.

1. Surveiller les délais dès la connaissance des faits

La prescription quinquennale court à compter du jour où le propriétaire du fonds dominant a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir. En pratique, cela signifie que le point de départ peut être antérieur à la date d'assignation de plusieurs années, notamment si les dégradations sont visibles et connues des copropriétaires depuis longtemps.

Dans l'affaire commentée, les voies existaient depuis 1977 et leur état était vraisemblablement dégradé bien avant l'assignation de mai 2022. Si les copropriétaires, ou leur syndic, avaient connaissance de la situation depuis plus de cinq ans, l'action était prescrite, quelle que soit la date officielle de la décision de les assigner.

La leçon est claire : ne pas attendre pour agir. Dès que des dégradations affectant l'exercice d'une servitude sont imputables au propriétaire du fonds servant, le délai de cinq ans commence à courir. Il faut soit engager une action, soit, a minima, interrompre la prescription (par une mise en demeure formelle, une reconnaissance de dette, une tentative de médiation…).

2. Distinguer les différentes actions disponibles

La solution rendue par la Cour de cassation ne signifie pas que toutes les actions liées à une servitude se prescrivent par cinq ans. Il convient de distinguer soigneusement :

• L'action confessoire de servitude (faire reconnaître l'existence du droit, en assurer le plein exercice) : action réelle immobilière, prescription de trente ans ;
• L'action en responsabilité contre le propriétaire du fonds servant qui a, par son fait, dégradé les ouvrages nécessaires à l'exercice de la servitude : action personnelle, prescription de cinq ans ;
• L'action négatoire de servitude (contester l'existence d'une servitude prétendue) : action réelle, prescription de trente ans.

Pour les praticiens du droit de la construction et de l'immobilier, cette cartographie est essentielle. Un même litige peut parfois être abordé sous plusieurs angles ; le choix du fondement juridique aura des conséquences directes sur la recevabilité de l'action.

3. Pour les syndics de copropriété : une vigilance renforcée

Les syndics de copropriété sont en première ligne. Lorsqu'une copropriété bénéficie d'une servitude de passage sur des voies privées appartenant à un tiers — situation très fréquente dans les ensembles immobiliers construits dans les années 1970 à 1990 — le syndic doit :

• Surveiller régulièrement l'état des voies et documenter toute dégradation ;
• Identifier avec précision la date à partir de laquelle la dégradation est devenue imputable au propriétaire du fonds servant ;
• Alerter le conseil syndical et, si nécessaire, convoquer une assemblée générale pour voter les actions judiciaires nécessaires ;
• Engager rapidement les démarches (mise en demeure, médiation, assignation) pour éviter que la prescription quinquennale ne soit acquise.

La responsabilité du syndic pourrait d'ailleurs être engagée s'il laissait l'action se prescrire par manque de diligence. Cet arrêt renforce ainsi indirectement les obligations de vigilance et de réactivité qui pèsent sur les professionnels de la gestion immobilière.

4. Pour les constructeurs et promoteurs : anticiper dans les actes de division

Les constructeurs et promoteurs qui procèdent à des divisions de terrains créant des servitudes de passage au profit de futurs ensembles immobiliers ont tout intérêt à :

• Rédiger avec soin les actes constitutifs de servitude, en précisant les obligations respectives d'entretien et en prévoyant éventuellement des mécanismes contractuels de gestion ;
• Prévoir dans les documents de copropriété ou dans les règlements de lotissement des clauses organisant le suivi et le financement de l'entretien des voies communes ;
• Anticiper les risques de prescription en incluant, dans les contrats de vente ou les règlements de copropriété, des clauses de reconnaissance périodique de l'état des ouvrages.

Une bonne ingénierie juridique au moment de la construction peut éviter bien des litiges — et des prescriptions tardives — des décennies plus tard.

5. Pour les bailleurs sociaux et gestionnaires de patrimoine : une protection relative

La décision profite certes aux propriétaires de fonds servants comme CDC Habitat Social, qui peuvent opposer la prescription quinquennale aux actions tardives. Mais elle ne constitue pas un blanc-seing. Le propriétaire du fonds servant reste tenu de son obligation de ne pas nuire à l'exercice de la servitude. S'il commet des actes positifs de dégradation, sa responsabilité est engagée — et si l'action est introduite dans les cinq ans, elle sera parfaitement recevable.

Par ailleurs, cette décision n'exclut pas que le propriétaire du fonds dominant puisse, en parallèle, invoquer d'autres fondements (trouble anormal du voisinage, action confessoire de servitude) qui pourraient avoir leur propre régime de prescription ou d'action.

Un arrêt qui s'inscrit dans la cohérence du droit des servitudes

Au-delà de la solution technique, cet arrêt est remarquable par la clarté de son raisonnement. La Cour de cassation ne se contente pas de trancher : elle construit une solution à partir d'un édifice jurisprudentiel cohérent, en articulant des décisions rendues en 1970, 1972 et 2009 pour en tirer une règle nouvelle clairement formulée.

Cette méthode est caractéristique de la Cour de cassation lorsqu'elle statue en formation de section et décide de publier au bulletin : elle entend poser une règle, la justifier et lui donner une portée générale. Les praticiens peuvent donc s'y fier pour l'avenir.

Il convient enfin de noter que cet arrêt ne remet pas en cause la substance du droit du propriétaire du fonds dominant : si le propriétaire du fonds servant a dégradé les ouvrages nécessaires à l'exercice de la servitude, il doit bien en supporter les conséquences. Ce que l'arrêt précise, c'est uniquement le cadre procédural — la prescription — dans lequel cette obligation peut être mise en œuvre. Le droit existe ; encore faut-il l'exercer à temps.

L'arrêt rendu par la Cour de cassation le 5 mars 2026 (Cass. civ. 3e, n° 24-21.049) est une décision de référence pour tous les acteurs du droit immobilier et de la construction. En qualifiant d'action personnelle l'action du propriétaire du fonds dominant tendant à faire supporter au propriétaire du fonds servant les travaux rendus nécessaires par sa faute, la Cour impose un délai de prescription de cinq ans seulement, là où les demandeurs espéraient parfois bénéficier des trente ans des actions réelles immobilières.

Cette solution, logique et cohérente avec les principes du droit de la responsabilité civile, a des conséquences très concrètes : les syndics de copropriété, les propriétaires de fonds dominants et leurs conseils doivent désormais intégrer ce délai court dans leur gestion quotidienne des servitudes. Surveiller, documenter, agir vite : telle est la trilogie imposée par cette décision.

Chez Equitéo, cabinet spécialisé en droit de la construction, de l'immobilier et de l'urbanisme, nous accompagnons syndics, copropriétaires, promoteurs et constructeurs dans la gestion de leurs litiges liés aux servitudes et aux droits réels immobiliers. Si vous êtes confrontés à une situation similaire — voies de desserte dégradées, servitude entravée, conflit avec un propriétaire voisin — n'attendez pas que le délai de cinq ans soit écoulé pour consulter. La prescription est souvent le premier obstacle à surmonter, et le plus redoutable.

Références

• Décision commentée : Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 mars 2026, n° 24-21.049, publié au bulletin — Lire sur Légifrance
• Textes cités :
  • Article 2224 du Code civil (prescription quinquennale des actions personnelles ou mobilières)
  • Article 2227 du Code civil (prescription trentenaire des actions réelles immobilières)
  • Article 696 du Code civil (servitudes et ouvrages)
  • Article 697 du Code civil (ouvrages nécessaires à l'exercice de la servitude)
  • Article 698 du Code civil (entretien des ouvrages par le propriétaire du fonds dominant)
  • Article 701 du Code civil (obligation du propriétaire du fonds servant de ne rien faire qui diminue l'usage de la servitude)
  • Article 700 du Code de procédure civile (frais irrépétibles)
  • Article R. 431-5 du Code de l'organisation judiciaire (composition des formations de la Cour de cassation)
  • Article 1014, alinéa 2, du Code de procédure civile (décision non spécialement motivée)
• Jurisprudence citée :
  • Cass. civ. 3e, 5 décembre 1972, n° 71-11.040, Bull. n° 658 (obligation passive du propriétaire du fonds servant)
  • Cass. civ. 3e, 4 février 2009, n° 07-21.451, Bull. n° 32 (inapplicabilité des articles 697 et 698 lorsque les travaux sont rendus nécessaires par le fait du propriétaire du fonds servant)
  • Cass. civ. 3e, 30 janvier 1970, n° 67-13.985, Bull. n° 82 (responsabilité de droit commun du propriétaire du fonds servant)
  • Cour d'appel de Paris, pôle 4, chambre 2, 11 septembre 2024 (arrêt attaqué)