Servitude de passage et prescription de l'action contre le propriétaire du fonds servant : la Cour de cassation tranche — l'action contre le propriétaire du fonds servant est une action personnelle soumise à cinq ans

droit de la construction

Alexandre CHEVALLIER

27 mars 2026

12 minutes

Un syndicat de copropriétaires se plaint de l'état des voies d'accès à sa résidence et agit en justice… mais trop tard. Par un arrêt publié au bulletin du 5 mars 2026 24-21.049, Publié au bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle avec force que l'action engagée par le propriétaire du fonds dominant contre le propriétaire du fonds servant, lorsque ce dernier a rendu les travaux nécessaires par son propre fait, est une action personnelle prescrite en cinq ans — et non une action réelle immobilière bénéficiant du délai trentenaire.

Par un arrêt du 5 mars 2026 (Cass. civ. 3e, n° 24-21.049, publié au bulletin), la Cour de cassation précise la nature juridique de l'action exercée par le propriétaire d'un fonds dominant contre le propriétaire d'un fonds servant lorsque ce dernier a, par son fait, rendu des travaux nécessaires à l'exercice de la servitude. La Haute juridiction affirme clairement qu'il s'agit d'une action personnelle, soumise à la prescription quinquennale de l'article 2224 du Code civil, et non d'une action réelle immobilière relevant du délai de trente ans prévu par l'article 2227. Cette solution, qui s'inscrit sur la responsabilité de droit commun du propriétaire fautif, a des conséquences pratiques importantes pour tous les acteurs de l'immobilier, de la construction et de la copropriété : syndicats de copropriétaires, promoteurs, gestionnaires et acquéreurs doivent impérativement tenir compte de ce délai bref pour préserver leurs droits.

Contexte : une résidence, des voies d'accès dégradées et une question de délai

Les servitudes de passage constituent l'une des problématiques les plus fréquentes en droit de la construction et de l'immobilier. Elles naissent souvent lors de la division de terrains, lors de la création de lotissements ou de résidences en copropriété, et leur exercice concret peut rapidement donner lieu à des conflits entre voisins, entre syndicats de copropriétaires et propriétaires de voiries privées en l'occurrence.

L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt commenté — Cass. civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-21.049, publié au bulletin — illustre parfaitement ce type de situation. En 1977, lors de l'aménagement d'une ville nouvelle, une parcelle est vendue et divisée en deux sous-ensembles : l'un est affecté à la résidence [V], soumise au statut de la copropriété, l'autre est conservé par la société vendeur (aux droits de laquelle viendra ultérieurement la société CDC habitat social) pour constituer les voies de desserte de cette résidence.

Des décennies plus tard, le syndicat des copropriétaires se plaint de l'état de ces voies sur lesquelles il affirme bénéficier d'une servitude de passage. Le 12 mai 2022, il assigne la société CDC habitat social en paiement de dommages-intérêts, équivalents au coût des travaux de remise en état. La société défenderesse soulève alors une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

La question posée à la Cour de cassation est limpide mais fondamentale : l'action du propriétaire du fonds dominant contre le propriétaire du fonds servant, lorsque ce dernier a rendu les travaux nécessaires par sa faute, est-elle une action réelle immobilière (prescription de 30 ans) ou une action personnelle (prescription de 5 ans) ?

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Rappel des mécanismes juridiques en jeu : servitudes, travaux et responsabilité

Qu'est-ce qu'une servitude de passage ?

Une servitude est une charge imposée à un fonds immobilier — appelé fonds servant — au profit d'un autre fonds immobilier — appelé fonds dominant. La servitude de passage est l'une des plus classiques : elle permet au propriétaire du fonds dominant de traverser le fonds servant pour accéder à sa propriété ou à une voie publique.

En droit de la construction, ces servitudes apparaissent fréquemment dans les opérations d'aménagement, les divisions foncières, les lotissements et les ensembles immobiliers complexes. Leur établissement, leur assiette et les obligations qu'elles génèrent doivent être anticipés avec soin dès la rédaction des actes.

Les obligations du propriétaire du fonds servant : une attitude passive

Le Code civil distingue soigneusement les obligations respectives des propriétaires du fonds dominant et du fonds servant. En principe :

• C'est le propriétaire du fonds dominant qui supporte les dépenses nécessaires à l'usage et à la conservation de la servitude (articles 697 et 698 du Code civil) ;
• Le propriétaire du fonds servant n'est tenu qu'à une obligation de ne pas faire : il doit s'abstenir de tout acte qui tendrait à diminuer l'usage de la servitude ou à le rendre plus incommode.

Cette distinction est posée depuis longtemps par la jurisprudence. La Cour de cassation l'a rappelée dans un arrêt de principe du 5 décembre 1972 (3e Civ., pourvoi n° 71-11.040) : le propriétaire du fonds servant n'est pas tenu d'entretenir ni d'améliorer l'assiette de la servitude, mais doit seulement observer une attitude purement passive.

L'exception : la faute du propriétaire du fonds servant qui rend les travaux nécessaires

Mais que se passe-t-il lorsque c'est précisément le comportement du propriétaire du fonds servant qui a rendu des travaux nécessaires à l'exercice de la servitude ? La logique voudrait que la règle s'inverse : celui qui a causé le problème doit en supporter les conséquences.

C'est ce que la Cour de cassation a affirmé dans un arrêt du 4 février 2009 (3e Civ., pourvoi n° 07-21.451) : les articles 697 et 698 du Code civil, qui font peser les frais de travaux sur le titulaire de la servitude, ne sont pas applicables lorsque ces ouvrages sont devenus nécessaires par le fait du propriétaire du fonds servant.

Dans ce cas, la responsabilité du propriétaire fautif relève du droit commun de la responsabilité (3e Civ., 30 janvier 1970, pourvoi n° 67-13.985). Il ne s'agit donc pas d'une obligation propre aux servitudes, mais d'une obligation personnelle née d'un comportement fautif.

La question centrale : action réelle ou action personnelle ?

L'enjeu considérable du délai de prescription

La distinction entre action réelle immobilière et action personnelle est loin d'être purement académique. Elle détermine le délai dont dispose le demandeur pour agir en justice :

• Les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans (article 2227 du Code civil) ;
• Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans (article 2224 du Code civil).

Dans l'affaire commentée, l'enjeu était donc considérable : si l'action était qualifiée de réelle immobilière, le syndicat des copropriétaires disposait d'un large délai pour agir. Si elle était personnelle, il fallait vérifier si le délai de cinq ans avait été respecté — ce qui, manifestement, ne semblait pas être le cas au regard des faits de l'espèce.

L'argument du syndicat des copropriétaires : une action réelle fondée sur la servitude

Le syndicat des copropriétaires soutenait que son action était une action réelle immobilière, car elle était fondée sur la servitude elle-même — une charge réelle grevant le fonds servant. À ce titre, elle devrait bénéficier du délai trentenaire de l'article 2227 du Code civil.

Cet argument avait une certaine cohérence apparente : la servitude est bien un droit réel immobilier, et l'action visant à en assurer l'exercice effectif pourrait sembler en relever naturellement. C'est d'ailleurs ce que soutenait le demandeur au pourvoi, qui invoquait la violation des articles 2224 et 2227, mais aussi des articles 696, 697, 698 et 701 du Code civil relatifs aux servitudes.

La réponse de la Cour de cassation : une action personnelle fondée sur la responsabilité de droit commun

La Cour de cassation rejette cet argument et confirme la solution retenue par la cour d'appel de Paris. Son raisonnement s'articule en deux temps :

• D'abord, elle rappelle les principes établis : le propriétaire du fonds servant n'est tenu qu'à une attitude passive ; les articles 697 et 698 du Code civil ne s'appliquent pas quand les travaux sont rendus nécessaires par sa faute ; sa responsabilité relève alors du droit commun.
• Ensuite, elle en déduit la conséquence logique : l'action exercée par le propriétaire du fonds dominant tendant à ce que le propriétaire du fonds servant supporte les travaux qu'il a rendus nécessaires par son fait est une action personnelle, prescrite par cinq ans.

La logique est imparable : si la responsabilité du propriétaire du fonds servant est engagée sur le fondement du droit commun — et non sur celui des règles propres aux servitudes — l'action qui en découle est nécessairement une action personnelle. Elle ne tire pas sa source du droit réel que constitue la servitude, mais d'une obligation personnelle née d'un comportement fautif.

Portée pratique pour les acteurs de l'immobilier et de la construction

Une règle à intégrer dans la gestion des copropriétés

Pour les syndicats de copropriétaires et leurs syndics, cet arrêt est un signal d'alarme clair. Lorsque des voies d'accès, des parties communes ou des équipements partagés se dégradent du fait du comportement d'un propriétaire voisin titulaire du fonds servant, le délai pour agir est de cinq ans seulement à compter du jour où le syndicat a connu ou aurait dû connaître les faits permettant d'exercer l'action.

Concrètement, cela signifie que :

• Dès que les désordres sont constatés et que leur imputabilité au propriétaire du fonds servant est identifiable, le délai de cinq ans commence à courir ;
• Il ne faut pas attendre que la situation se détériore davantage ou espérer une résolution amiable trop longtemps au risque de se voir opposer la prescription ;
• Les démarches précontentieuses (mises en demeure, expertises amiables) doivent être engagées rapidement, et le cas échéant, une action en justice introduite dans les délais.

Un enjeu crucial lors des opérations de promotion et d'aménagement immobilier

Pour les promoteurs immobiliers, aménageurs et constructeurs, cette décision invite à une vigilance accrue lors de la conception des opérations impliquant des divisions foncières et la création de servitudes.

Plusieurs recommandations pratiques s'imposent :

• Lors de la rédaction des actes de division : définir précisément l'assiette des servitudes de passage, leurs modalités d'entretien et les obligations respectives des parties. Une convention de servitude bien rédigée peut anticiper les conflits et clarifier qui supporte quels travaux ;
• Lors de la réception des ouvrages : vérifier que les voies et accès grevés d'une servitude sont en état d'être utilisés conformément à leur destination ;
• Lors de la gestion post-livraison : ne pas laisser se dégrader des infrastructures sur lesquelles des tiers bénéficient d'une servitude, sous peine d'engager sa responsabilité de droit commun.

Pour les acquéreurs et les gestionnaires de patrimoines immobiliers

Tout acquéreur d'un immeuble bénéficiant d'une servitude de passage doit être informé de ce délai de prescription réduit. En pratique, cela signifie que lors d'une acquisition, il convient de :

• Vérifier l'état des voies d'accès faisant l'objet de la servitude dès avant la vente ;
• Identifier si des désordres préexistants imputables au propriétaire du fonds servant ont déjà fait courir le délai de prescription ;
• Prendre acte, dans les actes de vente ou les diagnostics, de l'état des lieux au moment de l'acquisition, afin de fixer le point de départ du délai si des travaux deviennent ultérieurement nécessaires.

Le point de départ du délai : une question pratique déterminante

La prescription de cinq ans court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action. Ce point de départ subjectif, introduit par la réforme de la prescription de 2008, offre une certaine souplesse.

Mais attention : les juges peuvent considérer que le titulaire du droit aurait dû connaître les faits bien avant qu'il ne les ait effectivement constatés. Un syndicat de copropriétaires qui n'a jamais fait procéder à un état des lieux des voies d'accès ne pourra pas indéfiniment retarder le point de départ du délai. La jurisprudence apprécie in concreto les circonstances, et la négligence du demandeur peut lui être reprochée.

Il est donc fortement conseillé de procéder à des constats réguliers — idéalement par voie d'huissier — de l'état des infrastructures sur lesquelles des servitudes sont exercées, et de conserver soigneusement les traces écrites de toute dégradation constatée.

Intégration dans une stratégie contentieuse globale

Du point de vue de la stratégie contentieuse, cet arrêt rappelle qu'en matière de servitude, plusieurs types d'actions peuvent coexister :

• L'action confessoire de servitude, qui vise à faire reconnaître l'existence même de la servitude : celle-ci est une action réelle soumise au délai de trente ans ;
• L'action en indemnisation fondée sur le comportement fautif du propriétaire du fonds servant ayant rendu des travaux nécessaires : c'est une action personnelle soumise au délai de cinq ans, comme le confirme l'arrêt du 5 mars 2026.

Cette distinction impose une qualification rigoureuse des prétentions en jeu dès le début du litige. Un conseil juridique spécialisé en droit de la construction et de l'immobilier est indispensable pour ne pas confondre les fondements et les délais applicables.

Une décision publiée au bulletin : une portée normative affirmée

Il convient de souligner que cet arrêt est publié au bulletin de la Cour de cassation (arrêt FS-B), ce qui lui confère une portée normative particulière. La Cour ne se contente pas de trancher le litige entre les parties : elle entend énoncer une règle destinée à guider les juridictions du fond et les praticiens.

La solution est désormais clairement établie : l'action du propriétaire du fonds dominant contre le propriétaire fautif du fonds servant est une action personnelle, prescrite par cinq ans. Cette règle s'inscrit dans la continuité d'une jurisprudence cohérente, qui distingue les obligations propres aux servitudes (relevant du régime légal des articles 697 et 698 du Code civil) des obligations personnelles nées d'un comportement fautif (relevant du droit commun de la responsabilité).

Pour le cabinet Equitéo, spécialisé en droit de la construction, de l'immobilier et de l'urbanisme, cet arrêt constitue un repère jurisprudentiel essentiel à intégrer dans le conseil quotidien aux copropriétés, aux promoteurs, aux aménageurs et à tous les acteurs de l'immobilier confrontés à des problématiques de servitudes.

L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 5 mars 2026 (n° 24-21.049) apporte une clarification bienvenue mais exigeante : lorsque le propriétaire d'un fonds servant a, par son comportement fautif, rendu des travaux nécessaires à l'exercice d'une servitude de passage, l'action du propriétaire du fonds dominant relève du droit commun de la responsabilité. Elle est donc de nature personnelle et se prescrit par cinq ans seulement, et non par trente ans comme les actions réelles immobilières.

Cette solution, logique au regard de la construction jurisprudentielle antérieure, a des conséquences pratiques immédiates pour tous les acteurs de l'immobilier et de la construction. Elle impose une réactivité accrue dans la surveillance de l'état des voies et accès grevés de servitudes, une documentation rigoureuse des désordres constatés, et une action en justice engagée sans tarder dès que la faute du propriétaire du fonds servant est identifiée.

Chez Equitéo, nous vous accompagnons, syndicats de copropriétaires, promoteurs, aménageurs et propriétaires dans la gestion de leurs droits et obligations en matière de servitudes. N'attendez pas que le délai de prescription soit expiré pour nous consulter : agir tôt, c'est préserver vos droits.

Références

• Décision commentée : Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 mars 2026, n° 24-21.049, publié au bulletin — Lire sur Légifrance
• Textes cités :
  • Article 2224 du Code civil (prescription quinquennale des actions personnelles ou mobilières)
  • Article 2227 du Code civil (prescription trentenaire des actions réelles immobilières)
  • Article 696 du Code civil (droit à l'usage de la servitude et à toutes les facilités nécessaires)
  • Article 697 du Code civil (ouvrages nécessaires à l'usage et à la conservation de la servitude à la charge du fonds dominant)
  • Article 698 du Code civil (possibilité de convention contraire entre les parties)
  • Article 701 du Code civil (obligation du propriétaire du fonds servant de ne rien faire pouvant diminuer l'usage de la servitude)
• Jurisprudence citée :
  • Cass. civ. 3e, 5 décembre 1972, pourvoi n° 71-11.040, Bull. n° 658 (le propriétaire du fonds servant n'est tenu qu'à une attitude purement passive)
  • Cass. civ. 3e, 4 février 2009, pourvoi n° 07-21.451, Bull. n° 32 (inapplicabilité des articles 697 et 698 lorsque les travaux sont rendus nécessaires par le fait du propriétaire du fonds servant)
  • Cass. civ. 3e, 30 janvier 1970, pourvoi n° 67-13.985, Bull. n° 82 (la responsabilité du propriétaire du fonds servant relève du droit commun)