Perte de loyers, défaut de motivation et réparation intégrale en droit de la construction : les enseignements de l'arrêt du 19 février 2026

droit de la construction

Alexandre CHEVALLIER

1 avril 2026

5 minutes

Un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 19 février 2026 (n° 24-13.670) vient rappeler, avec une clarté bienvenue, que le préjudice de perte de loyers subi par un maître de l'ouvrage ne saurait être systématiquement conditionné à l'impropriété de l'immeuble à sa destination. Cette décision, qui prononce une cassation partielle de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Grenoble le 16 janvier 2024, offre l'occasion de revenir sur des questions fondamentales en droit de la construction : l'obligation de motivation des juges du fond, le principe de réparation intégrale du préjudice, et les conditions dans lesquelles un maître de l'ouvrage peut obtenir réparation d'un manque à gagner locatif.

Par un arrêt du 19 février 2026 (Cass. civ. 3e, n° 24-13.670), la Cour de cassation prononce une cassation partielle de l'arrêt de la cour d'appel de Grenoble portant sur un litige de construction impliquant un maître de l'ouvrage, un maître d'œuvre et plusieurs entreprises spécialisées. L'affaire soulève deux questions essentielles en droit de la construction : d'une part, l'obligation pour les juges du fond de répondre à tous les moyens développés dans les conclusions des parties, sous peine de violer l'article 455 du Code de procédure civile ; d'autre part, la portée du principe de réparation intégrale du préjudice, qui interdit de subordonner l'indemnisation d'une perte locative à la seule impropriété de l'immeuble à sa destination. Cet article du cabinet Equitéo analyse les apports pratiques de cette décision pour les maîtres d'ouvrage, les constructeurs et leurs assureurs, et rappelle les réflexes indispensables à adopter lors de la gestion de sinistres construction.

Contexte et enjeux : quand un chantier de réaménagement tourne au contentieux

Les litiges en droit de la construction naissent souvent d'opérations qui semblent, au départ, relativement simples. La rénovation ou le réaménagement d'un local commercial existant en vue de le diviser en lots locatifs est une opération courante. Pourtant, lorsque les désordres se multiplient, que les retards s'accumulent et que les loyers espérés tardent à rentrer, le contentieux peut rapidement se complexifier, impliquant maître de l'ouvrage, maître d'œuvre, entreprises de corps d'état multiples et leurs assureurs.

C'est précisément dans ce contexte qu'intervient l'arrêt commenté : Cass. civ. 3e, 19 février 2026, n° 24-13.670. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, présidée par Mme Teiller, y prononce une cassation partielle de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Grenoble (2e chambre civile) le 16 janvier 2024. Lire la décision intégrale sur Légifrance.

Au-delà des faits particuliers de l'espèce, cet arrêt intéresse tous les praticiens du droit de la construction, qu'il s'agisse d'avocats, de promoteurs, de bailleurs, de gestionnaires de patrimoine immobilier ou d'entreprises du bâtiment. Il rappelle deux règles fondamentales trop souvent oubliées ou mal appliquées :

• L'obligation pour les juges de répondre à tous les moyens pertinents soulevés dans les conclusions des parties ;
• Le droit à la réparation intégrale du préjudice, qui ne se limite pas aux situations d'impropriété à la destination.

Les faits : un réaménagement immobilier source de désordres multiples

Une opération de construction impliquant de nombreux intervenants

La société civile immobilière (SCI) Le Ventoux, propriétaire d'un local commercial, a décidé de le réaménager afin de créer plusieurs lots destinés à la location. Pour mener à bien ce projet, elle a confié la maîtrise d'œuvre à la société Bata ingénierie. Plusieurs entreprises spécialisées sont intervenues sur le chantier :

• La société Comep ingénierie et fabrication (aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société Comep-Sicop), en charge de la ferronnerie, assurée auprès de la compagnie L'Auxiliaire ;
• La société Braja Vésigné, intervenant en qualité d'entreprise de VRD (voirie et réseaux divers) ;
• La société Menuiserie Desgranges, en charge des menuiseries.

Cette configuration — maître d'ouvrage, maître d'œuvre et plusieurs entreprises corps d'état séparés — est typique des opérations de rénovation ou d'aménagement de locaux commerciaux. Elle implique une coordination rigoureuse entre les intervenants et une définition claire des responsabilités de chacun.

Des désordres, une expertise, et un contentieux multidirectionnel

À l'issue des travaux, des désordres sont apparus, affectant notamment plusieurs lots du programme. L'entreprise de ferronnerie a assigné le maître de l'ouvrage en paiement du solde de ses travaux. En réponse — et parce qu'elle estimait avoir subi divers préjudices du fait des malfaçons et des retards —, la SCI Le Ventoux a présenté des demandes indemnitaires à l'encontre des constructeurs.

Une expertise judiciaire a été diligentée pour établir la réalité, la nature et l'origine des désordres. C'est sur la base de ce rapport d'expertise que la cour d'appel de Grenoble a statué, avant que plusieurs parties ne se pourvoient en cassation.

Une constellation de pourvois

L'affaire illustre la complexité des litiges de construction : pas moins de quatre pourvois ont été formés contre l'arrêt d'appel :

• Un pourvoi principal formé par la société Menuiserie Desgranges (deux moyens) ;
• Un pourvoi incident de la société Bata ingénierie (trois moyens) ;
• Un pourvoi incident de la SCI Le Ventoux (cinq moyens) ;
• Un pourvoi incident éventuel de la société Comep-Sicop (un moyen).

C'est essentiellement sur le premier moyen du pourvoi incident de la SCI Le Ventoux que la Cour de cassation prononce la cassation, et c'est ce point qui retient particulièrement notre attention.

Analyse juridique : les deux piliers de la cassation

Premier pilier : l'obligation de motivation complète des décisions de justice (art. 455 CPC)

Le premier grief soulevé par la SCI Le Ventoux dans son pourvoi incident visait un défaut de réponse à conclusions. Cette notion, bien connue des praticiens, constitue l'une des causes les plus fréquentes de cassation en toutes matières.

En l'espèce, dans ses conclusions d'appel, la SCI Le Ventoux avait développé un argument précis et circonstancié : les retards de chantier ainsi que les infiltrations apparues avant et après réception avaient eu pour effet concret de retarder d'plus d'un an la mise en location des lots n° 2, 3 et 5. Elle ajoutait qu'elle avait dû attendre la réalisation des opérations d'expertise judiciaire — l'expert devant constater les ouvrages dans l'état laissé par les entrepreneurs — avant de pouvoir procéder aux travaux de reprise et louer les locaux.

Or, la cour d'appel avait simplement rejeté la demande indemnitaire en retenant que la SCI Le Ventoux « ne démontrait pas l'impossibilité de percevoir des revenus locatifs » provenant des lots concernés, sans répondre à ce moyen portant sur le retard dans la perception des loyers.

La Cour de cassation sanctionne ce silence : en ne répondant pas à cet argument déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile, qui pose le principe fondamental selon lequel « tout jugement doit être motivé » et que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs.

Ce que cela signifie concrètement : un juge ne peut pas se contenter de statuer sur la demande en employant un critère général sans s'expliquer sur les arguments précis et documentés qui lui ont été soumis. Lorsqu'une partie démontre, pièces à l'appui, que la survenance de malfaçons et les impératifs de l'expertise ont retardé la mise en location, les juges du fond ont l'obligation d'y répondre, même pour l'écarter.

Second pilier : le principe de réparation intégrale ne se limite pas à l'impropriété à la destination

Le second grief est peut-être encore plus riche d'enseignements pour les praticiens du droit de la construction.

La cour d'appel avait rejeté la demande de perte locative au motif que « les désordres affectant les lots n° 2, 3 et 5 ne les ont pas rendus impropres à leur destination, y compris les escaliers des lots n° 2 et 3 ». En d'autres termes, les juges grenoblois avaient conditionné l'indemnisation de la perte de loyers à la démonstration que l'immeuble était impropre à sa destination — notion qui relève, en droit de la construction, de la responsabilité décennale des constructeurs visée à l'article 1792 du Code civil.

Or, la Cour de cassation rappelle, au visa des articles 1147 et 1149 du Code civil dans leur version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (réforme du droit des obligations), que :

• Le principe de réparation intégrale du préjudice impose l'indemnisation totale de la victime, sans perte ni profit ;
• Le préjudice de perte locative n'est pas subordonné à l'impropriété de l'immeuble à sa destination ;
• Ce préjudice peut être caractérisé par la présence de malfaçons altérant l'usage des locaux et rendant impossible une jouissance paisible des lieux.

En se prononçant par un motif tiré de l'absence d'impropriété à la destination — critère propre à la garantie décennale — pour écarter toute indemnisation au titre d'une perte locative, la cour d'appel avait adopté un raisonnement « impropre à exclure » un tel préjudice. La cassation pour défaut de base légale s'imposait.

La distinction fondamentale : garantie décennale et responsabilité contractuelle de droit commun

Cet arrêt illustre une distinction capitale que les non-spécialistes confondent parfois :

La garantie décennale (art. 1792 du Code civil, dans sa version actuelle) protège le maître de l'ouvrage contre les désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Elle est d'ordre public, automatique pendant dix ans après la réception, et ne peut pas être aménagée contractuellement.

Mais le maître de l'ouvrage dispose également d'une action en responsabilité contractuelle de droit commun contre les constructeurs (anciennement fondée sur les articles 1147 et 1149 du Code civil, aujourd'hui articles 1231-1 et suivants). Cette responsabilité permet d'obtenir réparation de préjudices qui ne remplissent pas les critères de la garantie décennale — et notamment d'une perte de revenus locatifs causée par des désordres ou des retards, même si ces désordres n'atteignent pas le seuil de l'impropriété à la destination.

La cour d'appel avait commis l'erreur de raisonner exclusivement sur le terrain de la garantie décennale, alors que la demande indemnitaire du maître de l'ouvrage relevait, pour cette composante, du droit commun de la responsabilité contractuelle.

Portée pratique : ce que les acteurs de la construction doivent retenir

Pour les maîtres d'ouvrage : ne pas se limiter à la garantie décennale

Les maîtres d'ouvrage — qu'il s'agisse de particuliers, de SCI ou de sociétés commerciales — ont souvent le réflexe de ne réclamer que la réparation des désordres eux-mêmes, en fondant leurs demandes sur la garantie décennale ou la garantie de parfait achèvement. Or, cet arrêt rappelle que d'autres préjudices peuvent être réparés sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun :

• La perte de loyers pendant la période d'indisponibilité des locaux ;
• Le préjudice de jouissance résultant de malfaçons qui, sans rendre l'immeuble impropre à sa destination, en altèrent néanmoins l'usage normal ;
• Les frais engagés pour faire constater les désordres (expertise amiable, expertise judiciaire) ;
• Les préjudices consécutifs aux retards de livraison.

Il est donc essentiel, dès la constitution du dossier, de documenter soigneusement tous les préjudices subis et de les présenter clairement dans les conclusions, en distinguant bien les fondements juridiques invoqués.

Pour les constructeurs et leurs assureurs : attention à l'étendue des demandes

Du côté des entreprises de construction et de leurs assureurs, cet arrêt est un signal d'alerte : une demande indemnitaire pour perte locative n'est pas systématiquement irrecevable au motif que les désordres n'atteignent pas le seuil de la garantie décennale. La responsabilité contractuelle peut être engagée pour des malfaçons ou des retards qui perturbent simplement l'usage et la valorisation économique d'un bien.

Les assureurs en responsabilité civile décennale et en responsabilité civile professionnelle doivent intégrer cette dimension dans leur appréciation des risques et des sinistres.

Pour les avocats et conseils : l'importance des conclusions détaillées

La censure prononcée au titre du défaut de réponse à conclusions rappelle l'importance cruciale de développer ses moyens de façon précise et argumentée dans les écritures. Un moyen bien développé oblige le juge à y répondre : s'il ne le fait pas, c'est une cause de cassation. À l'inverse, un moyen sommairement évoqué court le risque d'être considéré comme insuffisamment caractérisé.

En pratique, pour un préjudice de perte locative, il convient de :

• Identifier précisément les lots ou parties d'ouvrage concernés ;
• Démontrer le lien de causalité entre les désordres ou les retards et l'impossibilité de louer ;
• Produire des justificatifs de la valeur locative (baux comparables, estimations d'agences, offres non abouties) ;
• Chiffrer la durée de l'indisponibilité et le manque à gagner correspondant ;
• Préciser, le cas échéant, les contraintes imposées par la procédure d'expertise judiciaire (obligation de maintenir les lieux en l'état pour permettre les constatations de l'expert).

Sur la pluralité de pourvois : un contentieux de construction peut être long et complexe

La présente affaire illustre également la durée et la complexité inhérentes aux litiges de construction. Entre la réalisation des travaux, l'apparition des désordres, la procédure d'expertise, le jugement de première instance, l'arrêt d'appel et le pourvoi en cassation, plusieurs années peuvent s'écouler. La pluralité d'intervenants — et donc de parties au procès — multiplie les pourvois croisés et allonge encore les délais.

C'est pourquoi le cabinet Equitéo recommande, autant que possible, de privilégier une gestion précoce et amiable des sinistres lorsque les conditions le permettent, tout en préparant simultanément le dossier contentieux pour ne pas laisser prescrire les actions.

Le rôle de l'expertise judiciaire dans la gestion du préjudice locatif

Un point souvent sous-estimé est mis en lumière par le moyen de la SCI Le Ventoux : l'existence d'une procédure d'expertise judiciaire peut elle-même contribuer à l'allongement de la période d'indisponibilité des locaux, dès lors que l'expert doit constater les ouvrages dans l'état dans lequel ils ont été laissés par les entrepreneurs, avant toute reprise. Cette période d'attente est un préjudice réel, distinct du préjudice causé par les désordres eux-mêmes, et doit être indemnisée.

Il est donc conseillé, en cas de désordres, de :

• Solliciter rapidement la désignation d'un expert judiciaire pour figer les constats ;
• Prendre des mesures conservatoires permettant de limiter la propagation des désordres sans pour autant compromettre les constats de l'expert ;
• Documenter soigneusement chaque étape de la procédure et ses conséquences économiques concrètes.

Un rappel salutaire du principe de réparation intégrale

Au fond, l'arrêt du 19 février 2026 est un rappel de principes que l'on pourrait croire acquis, mais qui continuent de faire l'objet de contestations devant les juridictions du fond. Le principe de réparation intégrale est l'un des piliers du droit de la responsabilité civile française : la victime doit être replacée dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée si le fait dommageable ne s'était pas produit, ni plus, ni moins.

En matière de construction, ce principe implique que le maître de l'ouvrage victime de désordres ou de retards peut prétendre à l'indemnisation de l'ensemble des préjudices qui en découlent directement : coût des travaux de reprise, bien sûr, mais aussi perte de revenus locatifs, préjudice de jouissance, frais de relogement le cas échéant, ou encore préjudice moral dans certaines circonstances.

Aucune règle n'impose que seuls les désordres d'une gravité telle qu'ils rendent l'immeuble impropre à sa destination ouvrent droit à indemnisation. Des malfaçons moins graves, mais qui perturbent concrètement l'exploitation économique d'un bien, peuvent et doivent également être réparées, sur le fondement du droit commun de la responsabilité contractuelle.

L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 19 février 2026 (n° 24-13.670) ne révolutionne pas le droit de la construction, mais il en rappelle les fondements avec une netteté précieuse. En sanctionnant une cour d'appel qui avait, d'un côté, omis de répondre à un argument déterminant sur le retard locatif et, de l'autre, conditionné à tort l'indemnisation à la démonstration d'une impropriété à la destination, la Cour de cassation réaffirme deux règles essentielles : l'obligation de motivation complète des décisions de justice et le droit à la réparation intégrale du préjudice, quelle qu'en soit la composante.

Pour les maîtres d'ouvrage confrontés à des désordres de construction — qu'il s'agisse de particuliers, de bailleurs professionnels, de SCI ou de promoteurs —, cet arrêt est un encouragement à identifier et chiffrer l'ensemble de leurs préjudices, sans se limiter au seul coût des travaux de reprise. Pour les constructeurs et leurs assureurs, c'est un rappel que leur responsabilité peut s'étendre au-delà des désordres relevant de la garantie décennale.

Le cabinet Equitéo, spécialisé en droit de la construction, de l'immobilier et de l'urbanisme, accompagne ses clients à chaque étape de ces procédures : de la gestion amiable du sinistre à la défense de leurs intérêts devant les juridictions, en passant par l'assistance lors des opérations d'expertise judiciaire. N'hésitez pas à nous contacter pour toute question relative à un désordre de construction, un retard de chantier ou une demande indemnitaire.

Références

• Décision commentée : Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 février 2026, n° 24-13.670 (cassation partielle) — Lire sur Légifrance
• Textes cités :
  • Article 455 du Code de procédure civile (obligation de motivation des jugements)
  • Article 1147 du Code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (responsabilité contractuelle pour inexécution)
  • Article 1149 du Code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (réparation du préjudice contractuel)
  • Article 1231-1 du Code civil (version issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable aux contrats conclus après le 1er octobre 2016)
  • Article 1792 du Code civil (garantie décennale des constructeurs)
  • Article 1014, alinéa 2, du Code de procédure civile (décision non spécialement motivée)
• Jurisprudence citée :
  • Cour d'appel de Grenoble, 2e chambre civile, 16 janvier 2024 (arrêt objet du pourvoi)