Perte de loyers en droit de la construction : la Cour de cassation rappelle que l'impropriété à destination n'est pas le seul critère d'indemnisation (Cass. civ. 3e, 19 février 2026, n° 24-13.670)

droit de la construction

Alexandre CHEVALLIER

1 avril 2026

5 minutes

Un maître de l'ouvrage peut-il obtenir réparation d'une perte de loyers alors même que les désordres affectant son bien n'ont pas rendu celui-ci impropre à sa destination ? C'est la question centrale tranchée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 19 février 2026 (n° 24-13.670). La réponse est riche d'enseignements pour tous les acteurs du droit de la construction.

Dans un arrêt du 19 février 2026 (Cass. civ. 3e, n° 24-13.670), la troisième chambre civile de la Cour de cassation censure partiellement une décision de la cour d'appel de Grenoble qui avait rejeté la demande d'indemnisation d'un maître de l'ouvrage au titre de la perte de loyers, au motif que les désordres ne rendaient pas les lots impropres à leur destination. La Cour rappelle avec fermeté que le principe de réparation intégrale du préjudice ne saurait être ainsi cantonné : des malfaçons altérant l'usage d'un bien et empêchant une jouissance paisible des lieux peuvent suffire à caractériser un préjudice de perte locative, indépendamment de toute impropriété à destination. Cet arrêt, rendu dans un litige complexe mêlant maître d'ouvrage, maître d'œuvre et plusieurs entreprises de construction, offre également des précisions utiles sur les exigences de motivation des décisions de justice en matière de préjudice locatif. Décryptage par le cabinet Equitéo.

Introduction : quand les juges du fond se trompent de critère

En droit de la construction, la question de l'indemnisation du maître de l'ouvrage pour les préjudices subis à la suite de désordres est un sujet récurrent, souvent source de contentieux lourds et complexes. Parmi les chefs de préjudice les plus fréquemment invoqués figure la perte de loyers ou, plus largement, la perte de revenus locatifs liée à l'impossibilité d'exploiter le bien dans les conditions initialement prévues.

C'est précisément ce type de litige qu'a eu à trancher la Cour de cassation, troisième chambre civile, dans son arrêt du 19 février 2026 (pourvoi n° 24-13.670). Dans cette affaire, la cour d'appel de Grenoble avait rejeté la demande indemnitaire du maître de l'ouvrage au titre de la perte de loyers sur plusieurs lots, au motif que les désordres constatés ne les avaient pas rendus impropres à leur destination. La Cour de cassation casse partiellement cet arrêt, en rappelant une règle fondamentale : le préjudice locatif n'est pas subordonné à la caractérisation d'une impropriété à destination.

Cet arrêt, bien que non publié au bulletin, mérite une attention particulière. Il met en lumière des questions essentielles pour les maîtres d'ouvrage, les constructeurs et leurs assureurs : comment évaluer un préjudice de perte locative ? Quelles sont les exigences de motivation pesant sur les juges du fond ? Et quelles leçons pratiques en tirer pour la gestion des litiges en construction ?

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Les faits : un projet de réaménagement source de multiples désordres

Pour bien comprendre la portée de cet arrêt, il convient de revenir sur les faits à l'origine du litige.

Une opération de construction impliquant de nombreux intervenants

La SCI Le Ventoux, propriétaire d'un local commercial, décide de le réaménager afin de créer plusieurs lots destinés à la location. Pour mener à bien cette opération, elle confie la maîtrise d'œuvre à la société Bata ingénierie. Plusieurs entreprises interviennent sur le chantier :

• La société Comep ingénierie et fabrication (aujourd'hui Comep-Sicop), chargée de la ferronnerie, assurée auprès de L'Auxiliaire ;
• La société Braja Vésigné, chargée des travaux de VRD (voirie et réseaux divers) ;
• La société Menuiserie Desgranges, chargée des menuiseries.

À l'issue du chantier, des désordres apparaissent, notamment des infiltrations avant et après réception, ainsi que des retards dans l'exécution des travaux. Ces malfaçons ont eu pour conséquence de retarder significativement la mise en location des lots réaménagés.

Une expertise judiciaire et des demandes indemnitaires multiples

Après expertise judiciaire, l'entreprise de ferronnerie assigne le maître de l'ouvrage en paiement de ses travaux. La SCI Le Ventoux, de son côté, présente diverses demandes indemnitaires à l'encontre des constructeurs, en invoquant notamment une perte de revenus locatifs sur plusieurs lots (n° 2, 3 et 5) due aux retards et aux désordres constatés.

La cour d'appel de Grenoble, dans son arrêt du 16 janvier 2024, déboute le maître de l'ouvrage de sa demande au titre de la perte financière concernant ces lots. Pour justifier ce rejet, les juges grenoblois retiennent que la SCI Le Ventoux ne démontrait pas l'impossibilité de percevoir des revenus locatifs provenant de ces lots, et que les désordres en cause ne les avaient pas rendus impropres à leur destination. C'est contre cette analyse que le maître de l'ouvrage forme un pourvoi incident devant la Cour de cassation.

Analyse juridique : les deux piliers de la cassation

La Cour de cassation accueille le premier moyen du pourvoi incident du maître de l'ouvrage, articulé en deux branches distinctes, qui correspondent aux deux erreurs fondamentales commises par la cour d'appel.

Première branche : le défaut de réponse à conclusions, ou l'exigence de motivation

La première critique adressée à l'arrêt grenoblois est d'ordre procédural. Le maître de l'ouvrage reprochait à la cour d'appel de n'avoir pas répondu à un argument pourtant déterminant : dans ses conclusions d'appel, la SCI Le Ventoux faisait valoir que les retards de chantier et les infiltrations avaient eu pour effet de retarder de plus d'un an la date de mise en location des lots concernés. Elle précisait également qu'elle avait dû attendre la réalisation des opérations d'expertise avant de procéder à la location, l'expert devant constater l'état des ouvrages tels que laissés par les entrepreneurs.

Or, la cour d'appel n'a nullement répondu à cet argument, se contentant d'affirmer que le maître de l'ouvrage ne démontrait pas l'impossibilité de percevoir des loyers. Ce faisant, elle a méconnu l'article 455 du code de procédure civile, qui impose à tout jugement d'être motivé, le défaut de réponse à conclusions constituant en lui-même un défaut de motifs.

Ce rappel est fondamental en pratique : un maître de l'ouvrage qui se plaint d'un retard dans la perception de ses loyers — et non nécessairement d'une impossibilité totale — doit voir cet argument expressément examiné par les juges. Le silence des magistrats sur ce point est censuré par la Cour de cassation.

Deuxième branche : l'erreur de droit sur le critère du préjudice locatif

La seconde critique est plus substantielle encore. La cour d'appel avait rejeté la demande de perte de loyers en se fondant sur le constat que les désordres n'avaient pas rendu les lots impropres à leur destination. Ce faisant, elle appliquait implicitement le critère propre à la garantie décennale (article 1792 du Code civil), qui couvre les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

Or, la demande du maître de l'ouvrage ne relevait pas de la garantie décennale, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs, régie par les anciens articles 1147 et 1149 du Code civil (dans leur version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, correspondant aujourd'hui aux articles 1231-1 et 1231-2 du Code civil). Dans ce cadre contractuel, c'est le principe de réparation intégrale du préjudice qui gouverne l'indemnisation : la victime doit être indemnisée de l'intégralité de son préjudice, sans perte ni profit.

La Cour de cassation est donc amenée à poser clairement la règle suivante : le préjudice de perte locative n'est pas subordonné à l'impropriété de l'immeuble à sa destination. Il peut être caractérisé par la présence de malfaçons altérant l'usage du bien et rendant impossible une jouissance paisible des lieux. Autrement dit, il suffit que les désordres aient empêché ou retardé la location effective des lots pour que le préjudice soit constitué, sans qu'il soit nécessaire de démontrer que le bien était totalement inutilisable.

La cour d'appel s'était ainsi prononcée par un motif impropre à exclure un préjudice au titre de la perte de loyers, ce qui a privé sa décision de base légale. La cassation est donc prononcée sur ce point.

Les autres moyens : un arrêt riche de multiples enseignements

L'arrêt du 19 février 2026 ne se limite pas au seul problème de la perte locative. Il traite également d'autres questions soulevées dans le cadre du pourvoi principal formé par la société Menuiserie Desgranges et des pourvois incidents du maître d'œuvre (Bata ingénierie) et de la société Comep-Sicop.

Sans entrer dans le détail de chacun de ces moyens, on notera que le litige illustre parfaitement la complexité des opérations de construction impliquant de multiples intervenants : maître de l'ouvrage, maître d'œuvre, entreprises spécialisées, assureurs. Dans ce type de contentieux, la détermination des responsabilités respectives de chaque acteur, la question des appels en garantie et la délimitation précise des chefs de préjudice indemnisables sont autant de points susceptibles de donner lieu à des pourvois en cassation.

Il est par ailleurs intéressant de noter que la Cour de cassation a pris acte du désistement partiel de la société Menuiserie Desgranges de son pourvoi principal en ce qu'il était dirigé contre les sociétés Braja Vésigné, Comep-Sicop et L'Auxiliaire. Ce désistement partiel témoigne de la gestion stratégique des recours en cassation, qui peut conduire les parties à concentrer leurs efforts sur les griefs les plus prometteurs.

Portée pratique : ce que cet arrêt change pour les acteurs de la construction

Au-delà des questions purement juridiques, cet arrêt du 19 février 2026 (Cass. civ. 3e, n° 24-13.670) comporte des enseignements pratiques majeurs pour tous les acteurs du droit de la construction.

Pour les maîtres d'ouvrage : bien caractériser et documenter le préjudice locatif

Le premier enseignement s'adresse aux maîtres d'ouvrage qui ont investi dans un bien immobilier à des fins locatives et qui subissent des désordres ou des retards de chantier. Il est désormais clairement établi que la perte de loyers peut être indemnisée même si les désordres ne rendent pas le bien impropre à sa destination.

Pour autant, cette reconnaissance ne dispense pas le maître de l'ouvrage d'apporter la preuve de son préjudice. Il doit être en mesure de démontrer :

• L'existence de malfaçons ou de désordres affectant l'usage du bien ;
• Le lien de causalité entre ces désordres (ou les retards de chantier) et l'impossibilité ou le retard dans la mise en location ;
• La réalité et le quantum du préjudice subi (loyers non perçus pendant la période concernée, valeur locative du marché, etc.).

Il est donc indispensable de conserver toutes les pièces justificatives : devis et baux projetés, correspondances avec des candidats locataires, rapports d'expertise, attestations de valeur locative, etc. La documentation du préjudice est la clé d'une indemnisation réussie.

Pour les constructeurs et leurs assureurs : anticiper les demandes de perte locative

Du côté des constructeurs (entreprises générales, lots séparés, maîtres d'œuvre) et de leurs assureurs, cet arrêt rappelle qu'il ne faut pas négliger les demandes de perte de revenus locatifs formulées par les maîtres d'ouvrage, même lorsque les désordres semblent, à première vue, de faible gravité.

La tentation est parfois grande, pour les défenseurs des constructeurs, d'arguer que les désordres ne sont pas suffisamment graves pour avoir empêché la location du bien. L'arrêt commenté démontre que cet argument ne suffit pas : dès lors que les malfaçons ont altéré l'usage du bien ou engendré des retards, le préjudice locatif peut être reconnu.

Les assureurs de responsabilité décennale et de responsabilité civile professionnelle doivent donc intégrer ce risque dans leur analyse des sinistres et provisionnement des dossiers.

Pour les avocats et conseils : l'importance de la motivation des conclusions

La première branche du moyen accueilli par la Cour de cassation illustre l'importance cruciale de la rédaction des conclusions d'appel. En l'espèce, c'est parce que le maître de l'ouvrage avait expressément développé, dans ses conclusions, l'argument du retard dans la perception des loyers que la Cour de cassation a pu sanctionner l'absence de réponse des juges du fond.

Cette décision rappelle que :

• Les conclusions doivent être précises et développées sur chaque chef de préjudice invoqué ;
• Chaque argument doit être clairement articulé pour obliger les juges à y répondre ;
• Le défaut de réponse à conclusions constitue un vice de forme censuré par la Cour de cassation, ce qui ouvre une voie de recours supplémentaire en cas de décision défavorable.

Une distinction fondamentale : responsabilité décennale vs responsabilité contractuelle de droit commun

L'arrêt du 19 février 2026 illustre également une distinction que les praticiens du droit de la construction ne doivent jamais perdre de vue : celle entre la garantie décennale (article 1792 du Code civil) et la responsabilité contractuelle de droit commun.

La garantie décennale, qui présuppose que les dommages compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, obéit à des critères stricts qui ne sauraient être transposés mécaniquement à d'autres régimes de responsabilité. Lorsqu'un maître de l'ouvrage agit sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun — notamment pour des désordres intermédiaires ou des retards —, c'est le droit commun de la réparation du préjudice qui s'applique, avec ses propres règles, plus souples sur la caractérisation du dommage mais plus exigeantes sur la preuve.

Cette distinction est au cœur de nombreux litiges en droit de la construction et mérite une attention particulière lors de la qualification des demandes et de la stratégie de défense.

Les délais de prescription à ne pas négliger

En marge de l'analyse de cet arrêt, il convient de rappeler que les actions en responsabilité en droit de la construction sont soumises à des délais de prescription stricts :

• La garantie décennale se prescrit par dix ans à compter de la réception des travaux (article 1792-4-1 du Code civil) ;
• La garantie de parfait achèvement doit être invoquée dans l'année suivant la réception (article 1792-6 du Code civil) ;
• La responsabilité contractuelle de droit commun est soumise à la prescription quinquennale de droit commun (article 2224 du Code civil), qui court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action.

Ces délais sont d'ordre public et leur méconnaissance entraîne l'irrecevabilité des demandes. Il est donc impératif d'agir rapidement dès la découverte des désordres et de se faire accompagner par un conseil spécialisé.

Conclusion : une décision qui renforce les droits des maîtres d'ouvrage

L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 19 février 2026 (n° 24-13.670) constitue une illustration concrète et pédagogique du principe de réparation intégrale du préjudice appliqué au droit de la construction. En rappelant que la perte de loyers peut être indemnisée dès lors que des malfaçons altèrent l'usage d'un bien immobilier, sans qu'il soit nécessaire de démontrer une impropriété à destination, la Cour de cassation renforce la protection des maîtres d'ouvrage investisseurs.

Cette décision invite également les juridictions du fond à une motivation plus rigoureuse de leurs décisions en matière de préjudice locatif, sous peine de censure.

Chez Equitéo, cabinet spécialisé en droit de la construction, de l'immobilier et de l'urbanisme, nous accompagnons maîtres d'ouvrage, constructeurs et assureurs dans la gestion de leurs litiges. Que vous soyez confronté à des désordres de construction, à un retard de chantier ou à un litige relatif à la réception des travaux, notre équipe est à votre disposition pour analyser votre situation et vous conseiller sur la stratégie la plus adaptée à vos intérêts.

N'hésitez pas à nous contacter pour toute question relative à vos droits en matière de construction ou de gestion d'un contentieux immobilier. La complexité des règles applicables — entre garantie décennale, responsabilité contractuelle de droit commun et régimes d'assurance obligatoire — nécessite une expertise pointue que notre cabinet met à votre service.

Références

• Décision commentée : Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 février 2026, n° 24-13.670 (inédit) — Lire sur Légifrance
• Textes cités :
  • Article 455 du Code de procédure civile (obligation de motivation des jugements)
  • Articles 1147 et 1149 du Code civil dans leur version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (responsabilité contractuelle et réparation du préjudice)
  • Articles 1231-1 et 1231-2 du Code civil (version actuelle, issus de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016)
  • Article 1792 du Code civil (garantie décennale)
  • Article 1792-4-1 du Code civil (prescription de la garantie décennale)
  • Article 1792-6 du Code civil (garantie de parfait achèvement)
  • Article 2224 du Code civil (prescription quinquennale de droit commun)
  • Article 1014, alinéa 2, du Code de procédure civile (non-admission des moyens)
• Jurisprudence citée :
  • Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 février 2026, n° 24-13.670 (arrêt commenté)
  • Cour d'appel de Grenoble, 2e chambre civile, 16 janvier 2024 (arrêt cassé partiellement)