Garantie décennale et qualité de maître d'ouvrage : la Cour de cassation rappelle que seul le propriétaire peut agir sur le fondement de l'article 1792 du Code civil (Cass. civ. 3e, 19 février 2026, n° 24-11.092)

droit de la construction

Alexandre CHEVALLIER

23 mars 2026

5 minutes

Qui peut invoquer la garantie décennale des constructeurs ? Dans un arrêt du 19 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle fermement que l'action fondée sur l'article 1792 du Code civil est réservée au propriétaire de l'ouvrage ou au titulaire d'un droit à construire. Une décision lourde de conséquences pour les exploitants qui ne sont pas propriétaires des murs.

Par un arrêt du 19 février 2026 (n° 24-11.092), la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse partiellement un arrêt de la cour d'appel de Bordeaux ayant reconnu à une société exploitante, non propriétaire, la qualité de maître d'ouvrage pour agir en garantie décennale. La Cour rappelle que, pour l'application de l'article 1792 du Code civil, seul peut se prévaloir de la qualité de maître d'ouvrage celui qui est propriétaire de l'ouvrage ou titulaire d'un droit à construire. Le simple fait que les travaux aient été réalisés dans les locaux de la société et dans son intérêt exclusif ne suffit pas à lui conférer cette qualité. Cette décision, rendue dans le contexte de la construction d'un cuvier viticole, présente un intérêt pratique majeur pour les professionnels du bâtiment, les assureurs et les maîtres d'ouvrage en droit de la construction et responsabilité décennale.

Introduction : une question fondamentale en droit de la construction

Le régime de la garantie décennale des constructeurs, pilier du droit de la construction français, est l'un des mécanismes de protection les plus puissants offerts aux maîtres d'ouvrage. Codifié à l'article 1792 du Code civil, il impose aux constructeurs de répondre des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination pendant les dix années suivant la réception.

Mais encore faut-il pouvoir s'en prévaloir. Et c'est précisément sur ce point que la Cour de cassation, troisième chambre civile, dans son arrêt du 19 février 2026, n° 24-11.092, apporte un rappel aussi net que nécessaire : l'action en garantie décennale est attachée à la propriété de l'ouvrage et non à sa simple jouissance. Autrement dit, pour agir sur le fondement de l'article 1792, il faut être propriétaire de l'ouvrage ou, à tout le moins, titulaire d'un droit à construire.

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Décryptage de cet arrêt inédit, de ses enjeux et de ses implications pratiques pour les acteurs de la construction.

Rappel des faits et de la procédure

Un projet de construction dans un domaine viticole

Les faits à l'origine de ce litige se situent dans le cadre d'un domaine viticole. M. Delbeck, propriétaire du domaine, y fait réaliser d'importants travaux : la construction d'un nouveau cuvier, d'un espace de stockage de bouteilles et d'une salle de réception. Un projet d'envergure, mobilisant de nombreux intervenants.

La maîtrise d'œuvre est confiée à la société Krzan, assurée auprès d'Axa France IARD. Le lot carrelage est attribué à la société Entreprise Carrelage Aquitaine (ECA), assurée auprès de Generali IARD. Le lot maçonnerie revient à la société Veyrier-Le Devedec, elle aussi assurée auprès d'Axa France IARD. Enfin, une mission de contrôle technique est confiée à la société Bureau Veritas (aux droits de laquelle vient désormais Bureau Veritas construction). La société Veyrier-Le Devedec fait également appel à un bureau d'études structure, la société Structure Piccin ingénierie (devenue B2B ingénierie), assurée auprès de la SMABTP.

La réception et l'apparition de désordres

La réception des travaux est prononcée le 1er juillet 2009, avec des réserves. Par la suite, des désordres apparaissent, suffisamment graves pour justifier le recours à une expertise judiciaire.

L'action en justice de la société Delbeck

C'est la société Delbeck vignobles & développements, successeurs H. Dubois-Challon (ci-après « la société Delbeck ») qui prend l'initiative d'assigner en indemnisation l'ensemble des constructeurs et leurs assureurs respectifs, sur le fondement de la garantie décennale (article 1792 du Code civil).

Or, un point crucial mérite d'être souligné : la société Delbeck n'est pas propriétaire du domaine viticole. C'est M. Delbeck, personne physique, qui en est le propriétaire. La société est simplement l'exploitante des lieux, dont le siège social et l'établissement principal se trouvent à l'adresse du domaine.

La décision de la cour d'appel de Bordeaux

La cour d'appel de Bordeaux, dans un arrêt du 30 novembre 2023, déclare la société Delbeck recevable en son action sur le fondement de l'article 1792 du Code civil. La cour retient que les travaux litigieux ont été réalisés à l'adresse même et au siège de l'établissement principal de cette société, et dans son intérêt exclusif, et non au profit personnel de M. Delbeck. Elle en déduit que la société Delbeck a la qualité de maître de l'ouvrage et est donc recevable à agir en garantie décennale.

Plusieurs constructeurs et assureurs forment alors un pourvoi en cassation.

La question de droit posée à la Cour de cassation

La question soumise à la Haute juridiction est limpide, mais fondamentale :

La qualité de maître de l'ouvrage, au sens de l'article 1792 du Code civil, peut-elle être reconnue à une personne qui n'est ni propriétaire de l'ouvrage ni titulaire d'un droit à construire, au seul motif que les travaux ont été réalisés dans ses locaux et dans son intérêt ?

Cette question touche au cœur du régime de la responsabilité décennale et à la détermination du cercle des personnes habilitées à s'en prévaloir.

La solution de la Cour de cassation : une cassation partielle fondée sur le droit de propriété

Le principe réaffirmé

La réponse de la Cour de cassation est sans ambiguïté. Au visa de l'article 1792 du Code civil, elle pose le principe suivant :

« Pour l'application de ce texte, seul peut se prévaloir de la qualité de maître de l'ouvrage celui qui est le propriétaire de cet ouvrage ou qui est titulaire d'un droit à construire. »

Ce principe, formulé avec une clarté remarquable, constitue le cœur de l'arrêt. La Cour rattache ainsi explicitement la qualité de maître de l'ouvrage à un critère juridique objectif — la propriété ou le droit à construire — et non à des considérations factuelles telles que l'intérêt de l'exploitation ou la localisation du siège social.

La censure de l'arrêt d'appel

La Cour de cassation censure la cour d'appel de Bordeaux pour avoir retenu que la société Delbeck avait la qualité de maître de l'ouvrage au seul motif que les travaux avaient été réalisés à l'adresse de son siège social et dans son intérêt exclusif. Ce raisonnement, fondé sur la jouissance de l'ouvrage et sur l'intérêt économique tiré des travaux, est jugé juridiquement insuffisant.

La cassation est prononcée à titre partiel. Elle entraîne, par voie de conséquence, l'annulation des chefs de dispositif statuant sur le partage de responsabilités fixé entre les différents intervenants à l'acte de construire.

La recevabilité du moyen : un moyen de pur droit

Point de procédure intéressant : la société Delbeck avait tenté de faire déclarer irrecevable le grief soulevé par la société Generali IARD, au motif que cette dernière n'aurait pas soutenu devant la cour d'appel que la qualité de maître de l'ouvrage était réservée au propriétaire. La Cour de cassation écarte cette objection : le moyen, qui « ne se réfère à aucune considération de fait qui ne résulterait pas des énonciations de l'arrêt », est qualifié de moyen de pur droit, recevable pour la première fois devant la Cour de cassation.

Ce point est important : il confirme que la question du lien entre qualité de maître d'ouvrage et propriété relève d'un principe juridique fondamental, susceptible d'être soulevé à tout stade de la procédure.

Analyse juridique approfondie

L'article 1792 du Code civil : un régime de protection attaché à la propriété

L'article 1792 du Code civil dispose que « tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ».

La garantie décennale bénéficie donc au maître de l'ouvrage et à l'acquéreur de l'ouvrage. Mais la loi ne définit pas expressément la notion de « maître de l'ouvrage ». C'est la jurisprudence qui, au fil des décisions, a précisé les contours de cette notion.

La jurisprudence constante de la Cour de cassation

L'arrêt du 19 février 2026 s'inscrit dans une jurisprudence constante de la troisième chambre civile. La Cour a toujours considéré que la garantie décennale, en tant que garantie légale, est attachée à l'immeuble et se transmet avec la propriété de celui-ci. C'est pourquoi l'acquéreur successif d'un immeuble peut agir en garantie décennale contre les constructeurs, même s'il n'a pas participé au contrat de construction initial.

Inversement, celui qui ne dispose d'aucun droit réel sur l'immeuble — ni propriété, ni droit à construire (comme un bail emphytéotique, un bail à construction ou une concession immobilière) — ne peut pas se prévaloir de la qualité de maître d'ouvrage au sens de l'article 1792.

Cette solution s'explique par la nature réelle de la garantie décennale : elle est liée à la chose (l'ouvrage) et non à la personne qui en tire un avantage économique. C'est une garantie propter rem, qui suit l'immeuble.

La distinction entre propriétaire et exploitant

L'arrêt commenté illustre parfaitement la distinction fondamentale entre le propriétaire de l'ouvrage et l'exploitant qui en tire profit. En l'espèce, M. Delbeck est le propriétaire du domaine viticole. La société Delbeck en est l'exploitante, installée dans les locaux du domaine. Les travaux ont certes été réalisés dans l'intérêt de l'exploitation viticole, mais cela ne confère pas pour autant à la société exploitante la qualité de propriétaire.

Cette situation est fréquente en pratique, notamment dans les structures familiales ou dans les montages où une personne physique détient l'immobilier tandis qu'une société exploite le fonds. Il est donc essentiel, lors du lancement d'un projet de construction, de s'assurer que le contrat de construction est conclu par la bonne personne : celle qui dispose d'un titre de propriété ou d'un droit à construire.

Quid du titulaire d'un « droit à construire » ?

La Cour de cassation ne limite pas la qualité de maître d'ouvrage au seul propriétaire. Elle l'étend au titulaire d'un droit à construire. Cette notion vise notamment :

• Le preneur d'un bail emphytéotique, qui confère un droit réel immobilier ;
• Le preneur d'un bail à construction, qui s'engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et qui est propriétaire des constructions pendant la durée du bail ;
• Le titulaire d'un bail réel solidaire ou d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public constitutive de droits réels.

En revanche, un simple locataire commercial ou un occupant à titre gratuit ne dispose d'aucun droit à construire et ne peut donc pas se prévaloir de la qualité de maître d'ouvrage au sens de l'article 1792.

Portée pratique de la décision

Pour les maîtres d'ouvrage et exploitants

Cette décision est un avertissement important pour tous les exploitants qui font réaliser des travaux dans des locaux dont ils ne sont pas propriétaires. En cas de désordres relevant de la garantie décennale, ils ne pourront pas agir sur ce fondement s'ils ne justifient pas d'un droit de propriété ou d'un droit à construire.

Plusieurs conseils pratiques s'imposent :

• Vérifier systématiquement la titularité du droit de propriété avant de conclure un contrat de construction ou de maîtrise d'œuvre. Le maître d'ouvrage désigné au contrat doit être le propriétaire ou le titulaire d'un droit à construire ;
• Formaliser le droit à construire par un acte juridique approprié (bail à construction, bail emphytéotique, autorisation de construire émanant du propriétaire et conférant un droit réel) ;
• Anticiper les montages juridiques dans les structures familiales ou patrimoniales où l'immobilier et l'exploitation sont dissociés, en veillant à ce que le propriétaire soit partie au contrat de construction ou qu'il confère expressément un droit à construire à l'exploitant.

Pour les constructeurs et leurs assureurs

Du côté des constructeurs et de leurs assureurs de responsabilité décennale, cette décision offre un moyen de défense efficace : la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du demandeur qui n'est ni propriétaire ni titulaire d'un droit à construire.

Ce moyen, qualifié de moyen de pur droit par la Cour de cassation, peut être soulevé à tout moment de la procédure, y compris pour la première fois en cassation. Il constitue donc un outil procédural redoutable.

Les assureurs auront tout intérêt à vérifier, dès le stade de la déclaration de sinistre ou de l'assignation, la qualité exacte du demandeur et son lien juridique avec l'immeuble concerné.

Pour les professionnels du droit

Les avocats en droit de la construction et les notaires doivent être particulièrement vigilants lors de la rédaction des actes liés à un projet de construction. Il convient de :

• S'assurer que le maître d'ouvrage contractuel correspond bien au propriétaire de l'immeuble ou au titulaire d'un droit à construire ;
• En cas de montage dissociant propriété et exploitation, prévoir les mécanismes contractuels appropriés (mandat de construire, convention de maîtrise d'ouvrage déléguée, etc.) tout en vérifiant que ces mécanismes confèrent bien la qualité requise pour agir en garantie décennale ;
• Conseiller les clients sur les risques liés à un défaut de qualité, qui peut conduire à l'irrecevabilité de l'action en garantie décennale.

L'impact sur les recours entre intervenants

La cassation prononcée entraîne, par voie de conséquence, l'annulation des chefs de dispositif relatifs au partage de responsabilités entre les différents constructeurs. En effet, si l'action principale est déclarée irrecevable, l'ensemble du mécanisme de répartition de la charge de la dette entre les co-obligés perd son fondement.

Cela signifie concrètement que l'affaire devra être rejugée par une cour d'appel de renvoi, qui devra d'abord trancher la question de la recevabilité de l'action de la société Delbeck, et ce en appliquant le principe posé par la Cour de cassation.

Un rappel bienvenu dans un contexte de montages patrimoniaux complexes

Cette décision intervient dans un contexte où les montages patrimoniaux dissociant propriété immobilière et exploitation sont de plus en plus fréquents. Qu'il s'agisse de SCI familiales détenant les murs tandis qu'une société d'exploitation occupe les locaux, ou de structures plus sophistiquées impliquant des baux commerciaux, des conventions d'occupation ou des prêts à usage, la question de la qualité de maître d'ouvrage se pose régulièrement.

L'arrêt du 19 février 2026 rappelle avec force que le droit de la construction ne s'embarrasse pas de considérations purement économiques ou fonctionnelles : la garantie décennale protège le propriétaire, car c'est lui qui supporte in fine la dépréciation de l'immeuble causée par les désordres.

Il est vrai que cette approche peut sembler sévère pour l'exploitant qui a financé les travaux et qui subit directement les conséquences des désordres. Mais la rigueur du principe se justifie par la cohérence du système : la garantie décennale est une garantie réelle, transmise avec l'ouvrage. Si l'exploitant souhaite bénéficier d'une protection, il dispose d'autres voies de droit, notamment :

• L'action en responsabilité contractuelle de droit commun contre les entreprises avec lesquelles il a contracté ;
• L'action en responsabilité délictuelle contre les tiers responsables des dommages ;
• La possibilité de se faire céder l'action en garantie décennale par le propriétaire, sous certaines conditions.

Ces alternatives existent, mais elles n'offrent pas la même efficacité que la garantie décennale, qui est une responsabilité de plein droit, dispensant le maître d'ouvrage de prouver la faute du constructeur.

L'arrêt rendu par la Cour de cassation, troisième chambre civile, le 19 février 2026 (n° 24-11.092), constitue un rappel fondamental en droit de la construction : la garantie décennale est un mécanisme de protection attaché à la propriété de l'ouvrage. Seul le propriétaire ou le titulaire d'un droit à construire peut se prévaloir de la qualité de maître de l'ouvrage et agir sur le fondement de l'article 1792 du Code civil. Ni l'intérêt économique tiré des travaux, ni la localisation du siège social dans les locaux concernés ne suffisent à conférer cette qualité.

Cette décision doit inciter tous les acteurs de la construction — maîtres d'ouvrage, exploitants, constructeurs, assureurs et conseils juridiques — à la plus grande vigilance dans la structuration de leurs projets. La vérification du titre de propriété ou du droit à construire n'est pas une formalité administrative : c'est une condition de recevabilité de l'action en garantie décennale, dont le non-respect peut avoir des conséquences irrémédiables.

Le cabinet Equitéo, spécialisé en droit de la construction, en droit immobilier et en urbanisme, accompagne ses clients à chaque étape de leurs projets, de la structuration juridique initiale jusqu'au contentieux. N'hésitez pas à nous consulter pour sécuriser vos opérations de construction et anticiper les risques liés à la garantie décennale.

Références

• Décision commentée : Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 février 2026, pourvoi n° 24-11.092 (inédit) — Lire sur Légifrance
• Textes cités :
  • Article 1792 du Code civil (garantie décennale des constructeurs)
  • Article 1014, alinéa 2, du Code de procédure civile (décision spécialement motivée)
• Jurisprudence citée :
  • Cour d'appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 30 novembre 2023 (arrêt attaqué)