Garantie décennale : la qualité de maître d'ouvrage est réservée au propriétaire – Cass. civ. 3e, 19 février 2026, n° 24-11.092

assurance construction

Alexandre CHEVALLIER

14 mars 2026

10 minutes

Qui peut agir en garantie décennale contre les constructeurs ? Dans un arrêt du 19 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle avec fermeté que seul le propriétaire de l'ouvrage — ou le titulaire d'un droit à construire — peut se prévaloir de la qualité de maître d'ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil. Une décision essentielle qui clarifie les conditions de recevabilité de l'action décennale.

Par un arrêt du 19 février 2026 (pourvoi n° 24-11.092), la Cour de cassation casse partiellement un arrêt de la cour d'appel de Bordeaux en matière de garantie décennale. L'affaire concernait des travaux de construction réalisés dans un domaine viticole. La société exploitante avait engagé une action en responsabilité décennale contre les constructeurs et leurs assureurs. La cour d'appel avait jugé cette action recevable en se fondant sur le fait que les travaux avaient été réalisés à l'adresse et dans l'intérêt exclusif de cette société. La Cour de cassation censure ce raisonnement en rappelant un principe fondamental : pour l'application de l'article 1792 du Code civil, seul celui qui est propriétaire de l'ouvrage ou titulaire d'un droit à construire peut se prévaloir de la qualité de maître d'ouvrage. La garantie décennale est ainsi attachée à la propriété de l'ouvrage et non à sa simple jouissance ou exploitation. Cette décision a des implications majeures pour les professionnels de la construction et les maîtres d'ouvrage.

Contexte et rappel des faits

L'affaire soumise à la Cour de cassation trouve son origine dans la construction d'un ensemble immobilier au sein d'un domaine viticole : un nouveau cuvier, un espace de stockage de bouteilles et une salle de réception. Le propriétaire du domaine, M. Delbeck, avait confié la maîtrise d'œuvre à la société Krzan, le lot maçonnerie à la société Veyrier-Le Devedec, le lot carrelage à la société Entreprise Carrelage Aquitaine (ECA) et une mission de contrôle technique à la société Bureau Veritas. Un bureau d'études structure, la société B2B ingénierie (anciennement Structure Piccin ingénierie), était également intervenu en sous-traitance.

La réception des travaux a été prononcée le 1^er juillet 2009, avec réserves. Par la suite, des désordres sont apparus, conduisant à la désignation d'un expert judiciaire. C'est alors la société Delbeck vignobles & développements, successeurs H. Dubois-Challon, qui a engagé l'action en justice, assignant les constructeurs et leurs assureurs respectifs en indemnisation sur le fondement de la garantie décennale (article 1792 du Code civil).

La cour d'appel de Bordeaux, par un arrêt du 30 novembre 2023, avait déclaré la société Delbeck recevable à agir et condamné solidairement les constructeurs et leurs assureurs au paiement de diverses sommes au titre des travaux de reprise et du préjudice immatériel. La cour d'appel avait fondé sa décision sur le constat que les travaux avaient été réalisés « à l'adresse même et au siège de l'établissement principal » de la société Delbeck, et « dans son intérêt exclusif ».

Plusieurs parties ont formé un pourvoi en cassation. La société Bureau Veritas construction a déposé un pourvoi principal, tandis que la société Generali IARD (assureur de la société ECA) et les sociétés Veyrier-Le Devedec et Axa France IARD ont formé des pourvois incidents, soulevant notamment la question cruciale de la qualité à agir de la société Delbeck sur le fondement de la garantie décennale.

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La question juridique posée : qui peut agir en garantie décennale ?

Le débat juridique central portait sur un point fondamental du droit de la construction : la société Delbeck, qui exploitait les locaux construits mais n'en était pas propriétaire (les biens appartenant à M. Delbeck en personne), avait-elle qualité pour agir en garantie décennale contre les constructeurs ?

La cour d'appel avait adopté une approche pragmatique, considérant que la réalisation des travaux à l'adresse de la société et dans son intérêt suffisait à lui conférer la qualité de maître d'ouvrage. Les pourvois incidents soutenaient au contraire que la qualité de maître d'ouvrage, au sens de l'article 1792 du Code civil, est réservée au propriétaire de l'ouvrage et ne peut être étendue au simple exploitant ou occupant des lieux, quelle que soit la finalité des travaux.

La solution de la Cour de cassation : un rappel ferme du principe

La recevabilité du moyen de pur droit

À titre liminaire, la Cour de cassation écarte l'argument d'irrecevabilité soulevé par la société Delbeck. Celle-ci faisait valoir que la société Generali IARD n'avait pas soutenu devant la cour d'appel que la qualité de maître d'ouvrage était réservée au propriétaire. La Haute juridiction juge cependant que le moyen, « qui ne se réfère à aucune considération de fait qui ne résulterait pas des énonciations de l'arrêt, est de pur droit » (§ 9). Il est donc recevable pour la première fois devant la Cour de cassation.

Ce point de procédure est important : il confirme que la question de la qualité à agir en garantie décennale relève d'un principe juridique fondamental qui peut être soulevé à tout stade de la procédure.

L'affirmation du principe : propriété et droit à construire

Sur le fond, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 3^e, 19 février 2026, n° 24-11.092) énonce une règle claire au visa de l'article 1792 du Code civil :

« Pour l'application de ce texte, seul peut se prévaloir de la qualité de maître de l'ouvrage celui qui est le propriétaire de cet ouvrage ou qui est titulaire d'un droit à construire. » (§ 11)

En d'autres termes, la garantie décennale est un droit attaché à la propriété de l'ouvrage. Elle n'est pas liée à la jouissance des locaux, à l'intérêt économique que l'on peut retirer de la construction, ni même au fait d'avoir initié ou financé les travaux sans être propriétaire.

La Cour de cassation censure en conséquence le raisonnement de la cour d'appel de Bordeaux. Le fait que les travaux aient été réalisés « à l'adresse même et au siège de l'établissement principal » de la société Delbeck et « dans son intérêt exclusif » est insuffisant pour lui conférer la qualité de maître d'ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil. Seul M. Delbeck, en tant que propriétaire du domaine viticole, pouvait a priori se prévaloir de cette qualité — sauf à démontrer que la société était titulaire d'un droit à construire (bail à construction, bail emphytéotique, etc.).

Les conséquences de la cassation

La cassation partielle prononcée emporte, par voie de conséquence, la cassation des chefs de dispositif relatifs au partage de responsabilités et aux condamnations in solidum prononcées à l'encontre des constructeurs et de leurs assureurs. L'affaire devra être rejugée par une cour d'appel de renvoi, qui devra vérifier si la société Delbeck disposait effectivement d'un titre de propriété ou d'un droit à construire sur le domaine.

Analyse juridique approfondie

L'article 1792 du Code civil et la notion de maître d'ouvrage

L'article 1792 du Code civil institue une responsabilité de plein droit des constructeurs pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, pendant une durée de dix ans à compter de la réception. Ce régime protecteur, d'ordre public, constitue la pierre angulaire de la responsabilité décennale en droit français.

Toutefois, ce texte ne définit pas expressément la notion de « maître de l'ouvrage ». C'est la jurisprudence qui a progressivement construit cette notion, en la rattachant au droit de propriété. L'arrêt du 19 février 2026 s'inscrit dans cette lignée jurisprudentielle bien établie.

La distinction entre propriété et jouissance

La solution retenue repose sur une distinction fondamentale en droit des biens : la propriété (qui confère l'usus, le fructus et l'abusus) se distingue de la simple jouissance (droit d'usage, droit d'exploitation). Un locataire, un occupant à titre gratuit ou une société exploitante qui n'est pas propriétaire ne peut pas agir en garantie décennale, même si elle tire profit de l'ouvrage.

Ce rattachement de l'action décennale au droit de propriété s'explique par la nature même de cette garantie : elle vise à protéger la valeur et l'intégrité de l'ouvrage en tant que bien immobilier. C'est pourquoi elle se transmet automatiquement aux acquéreurs successifs de l'immeuble, sans nécessité de cession expresse.

L'exception du titulaire d'un droit à construire

La Cour de cassation précise que le titulaire d'un droit à construire peut également se prévaloir de la qualité de maître d'ouvrage. Cela vise principalement :

• Le preneur à bail emphytéotique, qui dispose d'un droit réel immobilier lui permettant d'édifier des constructions ;
• Le preneur à bail à construction, qui s'engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur ;
• Le bénéficiaire d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public constitutive de droits réels.

En revanche, un simple bail commercial ou un bail d'habitation, même s'il autorise la réalisation de travaux, ne confère pas un droit à construire au sens de la garantie décennale.

Portée pratique de la décision

Pour les maîtres d'ouvrage et les exploitants

Cet arrêt constitue un avertissement majeur pour les structures qui font réaliser des travaux sans être propriétaires des murs. Dans le cadre de montages où une personne physique est propriétaire d'un immeuble exploité par une société (configuration fréquente dans les domaines viticoles, hôteliers ou agricoles), il est impératif de bien identifier qui contracte avec les entreprises de construction.

Concrètement, si une société souhaite bénéficier de la garantie décennale, elle doit :

• Être propriétaire de l'ouvrage, ou
• Être titulaire d'un droit réel lui conférant un droit à construire (bail à construction, bail emphytéotique), ou
• Se faire céder expressément le bénéfice de la garantie décennale par le propriétaire.

Pour les constructeurs et leurs assureurs

Du côté des constructeurs et de leurs assureurs en responsabilité décennale, cette décision offre un argument de défense précieux. Lorsqu'une action est intentée par une entité qui n'est pas le propriétaire de l'ouvrage, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir peut être soulevée à tout stade de la procédure, y compris pour la première fois en cassation dès lors qu'il s'agit d'un moyen de pur droit.

Pour les professionnels du droit

Les avocats et conseils juridiques intervenant en droit de la construction doivent impérativement vérifier, en amont de toute action en garantie décennale, la concordance entre le demandeur et le propriétaire de l'ouvrage. Cette vérification doit porter sur les titres de propriété, les éventuels baux constitutifs de droits réels et les cessions de garantie.

De même, lors du montage d'une opération de construction, il est recommandé de veiller à ce que les contrats soient conclus au nom du propriétaire ou du titulaire du droit à construire, afin de sécuriser l'exercice ultérieur des garanties légales.

L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 19 février 2026 (pourvoi n° 24-11.092) apporte une clarification bienvenue sur un principe cardinal du droit de la construction : la garantie décennale est un droit attaché à la propriété de l'ouvrage, et non à son exploitation ou à sa jouissance. Ni l'intérêt économique, ni la localisation des travaux au siège d'une société ne suffisent à conférer la qualité de maître d'ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil.

Cette décision invite tous les acteurs de la construction — maîtres d'ouvrage, constructeurs, assureurs, conseils juridiques — à une vigilance accrue quant à l'identification précise du propriétaire ou du titulaire du droit à construire. Dans les montages patrimoniaux complexes, où la propriété immobilière et l'exploitation sont dissociées entre des personnes physiques et des sociétés, la sécurisation des droits passe par une structuration rigoureuse des contrats de construction et, le cas échéant, par la mise en place de droits réels adaptés.

Le cabinet Equitéo, spécialisé en droit de la construction, en droit immobilier et en urbanisme, accompagne les maîtres d'ouvrage, les promoteurs et les professionnels du bâtiment dans la sécurisation de leurs opérations et la défense de leurs intérêts en cas de litige. N'hésitez pas à nous consulter pour toute question relative à la responsabilité décennale ou aux garanties des constructeurs.

Références

• Décision commentée : Cass. civ. 3^e, 19 février 2026, n° 24-11.092 (inédit) — Lire sur Légifrance
• Textes cités :
  • Article 1792 du Code civil (responsabilité décennale des constructeurs)
  • Article 1014, alinéa 2, du Code de procédure civile (irrecevabilité des moyens non sérieux)
• Jurisprudence citée :
  • CA Bordeaux, 2^e chambre civile, 30 novembre 2023 (arrêt attaqué)