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Obtenir un permis de construire ou une déclaration préalable !

droit de l'urbanisme

Alexandre Chevallier

15 janvier 2020

6 minutes

Le permis de construire est une autorisation administrative devant être délivrée avant la réalisation de certains projets et qui permet à l'administration de vérifier que ces derniers sont conformes aux règles d'urbanisme.

La déclaration préalable est un acte administratif qui doit précéder certains projets immobiliers, généralement de faible importance, et qui permet à l'administration de s'assurer de la conformité du projet aux règles d'urbanisme.

Vous envisagez de construire un bâtiment ou tout autre ouvrage sur votre terrain et vous souhaitez savoir si votre projet doit faire l’objet d’un permis de construire ou d'une non-opposition à déclaration préalable de travaux ?

Voici un guide en deux parties qui vous permettra de faire la différence entre ces deux types de demande:

  1. Le permis de construire
  2. La déclaration préalable

I. LE PERMIS DE CONSTRUIRE

1. Un permis de construire, pour quel type de projet ?

Un permis de construire pour la réalisation d'une construction neuve

Concernant des constructions neuves, le principe veut qu'un permis de construire soit obtenu (article R. 421-1 du code de l'urbanisme).

Selon cette article, un permis de construire n'a pas être obtenu dès lors que la construction projetée :

  1. n'est soumise à aucune formalité
  2. est soumise à l'obtention d'une non opposition à déclaration préalable.

Concernant les constructions dispensées de toute formalité, cela peut être en raison de leur nature ou de leur faible importance, les constructions inférieures ou égales à douze mètres, ayant une emprise au sol et une surface de plancher inférieures ou égales à cinq mètres carrés et les habitations légères de loisirs dont la surface de plancher est inférieure ou égale à trente-cinq mètres carrés.

A ce sujet, Equitéo Avocat vous propose de lire son article dédié construire sans permis de construire, c'est possible !

Concernant les constructions neuves nécessitant l'obtention d'une non opposition à déclaration préalable, il est question de celles dont soit l'emprise au sol soit la surface de plancher est supérieure à cinq mètres carrés mais inférieure ou égale à vingt mètres carrés et dont la hauteur est inférieure ou égale à douze mètres.

C'est donc en identifiant celles des constructions neuves dispensées de formalité ou soumises à simple déclaration que l'on définit, négativement, le champ d'application matériel du permis de construire pour les constructions neuves.

A cet effet, un avocat spécialisé en droit de l'urbanisme dispose de la compétence pour vous accompagner dans le choix de l'autorisation au regard de votre projet de construction et ainsi gagner un temps précieux quant à son optimisation.

Un permis de construire pour la réalisation de travaux sur une construction existantes

Pour les travaux sur constructions existantes, la règle est inverse puisqu'ils sont dispensés de permis de construction sauf exception.

Pour exemple, les travaux exécutés sur des constructions existantes nécessiteront un permis de construire, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparation, les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations.

Tous les travaux sur les édifices inscrits seront, en revanche, soumis à permis de construire, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparation ordinaires et de ceux devant rester secrets pour des raisons de sécurité.

2. Comment obtenir un permis de construire ?

La demande de permis de construire est déposée à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés par une personne ayant qualité à former une telle demande (art. R.* 423-1 : notamment le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire, etc.)

L'autorité compétente en la matière donne à la demande un numéro d'enregistrement et en délivre un récépissé.

Il procède ensuite aux transmissions requises par le code de l'urbanisme (préfet, président de l'établissement public de coopération intercommunale, architecte des bâtiments de France, etc.) puis instruit la demande si le permis est délivré au nom de la commune. Si la décision est prise au nom de l'État, le service de l'État dans le département chargé de l'urbanisme procédera à l'instruction.

Si l'autorité compétente n'a pas notifié au demandeur, dans un délai d'un mois à compter du dépôt du dossier, la liste des pièces manquantes, le dossier est réputé complet.

Le délai d'instruction sera de deux (maison individuelle et/ou ses annexes) ou trois mois en fonction de la construction projetée. Ce délai pourra être prolongé dans certains cas (projet situé dans le périmètre de protection des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques par exemple).

Une fois l'instruction achevée, l'autorité compétente prend une décision expresse ou tacite, le silence gardé au terme du délai d'instruction valant, sauf exceptions prévues aux articles R. 424-2 et suivants du code de l'urbanisme, permis de construire tacite.

La décision prise sur la demande de permis de construire doit être notifiée au demandeur et préciser les conditions dans lesquelles elle devient exécutoire. Un affichage en mairie doit ensuite intervenir dans les huit jours suivant la délivrance, pour une durée de deux mois, et mention doit être faite du permis sur le terrain par les soins du bénéficiaire ainsi que de la date d'affichage de l'autorisation en mairie.

Une décision refusant un permis de construire doit être motivée.

Enfin, si les travaux objet du permis de construire n'ont pas été entrepris dans les trois ans suivant sa notification, le permis est périmé.

II. LA NON OPPOSITION A DECLARATION PREALABLE

1. Une non opposition à déclaration préalable, pour quel type de projet ?

Le champ d'application de la déclaration préalable est précisément délimité par le code de l'urbanisme contrairement au permis de construire qui lui, est défini négativement.

Une non opposition à déclaration préalable pour la réalisation d'une construction neuve

Concernant les constructions neuves, si l'article R. 421-1 du code de l'urbanisme précise qu'un permis de construire est toujours exigé, c'est à l'exception des constructions neuves qui ne sont soumises à aucune formalité ou qui sont soumises à déclaration préalable.

Ces dernières seront les constructions neuves, en dehors des périmètres d'un site patrimonial remarquable, des abords des monuments historiques et des sites classés, dont soit l'emprise au sol soit la surface de plancher est supérieure à cinq mètres carrés mais sont toutes deux inférieures ou égales à vingt mètres carrés et dont la hauteur est inférieure ou égale à douze mètres.

Seront également soumis à déclaration préalable, certaines habitations légères de loisir, les constructions d'une hauteur supérieure à douze mètres et d'une emprise au sol et d'une surface de plancher inférieures à cinq mètres carrés, les ouvrages ou accessoires des lignes de distribution d'électricité, les murs supérieurs à deux mètres, les piscines de faible importance, certains châssis et serres et certaines installations photovoltaïques.

Une non opposition à déclaration préalable pour la réalisation de travaux sur une construction existante

Concernant la réalisation de travaux sur constructions existantes, ceux-ci sont en principe dispensés de toute formalité au titre du code de l'urbanisme, mais ceux mentionnés à l'article R. 421-17 du code de l'urbanisme devront faire l'objet d'une déclaration préalable.

Il s'agit notamment, lorsqu'un permis de construire n'est pas exigé en application de l'article R. 421-16, du code de l'urbanisme, des travaux de ravalement lorsque la construction est située dans une zone protégée (art. R.* 421-17-1), et les travaux modifiant ou supprimant un élément identifié par un document d'urbanisme comme présentant un intérêt d'ordre culturel, historique, architectural ou écologique et les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant ou des travaux qui ont pour effet la création soit d'une emprise au sol soit d'une surface de plancher supérieure à cinq mètres carrés, lorsque l'emprise au sol et la surface de plancher créées sont inférieures à vingt mètres carrés (ce dernier seuil est porté à quarante mètres carrés lorsque la construction se trouve dans une zone urbaine d'un plan local d'urbanisme ou d'un document en tenant lieu).

c) Une non opposition à déclaration préalable pour la demande d'un changement de destination

Enfin, les travaux ayant pour effet un changement de destination d'une construction sont soumis à déclaration préalable, seuls ceux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment étant soumis a permis de construire.

Dans le domaine de l'aménagement, la déclaration préalable doit précéder les lotissements qui ne sont pas soumis a permis d'aménager, l'aménagement ou la mise à disposition des campeurs de terrains ne nécessitant pas de permis d'aménager, certaines divisions foncières ou résidences démontables et les aires d'accueil des gens du voyage.

2. Comment obtenir une non opposition à déclaration préalable ?

De la même façon que pour une demande de permis de construire, une demande de non opposition à déclaration préalable est adressée principalement à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés par une personne ayant qualité à former une telle demande (notamment le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire, etc.).

Le maire donne à la déclaration un numéro d'enregistrement et en délivre un récépissé. Il procède ensuite aux transmissions requises par le code de l'urbanisme (préfet, président de l'établissement public de coopération intercommunale, etc.), puis instruit la déclaration préalable si la décision est prise au nom de la commune. Si la décision est prise au nom de l'État, le service de l'État dans le département chargé de l'urbanisme procédera à l'instruction.

Si l'autorité compétente n'a pas notifié au demandeur, dans un délai d'un mois à compter du dépôt du dossier, la liste des pièces manquantes, le dossier est réputé complet.

Le délai d'instruction est d'un mois. Ce délai pourra être prolongé dans certains cas (projet situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques par exemple).

Une fois l'instruction achevée, l'autorité compétente prend une décision expresse ou tacite, le silence gardé au terme du délai d'instruction valant, sauf exceptions prévues aux articles R. 424-2 et suivants du code de l'urbanisme, décision de non-opposition à la déclaration préalable. Un certificat de cette non-opposition peut être délivré au demandeur par l'autorité compétente sur simple demande. La décision s'opposant au projet faisant l'objet d'une déclaration préalable doit être notifiée au demandeur.

Un affichage en mairie doit ensuite intervenir dans les huit jours suivant la non-opposition, pour une durée de deux mois, et mention doit être faite de la déclaration préalable sur le terrain par les soins du bénéficiaire.

Comme un permis de construire, si les travaux objet de la non opposition à déclaration préalable n'ont pas été entrepris dans les trois ans suivant sa notification, la déclaration est périmée.

EN CONCLUSION

Avant de déposer toute demande en mairie, il importe de ne pas se tromper de formulaire CERFA et de bien distinguer si les travaux projetés porte sur la nécessite d'obtention d'un permis de construire, d'aménager, d'une non opposition à déclaration préalable de travaux ou qu'aucune formalité n'est nécessaire.

A cet effet, il est important d'être accompagné par un avocat spécialiste en droit de l'urbanisme afin de faire le bon choix et d'adapter son projet du mieux possible aux normes d'urbanisme spécifiques à la commune en question.

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A propos de Maître Alexandre Chevallier

Avocat et fondateur d'Equitéo avocat, Alexandre Chevallier est animé par une vision innovante et entrepreneuriale du droit. Il est convaincu de la nécessaire démocratisation de l’accès à l’avocat. A l'écoute, il assiste et représente ses clients dans les domaines du droit de l'urbanisme tant au niveau du conseil que du contentieux.

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