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Certificat d'urbanisme qu'est-ce que c'est ?

droit de l'urbanisme

Alexandre Chevallier

15 janvier 2020

4 minutes

Le certificat d'urbanisme a pour objet d'informer le demandeur sur les règles d'urbanisme applicables à un terrain et sur les opérations qui y sont réalisables. Deux types de certificats coexistent : le certificat d'urbanisme d'information et le certificat d'uranisme opérationnel.

Cet article est construit sous forme d’un guide constitué de 3 points. Ces trois points vous permettront de connaître les éléments préalables indispensables à la réalisation de toute construction.

Voici les 3 points exposés :

  1. Quelle est l'utilité d'un cerfiticat d'urbanisme ?
  2. Comment obtenir un certificat d'urbanisme ?
  3. A quoi sert-il d'obtenir un certificat d'urbanisme ?

POINT N°1 : QUELLE EST L'UTILITE D'UN CERTIFICAT D'URBANISME ?

Le certificat d'urbanisme peut avoir deux objets (article L. 410-1 du code de l'urbanisme) :

  1. Le certificat d'urbanisme d'information aussi appelé certificat d'urbanisme ordinaire, informe sur les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain concerné par la demande. Un tel certificat n'a pas pour objet de se prononcer sur le caractère constructible du terrain.

  2. Le certificat d'urbanisme opérationnel indique quant à lui, en outre et lorsque le demandeur a précisé la nature de l'opération projetée, la localisation approximative et la destination des constructions envisagées, si le terrain considéré peut accueillir un tel projet ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Ce type de certificat, à la différence du premier, se prononce donc sur le caractère réalisable d'un projet identifié.

Lorsqu'un sursis à statuer pourrait être opposé à une non opposition à déclaration préalable ou à une autorisation de construire portant sur le terrain concerné, le certificat d'urbanisme, quel qu'il soit, doit le mentionner.

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) instaure l'obligation pour les autorités administratives comptétentes, lorsqu'elles délivrent un certificat d'urbanisme, d'indiquer les raisons qui rendent possible le recours au sursis à statuer sur une demande d'autorisation d'urbanisme ultérieure (article L. 410-1, alinéa 5).

Aucune disposition législative n'impose d'obtenir un certificat d'urbanisme avant la délivrance d'une autorisation ou une déclaration préalable ; toutefois son obtention permet de s'informer sur les règles d'urbanisme applicables et sécurise la demande d'autorisation qui, en règle générale, est déposée par la suite.

Demander conseil ou un accompagnement à a=*un avocat spécialisé en droit de l'urbanisme pourrait être tout a fait utile.

En effet, le choix de tel ou tel certificat d'urbanisme dépend de la nature de votre demande et surtout de votre projet. Bien naturellement, si votre projet porte sur la construction d'un maison individuelle ou de tout autre ouvrage, Equitéo Avocat vous conseille d'opter pour une demande d'un certificat d'urbanisme opérationnel. Ce dernier vous permettra de bénéficier d'un premier avis de l'autorité compétente quant à la faisabilité de votre projet.

POINT N°2 : COMMENT OBTENIR UN CERTIFICAT D'URBANISME ?

L'instruction d'une telle demande dispose des mêmes règles applicables à tout autre autorisation d'urbanisme:.

Le délai d'instruction est en principe d'un mois pour un certificat d'urbanisme d'information* et de deux mois pour un certificat d'urbanisme opérationnel.

L'autorité publique qui délivre le certificat d'urbanisme est la même que celle qui délivre les permis de construire ou les non opposition à déclaration préalable. Ainsi, dans les communes dotées d'un plan local d'urbanisme (PLU) approuvé, l'instruction est assurée par les services communaux.

Il est également important de savoir qu'à défaut de notification d'un certificat d'urbanisme, positif ou négatif, dans ce délai d'instruction, le silence gardé par l'administration vaut délivrance d'un certificat d'urbanisme tacite.

Ce dernier ne donne toutefois de droits acquis qu'au maintien de la réglementation en vigueur, y compris si la demande portait initialement sur un certificat d'urbanisme opérationnel.

POINT N°3 : A QUOI SERT-IL D'OBTENIR UN CERTIFICAT D'URBANISME ?

En matière de construction, le principal avantage de l'obtention d'un certificat d'urbanisme réside dans la cristallisation des règles d'urbanisme applicable au projet projeté durant une période de dix-huit mois à compter de la date de délivrance dudit certificat.

En effet, dans les dix-huit mois qui suivent la délivrance d'un certificat d'urbanisme, en principe, si une demande d'autorisation de permis de construire ou une demande de non opposition à déclaration préalable est déposée, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat (et non tels qu'ils sont mentionnés dans le certificat) ne peuvent être remis en cause.

Dès lors, si l'auteur du certificat a omis de mentionner, par exemple, une taxe ou une disposition d'urbanisme qui était néanmoins applicable à la date de délivrance du certificat, cette circonstance n'est pas de nature à créer au profit du bénéficiaire de droit acquis à la non-application de la disposition omise.

En outre, le certificat d'urbanisme d'information ne se prononçant que sur les dispositions applicables au terrain objectivement, les caractéristiques de la construction projetée peuvent ensuite justifier un refus d'autorisation d'urbanisme.

Enfin, le certificat d'urbanisme étant un acte créateur de droits, ses conditions de retrait doivent répondre aux exigences de la jurisprudence Ternon : il ne peut donc être retiré au-delà d'un délai de quatre mois suivant sa date de délivrance.

Enfin, le certificat d'urbanisme pourra être prorogé par périodes d'une année si les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas changé.

EN CONCLUSION

Si vous projeté de réaliser un projet de construction, que cela soit sur un terrain vous appartenant d'ores et déjà ou sur un terrain à acquérir, Equitéo Avocat vous récommande vivement d'obtenir préalablement à toute demande de permis de construire ou de signature d'une promesse de vente, un certificat d'urbanisme opérationnel et ce, à deux égards.

D'une part, cela vous permettra d'obtenir un premier son de cloche du service instructeur des autorisations d'urbanisme concerné et de savoir si votre demande de permis de construire à une chance d'aboutir.

D'autre part, l'obtention dudit certificat d'urbanisme opérationnel vous permettra de cristalliser les règles d'urbanisme pendant une période de dix-huit mois contre l'édiction d'éventuelles normes moins favorables à votre projet.

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A propos de Maître Alexandre Chevallier

Avocat et fondateur d'Equitéo avocat, Alexandre Chevallier est animé par une vision innovante et entrepreneuriale du droit. Il est convaincu de la nécessaire démocratisation de l’accès à l’avocat. A l'écoute, il assiste et représente ses clients dans les domaines du droit de l'urbanisme tant au niveau du conseil que du contentieux.

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