Garantie des vices cachés et pourparlers transactionnels : l'absence d'effet suspensif sur la prescription biennale - Cass. 3e civ., 5 février 2026, n° 24-12.388

droit de la vente immobilière

Alexandre CHEVALLIER

11 mars 2026

7 minutes

Par un arrêt rendu le 5 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 février 2026, n° 24-12.388, inédit) a posé une règle d'une clarté absolue, dont les conséquences pratiques méritent d'être soigneusement mesurées par tout professionnel du droit de la construction : l'existence de pourparlers transactionnels entre les parties ne reporte pas le point de départ du délai de prescription biennale de l'action en garantie des vices cachés, et n'en suspend pas davantage le cours. Cette décision casse l'arrêt de la cour d'appel qui avait admis le contraire, au bénéfice d'acquéreurs ayant découvert des tuiles défectueuses plus de deux ans avant d'agir en justice. Elle s'inscrit dans une ligne jurisprudentielle rigoureuse sur la computation des délais en matière de vices rédhibitoires et constitue un avertissement clair pour tous ceux qui seraient tentés de laisser courir le temps sous couvert de négociations amiables.

La Cour de cassation rappelle fermement que les pourparlers transactionnels n'ont aucun effet ni sur le point de départ, ni sur la suspension du délai de prescription biennale de l'action en garantie des vices cachés, lequel court à compter du jour de la découverte du vice. Cet arrêt du 5 février 2026 casse la décision d'appel qui avait accepté de repousser ce point de départ à la date d'échec des négociations amiables, et constitue un signal d'alerte fort pour les praticiens du droit de la construction.

Le contexte factuel : des tuiles défectueuses et des négociations qui s'éternisent

Les faits à l'origine de cet arrêt sont d'une banalité trompeuse. Entre le 1er août 2011 et le 6 juin 2012, M. et Mme F. ont acquis des tuiles auprès d'un vendeur professionnel, M. J., pour la construction de leur maison d'habitation. Ce dernier s'était lui-même approvisionné auprès de la société Distribution sanitaire chauffage, opérant sous l'enseigne Cedeo, en qualité de fournisseur.

Deux ans après la construction, les tuiles se révèlent défectueuses. Les acquéreurs acquièrent une parfaite connaissance des vices à la fin du mois de juin 2014, selon les propres constatations de la cour d'appel. Des pourparlers s'engagent alors entre les parties dans l'espoir de parvenir à un règlement amiable. Ces négociations se poursuivent jusqu'en juin 2018, date à laquelle le fournisseur constate leur échec.

Ce n'est que le 17 septembre 2018 que les acquéreurs assignent le vendeur et le fournisseur en référé-expertise, puis, après dépôt du rapport d'expert, le 18 juin 2019, qu'ils les assignent au fond en réparation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés. Entre la découverte du vice et la première assignation, plus de quatre années se sont écoulées.

Le cadre juridique applicable : l'article 1648 du Code civil et la prescription biennale

L'action en garantie des vices cachés est encadrée par l'article 1648 du Code civil, qui dispose que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Ce délai, dit prescription biennale, est d'une rigueur particulière : son point de départ est objectivement fixé au jour où l'acheteur a eu connaissance effective du vice.

Parallèlement, l'article 2238 du Code civil, issu de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, prévoit une cause de suspension de la prescription : le délai est suspendu à compter du jour où, après la survenance d'un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation, ou, à défaut d'accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation. La suspension cesse lorsque la médiation ou la conciliation prend fin.

La question posée à la Cour de cassation était donc la suivante : de simples pourparlers transactionnels — c'est-à-dire des négociations informelles entre les parties — peuvent-ils produire un effet équivalent à celui que la loi reconnaît à la médiation ou à la conciliation, en repoussant le point de départ du délai ou en en suspendant le cours ?

La position de la cour d'appel : une interprétation extensive et bienveillante pour l'acheteur

La cour d'appel avait retenu une solution favorable aux acquéreurs, en opérant un raisonnement en deux temps. Elle avait d'abord affirmé en droit que le point de départ du délai de prescription biennale peut être repoussé lorsque, à la suite de la découverte du vice et dans les deux ans de celle-ci, une tentative de règlement amiable s'est engagée : dans ce cas, le délai ne commencerait à courir qu'à compter du jour de l'échec de la négociation.

Elle avait ensuite appliqué ce principe aux faits de l'espèce, en constatant que les acquéreurs avaient assigné le vendeur et le fournisseur en référé-expertise moins de deux années après la date de l'échec des pourparlers (juin 2018), de sorte que l'action n'était pas prescrite. Ce faisant, elle rejetait la fin de non-recevoir soulevée par le vendeur et par le fournisseur.

Cette position n'était pas sans fondement apparent : elle s'inscrivait dans un courant jurisprudentiel parfois bienveillant envers les acheteurs engagés de bonne foi dans des négociations, et répondait à un souci d'équité — il semblerait injuste de sanctionner celui qui a cherché à éviter un procès. Mais la Cour de cassation n'a pas suivi ce raisonnement.

La cassation : un principe sans exception pour les simples pourparlers

La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel, tant sur le moyen relevé d'office (concernant la fin de non-recevoir opposée par le vendeur) que sur le moyen du pourvoi incident (concernant celle opposée par le fournisseur). Elle le fait au visa des articles 1648 et 2238 du Code civil, en formulant le principe suivant :

« L'existence de pourparlers transactionnels n'est pas de nature à reporter le point de départ du délai de prescription de l'action résultant des vices rédhibitoires, fixé au jour de leur découverte par l'acquéreur, ni à suspendre le cours de ce délai. »

Le grief adressé à la cour d'appel est précis : elle avait elle-même constaté que les acquéreurs avaient eu une parfaite connaissance des vices à la fin du mois de juin 2014, et que ceux-ci n'avaient agi en référé-expertise que le 17 septembre 2018, soit plus de quatre ans plus tard. En ne tirant pas les conséquences légales de ses propres constatations — à savoir que la prescription biennale était acquise depuis juin 2016 — elle a violé les textes applicables.

La Cour relève notamment que la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, formule technique qui signifie que les faits retenus auraient dû conduire à une solution juridique différente de celle prononcée.

Le syllogisme juridique : une application rigoureuse du droit de la prescription

Le raisonnement de la Cour de cassation peut être reconstitué sous forme de syllogisme :

• Majeure : La prescription biennale de l'action en garantie des vices cachés (art. 1648 C. civ.) court à compter du jour de la découverte du vice par l'acquéreur. Les seules causes de suspension légalement admises sont celles prévues par les articles 2230 et suivants du Code civil ; or, l'article 2238 ne vise que la médiation et la conciliation encadrées, non les simples pourparlers transactionnels.
• Mineure : En l'espèce, les acquéreurs ont eu parfaite connaissance des vices en juin 2014, et ont engagé une procédure de référé-expertise le 17 septembre 2018, soit plus de quatre ans après. Les pourparlers qui ont eu lieu entre ces deux dates ne constituent pas une médiation ou une conciliation au sens de l'article 2238.
• Conclusion : La prescription biennale était acquise depuis juin 2016 ; l'action des acquéreurs était donc irrecevable comme prescrite.

Ce syllogisme met en lumière la rigueur du régime de la prescription en matière de vices cachés : la bonne foi des parties et le caractère amiable de leurs échanges sont juridiquement indifférents dès lors que ces échanges ne prennent pas la forme d'un mécanisme de résolution amiable encadré par la loi.

La distinction fondamentale : pourparlers versus médiation ou conciliation

L'un des enseignements majeurs de cet arrêt est la distinction nette qu'il impose entre deux types de démarches amiables :

• Les pourparlers transactionnels : simples échanges informels entre les parties, correspondances, réunions de négociation, propositions chiffrées. Ces démarches, aussi sincères et prolongées soient-elles, ne produisent aucun effet sur le cours de la prescription biennale.
• La médiation et la conciliation : procédures encadrées faisant l'objet d'un accord écrit entre les parties ou d'une première réunion formelle, qui suspendent la prescription en application de l'article 2238 du Code civil.

Cette distinction n'est pas nouvelle en droit des obligations, mais l'arrêt du 5 février 2026 la cristallise avec une particulière netteté dans le domaine de la garantie des vices cachés en droit de la construction. Elle invite les praticiens à ne jamais confondre la négociation informelle — aussi raisonnable soit-elle — et les mécanismes de résolution amiable dotés d'effets juridiques reconnus.

Les enseignements pratiques pour les acteurs de la construction

Cet arrêt est porteur d'un message extrêmement concret pour tous les acteurs du droit de la construction — maîtres d'ouvrage, constructeurs, fournisseurs de matériaux, assureurs et leurs conseils :

• Pour les acheteurs et maîtres d'ouvrage : dès la découverte d'un vice caché affectant un matériau ou un ouvrage, le délai de deux ans commence à courir. Toute négociation amiable doit impérativement s'accompagner, en parallèle, soit d'une action en justice conservatoire (référé-expertise, assignation), soit d'un recours à un médiateur ou conciliateur dans le cadre formel de l'article 2238 du Code civil.
• Pour les vendeurs et fournisseurs : le fait d'engager des pourparlers — et de les prolonger — ne saurait être reproché comme une manœuvre dilatoire à leur encontre en matière de prescription ; la Cour de cassation leur donne ici raison sur la question procédurale, indépendamment du fond.
• Pour les avocats conseillant leurs clients : il est impératif de ne pas laisser le délai biennal s'écouler dans l'attente d'un accord amiable. Si des négociations sont en cours, la prudence commande d'interrompre ou de suspendre la prescription par les voies légales (assignation, saisine d'un médiateur avec accord écrit des parties).
• Pour les rédacteurs de protocoles transactionnels : il peut être utile de prévoir expressément, dans tout accord cadrant une négociation amiable, une clause de renonciation à se prévaloir de la prescription pendant la durée des négociations — sous réserve de la validité d'une telle clause au regard du droit applicable.

En conclusion

L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 5 février 2026 (n° 24-12.388) constitue une décision importante en matière de prescription de l'action en garantie des vices cachés. En affirmant sans ambiguïté que les pourparlers transactionnels ne reportent pas le point de départ du délai biennal et n'en suspendent pas le cours, la Cour de cassation ferme alerte sur cette partique qui consiste à laisser courir les négociations sans interrompre la prescription par les voies légales.

Références

• Décision commentée : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 février 2026, n° 24-12.388, Inédit, Lire sur Légifrance
• Textes cités : Article 1648 du Code civil (délai biennal de la garantie des vices cachés) ; Article 2238 du Code civil (suspension de la prescription en cas de médiation ou conciliation) ; Article 620, alinéa 2, du Code de procédure civile (moyen relevé d'office par la Cour de cassation) ; Article 1015 du Code de procédure civile (avis aux parties avant relevé d'office)