Expropriation et travaux réalisés avant la dépossession : quand le juge refuse de qualifier les améliorations de spéculatives

Catégorie droit de la construction

AuteurAlexandre CHEVALLIER

Date de création13 avril 2026

Temps de lecture12 minutes

Mis à jour13 avril 2026

Un propriétaire exproprié peut-il être privé d'indemnisation pour des travaux qu'il a réalisés sur son bien avant la dépossession, au motif qu'il aurait cherché à gonfler artificiellement la valeur de son immeuble ? C'est la question centrale tranchée par la Cour de cassation dans un arrêt du 12 mars 2026 (Cass. civ. 3e, 12 mars 2026, n° 24-16.458). Cette décision, rendue dans un contentieux opposant la société Marseille habitat à la SCI Imma foncier, apporte un éclairage précieux sur les conditions dans lesquelles des travaux antérieurs à l'expropriation peuvent — ou non — être écartés du calcul de l'indemnité.

Dans un arrêt du 12 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (n° 24-16.458) a rejeté le pourvoi formé par la société Marseille habitat contre une décision de la cour d'appel d'Aix-en-Provence fixant les indemnités d'expropriation dues à la SCI Imma foncier. L'expropriante soutenait que les travaux de rénovation réalisés par l'expropriée entre 2019 et 2021 — incluant redistribution des pièces, réfection électrique, revêtements et pose de cabines de douche — revêtaient un caractère spéculatif et ne devaient donc pas être pris en compte pour évaluer l'indemnité. La Cour de cassation confirme que les juges du fond ont souverainement apprécié l'absence de caractère spéculatif de ces travaux, dès lors qu'ils faisaient suite à une injonction administrative et s'inscrivaient dans la continuité de gros œuvres antérieurs. Cet arrêt illustre les limites de l'article L. 322-1 du Code de l'expropriation et constitue un repère essentiel pour tout professionnel du droit de la construction et de l'immobilier.

Contexte : l'expropriation pour cause d'utilité publique et la question des travaux préalables

L'expropriation pour cause d'utilité publique est un des mécanismes contraignants du droit immobilier français. Elle permet à une personne publique — ou à un opérateur agissant pour son compte — de forcer le transfert de propriété d'un bien privé, en contrepartie d'une indemnité juste et préalable, comme le garantit l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789

Mais que se passe-t-il lorsque le propriétaire, dans la période précédant l'expropriation, réalise des travaux importants sur son bien ? Ces améliorations doivent-elles être prises en compte pour calculer la valeur du bien exproprié, et donc le montant de l'indemnité ? Ou bien l'expropriateur peut-il les écarter en arguant que le propriétaire a cherché, de façon spéculative, à augmenter artificiellement la valeur de son immeuble pour obtenir davantage ?

C'est précisément à cette problématique que répond l'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 12 mars 2026 (n° 24-16.458), dans le contentieux opposant la société Marseille habitat, société anonyme d'économie mixte et expropriante, à la SCI Imma foncier, propriétaire dépossédée d'un terrain situé à Marseille.

Lire la décision intégrale sur Légifrance

Rappel des faits : une rénovation post-injonction administrative au cœur du litige

La SCI Imma foncier est propriétaire d'un immeuble situé à Marseille. Ce bien fait l'objet d'une procédure d'expropriation initiée par la société Marseille habitat, dans le cadre d'une opération d'aménagement urbain. La question de la fixation des indemnités de dépossession est portée devant la chambre des expropriations de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, qui rend son arrêt le 7 mars 2024.

Pour évaluer l'indemnité due à l'expropriée, les juges aixois prennent en compte la valeur de l'immeuble après rénovation. Cette rénovation, réalisée entre fin 2019 et 2021, était considérable : redistribution des pièces intérieures, réfection complète de l'électricité, pose de revêtements, peinture intérieure, carrelage, faïence, installation de cabines de douche… sans oublier les travaux sur les menuiseries et la façade.

La société Marseille habitat conteste cette prise en compte devant la Cour de cassation, en invoquant le caractère spéculatif de ces travaux. Elle développe deux arguments principaux :

• Premier argument : les travaux réalisés excédaient largement le périmètre des travaux prescrits par l'administration. En effet, si la ville de Marseille avait effectivement adressé un courrier le 1er octobre 2019, menaçant d'un arrêté de péril non imminent en l'absence de remise en état de la façade et des fenêtres, les rénovations effectivement réalisées allaient bien au-delà en touchant l'intégralité de l'intérieur de l'immeuble.
• Second argument : ces travaux avaient été entrepris sans aucune autorisation d'urbanisme, en méconnaissance de l'obligation de recueillir l'avis de l'architecte des bâtiments de France (la parcelle étant située en zone UAP à caractère patrimonial), et en violation de la servitude de mixité sociale prévue par le PLU applicable.

Selon Marseille habitat, la combinaison de ces éléments aurait dû conduire la cour d'appel à reconnaître le caractère spéculatif des travaux et à les exclure du calcul de l'indemnité d'expropriation.

Le cadre juridique : l'article L. 322-1 du Code de l'expropriation

Le fondement textuel du litige est l'article L. 322-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Cet article pose une règle importante : les améliorations de toute nature qui auraient été faites à l'immeuble ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée.

Ce texte vise à protéger l'expropriateur — et, au-delà, la collectivité — contre les manœuvres spéculatives de certains propriétaires qui, informés d'un projet d'expropriation, investiraient massivement dans leur bien uniquement pour en augmenter la valeur et ainsi percevoir une indemnité disproportionnée.

La règle est donc claire dans son principe : si les travaux ont été réalisés dans un but spéculatif, ils n'ouvrent pas droit à indemnité. Mais la mise en œuvre de ce principe est délicate : comment distinguer les travaux d'entretien courant ou de mise aux normes, pleinement légitimes, des améliorations opportunistes réalisées dans le seul dessein d'augmenter l'indemnité future ?

C'est là qu'intervient le pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond, confirmé avec force par la Cour de cassation dans cet arrêt du 12 mars 2026.

La réponse de la Cour de cassation : le rejet du pourvoi

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, présidée par Mme Teiller, rejette le pourvoi de la société Marseille habitat. Sa motivation, concise, mérite une analyse approfondie.

Un faisceau d'indices favorable à l'expropriée

La Cour de cassation relève que la cour d'appel d'Aix-en-Provence avait identifié et apprécié plusieurs éléments factuels déterminants :

• Les travaux de 2019-2021 faisaient directement suite à une injonction administrative délivrée le 1er octobre 2019 par la direction de la prévention et de la gestion des risques de la commune de Marseille, sous peine d'arrêté de péril non imminent ;
• Ces travaux s'inscrivaient dans la continuité d'importants travaux de gros œuvre autorisés et réalisés entre 2006 et 2007 ;
• La pérennité de ces gros œuvres avait été constatée en janvier 2019 par un bureau d'études spécialisé, ce qui témoignait de la solidité structurelle de l'immeuble et de l'investissement antérieur de la SCI.

Sur la base de ces constatations, la cour d'appel avait souverainement déduit que les travaux ne présentaient pas de nature spéculative. La Cour de cassation valide ce raisonnement et précise que les juges n'étaient pas tenus de procéder aux recherches supplémentaires réclamées par Marseille habitat, dès lors que leurs constatations les rendaient inopérantes.

La notion de recherches « inopérantes » : une technique classique de la Cour de cassation

La qualification de « recherches inopérantes » est une notion technique importante en droit processuel. Elle signifie que, quand bien même la cour d'appel aurait procédé aux vérifications supplémentaires demandées par Marseille habitat — sur l'ampleur des travaux par rapport aux prescriptions administratives, ou sur l'absence d'autorisation d'urbanisme — ces éléments n'auraient pas changé la conclusion finale.

En d'autres termes : la Cour de cassation considère que le contexte global (injonction administrative, antécédents de gros œuvre, attestation de pérennité) était suffisamment solide pour justifier, à lui seul, l'absence de caractère spéculatif. Les arguments additionnels soulevés par Marseille habitat ne pouvaient pas renverser cette appréciation d'ensemble.

C'est une illustration typique du contrôle limité exercé par la Cour de cassation sur l'appréciation des faits : elle ne rejuge pas les éléments de fait, mais vérifie que les juges du fond ont correctement appliqué la règle de droit à partir de leurs constatations souveraines.

Le sort des griefs liés aux irrégularités administratives des travaux

L'un des points les plus intéressants de cette décision concerne le second moyen de cassation, qui invoquait l'absence d'autorisation d'urbanisme et la méconnaissance des règles applicables aux zones à caractère patrimonial.

Il aurait pu sembler logique que des travaux réalisés en infraction aux règles d'urbanisme soient considérés comme suspects, voire spéculatifs. Pourtant, la Cour de cassation ne retient pas ce raisonnement. Ce n'est pas parce que des travaux sont irréguliers sur le plan administratif qu'ils sont nécessairement spéculatifs au sens de l'article L. 322-1 du Code de l'expropriation.

La spéculation, au sens de ce texte, s'entend comme une intention de tirer profit de la procédure d'expropriation en majorant artificiellement la valeur du bien. Cette intention doit être établie concrètement.

Portée pratique pour les acteurs du droit de la construction et de l'immobilier

Cette décision n'est pas publiée au bulletin de la Cour de cassation, mais elle n'en demeure pas moins riche d'enseignements pour les praticiens.

Pour les propriétaires menacés d'expropriation

Si vous êtes propriétaire d'un bien susceptible de faire l'objet d'une expropriation, cet arrêt vous délivre plusieurs messages importants :

• Conservez précieusement toutes les traces des prescriptions administratives : arrêtés de péril, courriers de mise en demeure, injonctions de travaux. Ces documents sont essentiels pour démontrer que vos travaux répondaient à une nécessité légale ou administrative, et non à une stratégie spéculative.
• Documentez l'historique complet de votre bien : les travaux antérieurs (permis de construire, déclarations préalables, factures d'entreprises) constituent autant d'éléments qui permettront d'inscrire vos rénovations récentes dans une logique de continuité d'entretien, et non d'opportunisme.
• Faites établir des expertises techniques : un rapport de bureau d'études attestant de la pérennité de vos travaux de structure, ou de la nécessité de certaines rénovations, peut se révéler décisif devant le juge de l'expropriation.
• Anticipez les questions d'urbanisme : même si l'arrêt démontre que l'irrégularité administrative ne suffit pas à caractériser la spéculation, il est toujours préférable de régulariser vos travaux. Des travaux non autorisés peuvent donner lieu à des complications indépendantes de l'indemnité d'expropriation (remise en état, sanctions pénales, etc.).

Pour les opérateurs publics et les aménageurs

L'arrêt rappelle que la preuve du caractère spéculatif des travaux est difficile à rapporter. Pour qu'un expropriateur puisse valablement soutenir que des travaux ont été réalisés dans un but spéculatif, il ne suffit pas de constater :

• Que les travaux ont été réalisés peu avant l'expropriation ;
• Que leur ampleur dépasse les prescriptions administratives initiales ;
• Que des irrégularités d'urbanisme ont été commises.

Il faut démontrer, de manière positive, que l'intention spéculative est établie à partir de l'ensemble des circonstances. Cela implique une analyse factuelle minutieuse, appuyée sur des éléments concrets et circonstanciés.

Pour les opérateurs publics qui conduisent des projets d'expropriation, cette décision invite à une vigilance accrue dès la phase amont : identifier les immeubles qui font l'objet de travaux significatifs, diligenter des constats de Commissaire de justice, solliciter des expertises contradictoires et documenter rigoureusement tout indice de spéculation bien avant que le contentieux ne soit porté devant le juge.

Le rôle du juge de l'expropriation : entre technique immobilière et équité

Cette affaire illustre aussi la complexité du contentieux de l'expropriation, qui se situe au carrefour du droit de la construction, du droit immobilier, du droit de l'urbanisme et du droit public. Le juge de l'expropriation ne se contente pas d'appliquer une règle arithmétique : il doit comprendre la réalité physique du bien, son histoire, les contraintes qui pèsent sur lui, et apprécier la cohérence des décisions prises par le propriétaire.

Dans ce contexte, la qualité des expertises techniques et la rigueur de la documentation produite par les parties sont déterminantes. Un propriétaire qui peut produire un dossier complet — comprenant les prescriptions administratives reçues, les devis et factures de travaux, les rapports de bureau d'études et les pièces d'urbanisme — sera toujours en meilleure position qu'un propriétaire dont les travaux apparaissent comme surgis de nulle part.

De même, pour un opérateur public souhaitant contester le caractère non spéculatif de certains travaux, il sera indispensable de produire des éléments techniques précis démontrant, par exemple, que l'ampleur des rénovations était sans commune mesure avec les prescriptions administratives invoquées, ou que certains postes de travaux étaient économiquement incohérents par rapport à la valeur initiale du bien.

En conclusion

L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 12 mars 2026 (n° 24-16.458) vient rappeler une vérité fondamentale du droit de l'expropriation : tous les travaux réalisés avant une dépossession ne sont pas nécessairement spéculatifs. Lorsqu'un propriétaire agit en réponse à une injonction administrative, dans la continuité d'investissements anciens et légalement réalisés, et que des expertises techniques indépendantes attestent de la solidité de son immeuble, il est légitime qu'il soit indemnisé sur la base de la valeur réelle de son bien — améliorations comprises.

Pour la société Marseille habitat, expropriante, cette décision constitue un rappel que la charge de la preuve de la spéculation repose sur celui qui l'invoque, et que cette preuve ne saurait se déduire de la seule ampleur des travaux ou de leurs éventuelles irrégularités administratives.

Au cabinet Equitéo, spécialisé en droit de la construction, nous accompagnons propriétaires, promoteurs, bailleurs sociaux et opérateurs publics dans toutes les phases de leurs projets, y compris dans les contentieux liés à l'évaluation des indemnités d'expropriation. Cette décision, comme bien d'autres, illustre l'importance d'être bien conseillé en amont pour constituer un dossier solide et défendre efficacement ses droits devant les juridictions compétentes.

Vous êtes concerné par une procédure d'expropriation ou par une question relative à l'évaluation de votre bien ? N'hésitez pas à nous contacter pour un premier échange.

Références

• Décision commentée : Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 mars 2026, n° 24-16.458 — Lire sur Légifrance
• Textes cités :
  • Article L. 322-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique (améliorations et travaux spéculatifs)
  • Article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 (droit de propriété et indemnité juste et préalable)
• Jurisprudence citée :
  • Cour d'appel d'Aix-en-Provence, chambre des expropriations, 7 mars 2024 (arrêt attaqué dans l'affaire n° 24-16.458)