Vente immobilière et vices cachés : l'obligation pour le juge de se prononcer sur la demande principale de remboursement du coût des travaux

droit de la vente immobilière

Alexandre CHEVALLIER

3 mars 2026

5 minutes

Dans un arrêt du 22 janvier 2026 (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 22 janvier 2026, 24-12.809, Publié au bulletin), la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle une règle fondamentale de procédure civile : le juge ne peut ignorer les prétentions principales des parties pour ne statuer que sur leurs demandes subsidiaires. Cette décision intervient dans le cadre d'un litige relatif à la garantie des vices cachés portant sur une maison d'habitation dont le sous-sol présentait des problèmes d'humidité. Les acquéreurs réclamaient prioritairement le remboursement du coût des travaux réparatoires et, à titre subsidiaire seulement, une restitution partielle du prix de vente. La cour d'appel ayant fait droit uniquement à la demande subsidiaire sans examiner la demande principale, la Cour de cassation prononce une cassation partielle pour violation de l'article 4 du code de procédure civile.

La Cour de cassation censure une cour d'appel qui a accordé une restitution partielle du prix de vente sans se prononcer sur la demande principale des acquéreurs portant sur le remboursement du coût des travaux réparatoires, méconnaissant ainsi l'objet du litige déterminé par les prétentions des parties.

Les faits : des problèmes d'humidité dans un sous-sol aménagé

Le 8 juillet 2014, Mme [J] et M. [C] ont acquis auprès de Mme [N] et M. [W] une maison d'habitation. Les vendeurs avaient préalablement transformé une pièce du sous-sol, initialement non habitable, en pièce à vivre. Ces travaux avaient consisté en :

• L'isolation de tous les murs
• L'installation de plaques BA 13
• Un cloisonnement
• La pose d'un carrelage
• L'habillage du plafond avec des plaques isolantes collées sur le plancher hourdis

Après l'acquisition, les acquéreurs ont constaté la présence d'humidité dans cette pièce aménagée. Ils ont alors sollicité la désignation d'un expert judiciaire qui a déposé son rapport le 12 mars 2019. Sur la base de cette expertise, ils ont assigné les vendeurs en paiement de diverses sommes sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs et de la garantie des vices cachés.

Les demandes des acquéreurs : une hiérarchie claire des prétentions

Dans leurs conclusions d'appel, les acquéreurs avaient formulé leurs demandes selon une hiérarchie précise :

• À titre principal : une indemnisation de 72 000 euros correspondant au coût des travaux à engager pour remédier aux désordres, quel que soit le fondement juridique retenu
• À titre subsidiaire : sur le fondement de la garantie des vices cachés, une indemnisation de 15 000 euros à titre de restitution partielle du prix de vente
• En toute hypothèse : une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance

Cette structuration des demandes revêt une importance capitale en procédure civile, car elle indique au juge l'ordre de priorité dans lequel les parties souhaitent voir leurs prétentions examinées.

La décision de la cour d'appel : une réponse incomplète

La cour d'appel de Riom, dans son arrêt du 12 septembre 2023, a retenu la responsabilité des vendeurs au titre des vices cachés. Toutefois, elle a :

• Rejeté la qualification d'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil pour les travaux réalisés, les considérant comme de simples embellissements
• Accordé aux acquéreurs une somme au titre de la restitution partielle du prix de vente (demande subsidiaire)
• Alloué une indemnité pour le préjudice de jouissance
• Mais omis de se prononcer sur la demande principale portant sur le coût des travaux réparatoires

C'est cette omission qui a conduit les acquéreurs à former un pourvoi en cassation.

Le premier moyen : la qualification d'ouvrage rejetée

Les acquéreurs soutenaient que les travaux réalisés par les vendeurs constituaient un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil, ce qui aurait permis d'engager la garantie décennale des constructeurs. Ils arguaient que l'ampleur des travaux (isolation complète, cloisonnement, carrelage, habillage du plafond) justifiait cette qualification.

La Cour de cassation rejette ce moyen. Elle approuve la cour d'appel d'avoir considéré que ces travaux, consistant globalement en un cloisonnement, une isolation des murs, la pose d'un carrelage et l'habillage du plafond, ne constituaient pas un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil. La jurisprudence distingue en effet les travaux de construction ou de reconstruction d'un ouvrage des simples travaux d'aménagement ou d'embellissement.

Le second moyen : la violation de l'article 4 du code de procédure civile

Le second moyen, qui emporte la cassation partielle, repose sur une règle fondamentale de procédure civile. L'article 4, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

La Cour de cassation rappelle que le juge ne peut méconnaître cet objet du litige tel qu'il est défini par les parties dans leurs conclusions. Or, en l'espèce :

• Les acquéreurs sollicitaient à titre principal le remboursement du coût des travaux réparatoires (72 000 euros), quel que soit le fondement juridique retenu
• Ce n'est qu'à titre subsidiaire qu'ils demandaient une restitution partielle du prix de vente (15 000 euros)
• La cour d'appel a fait droit à la demande subsidiaire sans se prononcer sur la demande principale

Cette omission constitue une violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile. Le juge ne peut écarter une demande principale sans l'examiner pour ne statuer que sur une demande subsidiaire, même si cette dernière lui paraît plus appropriée.

La portée de la décision : l'obligation de respecter l'ordre des prétentions

Cette décision rappelle un principe essentiel du procès civil : le juge est tenu par les prétentions des parties et doit respecter l'ordre dans lequel elles sont formulées. Lorsqu'une partie présente :

• Une demande principale
• Une ou plusieurs demandes subsidiaires
• Des demandes formulées en toute hypothèse

Le juge doit examiner la demande principale et, seulement en cas de rejet de celle-ci, statuer sur les demandes subsidiaires. Il ne peut inverser cet ordre, même s'il estime que la demande subsidiaire est mieux fondée.

En matière de vices cachés, cette solution a des implications pratiques importantes. Les acquéreurs peuvent légitimement préférer obtenir le remboursement du coût des travaux réparatoires plutôt qu'une simple diminution du prix, notamment lorsqu'ils souhaitent conserver le bien et le remettre en état. Le juge doit respecter ce choix et examiner cette demande avant de se prononcer sur une éventuelle restitution partielle du prix.

Les conséquences pratiques pour les acquéreurs

Suite à cette cassation partielle, l'affaire sera renvoyée devant une autre cour d'appel qui devra :

• Examiner la demande principale des acquéreurs portant sur le remboursement du coût des travaux réparatoires (72 000 euros)
• Vérifier si les conditions de la garantie des vices cachés permettent d'accorder cette indemnisation
• Ne statuer sur la demande subsidiaire de restitution partielle du prix qu'en cas de rejet de la demande principale

Cette décision illustre également l'importance de la rédaction des conclusions en procédure civile. Les parties doivent clairement hiérarchiser leurs demandes (principal, subsidiaire, en toute hypothèse) pour que le juge puisse respecter l'ordre de leurs prétentions.

Références

• Décision commentée : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 22 janvier 2026, 24-12.809, Publié au bulletin, Lire sur Légifrance
• Textes cités : Article 1792 du code civil (garantie décennale) ; Article 4, alinéa 1er, du code de procédure civile (objet du litige) ; Article 5 du code de procédure civile
• Jurisprudence citée : Aucune jurisprudence antérieure expressément citée dans l'arrêt

L'arrêt du 22 janvier 2026 constitue un rappel salutaire du respect dû aux prétentions des parties dans le procès civil. En matière de vente immobilière et de vices cachés, les acquéreurs doivent pouvoir choisir la forme de réparation qu'ils estiment la plus adaptée à leur situation : remboursement du coût des travaux ou restitution partielle du prix. Le juge ne peut substituer son appréciation à celle des parties en statuant uniquement sur une demande subsidiaire sans avoir examiné la demande principale. Cette décision protège ainsi le droit des parties à déterminer l'objet du litige et garantit que leurs prétentions seront effectivement examinées dans l'ordre qu'elles ont choisi. Pour les praticiens, elle souligne l'importance d'une rédaction rigoureuse des conclusions, avec une hiérarchisation claire des demandes, et rappelle aux juges leur obligation de répondre à toutes les prétentions dans l'ordre où elles sont présentées.