Partage de responsabilité entre maître d'ouvrage, architecte et entrepreneur en cas de trouble anormal de voisinage - Cass. 3e civ., 5 février 2026, n° 24-10.317

assurance construction

Alexandre CHEVALLIER

4 mars 2026

5 minutes

La Cour de cassation, troisième chambre civile, a rendu le 5 février 2026 un arrêt publié au bulletin (n° 24-10.317, Cogedim Languedoc-Roussillon c/ SMABTP et autres), qui apporte des précisions importantes sur la répartition des responsabilités entre les différents intervenants à l'acte de construire lorsqu'un chantier cause des dommages aux voisins. En confirmant l'arrêt rendu par la cour d'appel de Montpellier le 9 novembre 2023, la Cour de cassation valide le principe selon lequel le maître de l'ouvrage peut se voir imputer une part de la charge définitive de la dette, dès lors qu'il a lui-même commis une faute personnelle en s'abstenant de faire respecter les préconisations du contrôleur technique et du bureau d'études. Cet arrêt intéresse au premier chef les praticiens de l'assurance construction : il précise les contours des recours entre coobligés in solidum et rappelle que la faute du maître de l'ouvrage n'est pas absorbée par celle de ses prestataires.

Dans un litige né de fissures causées par des travaux de parkings souterrains sur l'immeuble d'un voisin, la Cour de cassation confirme que le maître de l'ouvrage doit conserver 20 % de la charge définitive des condamnations prononcées in solidum, en raison de sa propre faute consistant à ne pas avoir imposé le respect des préconisations du contrôleur technique. L'arrêt précise également que l'architecte investi d'une mission complète de maîtrise d'œuvre et l'entrepreneur ne peuvent s'exonérer totalement de leurs responsabilités respectives, mais que la faute autonome du maître de l'ouvrage justifie un partage. Cette décision publiée au bulletin constitue un repère utile pour les assureurs en construction dans la gestion des recours contributoires.

Le contexte factuel : un chantier de parking souterrain à l'origine de fissures chez le voisin

Les faits à l'origine de cet arrêt sont représentatifs des contentieux classiques de voisinage de chantier. La société Cogedim Languedoc-Roussillon, promoteur immobilier, souhaitait construire un immeuble d'habitation comportant deux niveaux de parking souterrains sur une parcelle contiguë à un terrain bâti appartenant à des particuliers, les consorts X.-J. Pour réaliser ce projet, elle a confié la maîtrise d'œuvre complète à la société Cabinet Serrado (architecte), assurée auprès de la Mutuelle des architectes français (MAF), et les travaux de parois en béton projeté du parking souterrain à la société Roissy TP (entrepreneur), assurée auprès de la SMABTP. Le maître de l'ouvrage lui-même était assuré auprès de la société Generali IARD.

Les voisins, constatant des fissures sur leur immeuble imputables aux travaux, ont assigné l'ensemble des intervenants sur le fondement du trouble anormal de voisinage, mécanisme de responsabilité sans faute bien établi en droit français. La cour d'appel de Montpellier, saisie du litige, a condamné in solidum le maître de l'ouvrage, l'architecte, l'entrepreneur et leurs assureurs respectifs à indemniser les préjudices subis par les voisins, tout en fixant à 20 % la contribution définitive du maître de l'ouvrage à la charge de la dette.

Le mécanisme de l'obligation in solidum et la contribution à la dette

Pour bien comprendre l'enjeu de cet arrêt, il convient de rappeler la distinction fondamentale entre l'obligation à la dette et la contribution à la dette. Lorsque plusieurs responsables sont condamnés in solidum — c'est-à-dire chacun pour le tout — envers la victime, celle-ci peut réclamer l'intégralité de sa créance à l'un quelconque des coobligés. Mais dans un second temps, entre les coobligés eux-mêmes, chacun ne supporte définitivement qu'une quote-part de la dette, déterminée en fonction de la gravité des fautes respectives ou de la nature des responsabilités engagées.

En matière de construction, la Cour de cassation rappelle régulièrement que le maître de l'ouvrage, tenu comme générateur du trouble de voisinage, peut exercer des recours contributoires contre les constructeurs fautifs. Mais encore faut-il qu'il soit lui-même exempt de toute faute personnelle. C'est précisément sur ce point que l'arrêt du 5 février 2026 tranche la question soulevée par les pourvois.

La faute personnelle du maître de l'ouvrage : ne pas avoir imposé le respect des préconisations techniques

La cour d'appel de Montpellier avait retenu que le maître de l'ouvrage avait commis une faute personnelle et délibérée en s'abstenant de faire respecter par le maître d'œuvre et l'entrepreneur les avis du contrôleur technique et les préconisations du bureau d'études techniques. Cette faute autonome justifiait, selon les juges du fond, de lui imputer 20 % de la charge définitive de la dette, sans pouvoir prétendre être garanti intégralement par ses prestataires.

Le maître de l'ouvrage et son assureur Generali IARD contestaient cette analyse en soutenant, par leur premier moyen, que :

• L'architecte investi d'une mission complète de maîtrise d'œuvre est tenu d'une obligation générale de coordination du chantier et doit veiller à ce que les travaux soient réalisés dans les règles de l'art ;
• L'architecte ne peut s'exonérer de sa responsabilité en reprochant au maître de l'ouvrage de ne pas l'avoir contraint à se conformer aux préconisations techniques ;
• Il en va de même pour l'entrepreneur (locateur d'ouvrage), tenu d'exécuter le marché dans les règles de l'art sous la direction et le contrôle du maître d'œuvre.

En d'autres termes, Cogedim et Generali faisaient valoir que les fautes des professionnels de la construction auraient dû absorber entièrement leur propre contribution.

Le rejet de la Cour de cassation : la faute du maître de l'ouvrage s'apprécie indépendamment

La Cour de cassation rejette les pourvois, validant ainsi le raisonnement de la cour d'appel. Cette décision repose sur un syllogisme clair :

• Majeure : le maître de l'ouvrage peut se voir imputer une part de la charge définitive de la dette lorsqu'il a commis une faute personnelle contribuant à la réalisation du dommage ;
• Mineure : en l'espèce, Cogedim a pris un risque délibéré en ne faisant pas respecter les avis du contrôleur technique et les préconisations du bureau d'études par ses prestataires ;
• Conclusion : cette faute autonome justifie que le maître de l'ouvrage conserve à sa charge 20 % des préjudices, sans pouvoir obtenir une garantie intégrale de l'architecte et de l'entrepreneur.

La Cour confirme ainsi que si l'architecte et l'entrepreneur engagent bien leur responsabilité propre — le premier au titre de sa mission de coordination, le second au titre de l'exécution dans les règles de l'art — cette responsabilité ne supprime pas pour autant la faute distincte du maître de l'ouvrage qui s'est lui-même affranchi des alertes des techniciens qu'il avait mandatés. La coexistence de fautes multiples justifie un partage de la charge définitive de la dette.

Les implications pour les assureurs en construction

Cet arrêt présente un intérêt pratique considérable pour les acteurs de l'assurance construction, en particulier dans la gestion des sinistres impliquant plusieurs intervenants :

• Pour l'assureur du maître de l'ouvrage (ici Generali IARD) : la décision rappelle qu'une provision versée à la victime ne peut être intégralement récupérée par voie de recours contributoire dès lors que l'assuré a lui-même fauté. La quote-part de 20 % demeure définitivement à la charge de l'assureur du maître de l'ouvrage.
• Pour la MAF (assureur de l'architecte) : la condamnation de l'architecte est maintenue, mais sa contribution définitive est plafonnée, sa faute étant partiellement neutralisée par celle du maître de l'ouvrage.
• Pour la SMABTP (assureur de l'entrepreneur) : même logique ; l'entrepreneur supporte sa propre quote-part sans être exonéré par la faute du maître de l'ouvrage, mais sans non plus supporter l'intégralité du dommage.

Cette répartition illustre l'importance, pour les assureurs de dommages-ouvrage et les assureurs de responsabilité civile des constructeurs, d'analyser avec précision le comportement du maître de l'ouvrage au cours du chantier, notamment au regard des rapports du contrôleur technique et des préconisations des bureaux d'études. Un maître de l'ouvrage qui néglige ces alertes s'expose à voir sa propre faute retenue lors du partage des contributions.

Le trouble anormal de voisinage : un régime de responsabilité sans faute, mais avec des conséquences contributoires variables

Il convient de rappeler que le trouble anormal de voisinage est un régime de responsabilité objective : la victime n'a pas à démontrer une faute du maître de l'ouvrage pour obtenir réparation. C'est le dépassement du seuil normal des inconvénients de voisinage qui fonde la condamnation. En ce sens, tous les intervenants peuvent être condamnés solidairement à indemniser la victime, indépendamment de toute faute prouvée.

En revanche, lors du partage contributoire entre coobligés, les fautes respectives retrouvent toute leur importance. C'est ici que la distinction entre responsabilité objective à l'égard de la victime et responsabilité fondée sur la faute dans les rapports entre coobligés prend tout son sens. L'arrêt du 5 février 2026 en est une illustration parfaite : la condamnation in solidum est maintenue au profit des voisins, mais la répartition interne de la charge tient compte du comportement fautif propre à chaque intervenant, y compris le maître de l'ouvrage.

Portée de l'arrêt et signal envoyé aux maîtres d'ouvrage

En publiant cet arrêt au bulletin, la Cour de cassation entend lui conférer une valeur normative et pédagogique. Le message adressé aux maîtres d'ouvrage — professionnels de la promotion immobilière en particulier — est clair : le respect des préconisations du contrôleur technique et du bureau d'études n'est pas une option. Laisser ses prestataires s'en affranchir sans réagir constitue une faute personnelle dont les conséquences financières ne pourront pas être entièrement reportées sur ces mêmes prestataires.

Cette décision s'inscrit dans une tendance jurisprudentielle plus large visant à responsabiliser davantage les maîtres d'ouvrage professionnels, qui ne sauraient se réfugier derrière les obligations de leurs prestataires pour échapper à toute contribution personnelle. Elle renforce également le rôle du contrôleur technique dans l'écosystème de la construction, dont les avis, lorsqu'ils sont ignorés, peuvent devenir une arme à double tranchant pour le maître de l'ouvrage dans le cadre d'un contentieux.

Pour les praticiens du droit de la construction et de l'assurance, cet arrêt invite à une relecture attentive des dossiers de sinistres impliquant des troubles de voisinage : la traçabilité des échanges entre le maître de l'ouvrage, le maître d'œuvre, le contrôleur technique et l'entrepreneur sera déterminante pour établir — ou contester — la part de faute imputable à chacun lors du partage contributoire.

En conclusion

L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 5 février 2026 (n° 24-10.317) constitue une décision de référence pour le contentieux de la construction et de l'assurance. Il confirme que le maître de l'ouvrage professionnel qui s'abstient de faire respecter les préconisations du contrôleur technique et du bureau d'études engage sa propre responsabilité et ne peut prétendre à une garantie intégrale de ses prestataires lors du partage contributoire entre coobligés in solidum.

Sur le plan pratique, cet arrêt incite les acteurs de l'assurance construction à :

• Analyser systématiquement le comportement du maître de l'ouvrage lors de la gestion des sinistres impliquant des troubles de voisinage ;
• Collecter les rapports du contrôleur technique et les échanges relatifs aux préconisations du bureau d'études afin d'évaluer une éventuelle faute propre ;
• Anticiper un partage de la charge contributoire qui peut réduire significativement le montant récupérable par voie de recours contre les autres intervenants.

En publiant cet arrêt au bulletin, la Cour de cassation confirme que la responsabilisation des maîtres d'ouvrage professionnels est une orientation durable de sa jurisprudence en matière de construction.

Références

• Décision commentée : Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 février 2026, n° 24-10.317, Publié au bulletin, Lire sur Légifrance
• Textes cités : Articles 1217 et 1231-1 du Code civil (responsabilité contractuelle) ; Article 1014 alinéa 2 du Code de procédure civile (irrecevabilité des moyens manifestement non susceptibles d'entraîner la cassation)
• Jurisprudence citée : Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 9 novembre 2023 (arrêt attaqué) ; Jurisprudence constante sur le trouble anormal de voisinage et la responsabilité des constructeurs
• Doctrine et commentaires : Analyse Doctrine.fr : « La cour a confirmé que le maître de l'ouvrage devait conserver une part de la charge des préjudices en raison de sa propre faute », Lire sur Doctrine.fr ; Référencement de la décision sur Predictice dans le cadre des décisions concernant la SMABTP, Voir sur Predictice