Recouvrement des charges de copropriété : la Cour de cassation précise les conditions de recevabilité de l'action sur le fondement de l'article 19-2

droit de la copropriété

Alexandre CHEVALLIER

3 mars 2026

5 minutes

Dans un arrêt du 15 janvier 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte d'importantes précisions sur les conditions de recevabilité de l'action en recouvrement de charges de copropriété fondée sur l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Cette décision vient clarifier les exigences procédurales que doit respecter le syndicat des copropriétaires lorsqu'il souhaite obtenir le paiement de provisions pour plusieurs exercices successifs.

L'arrêt, rendu en cassation partielle, fait suite à un avis de la Cour de cassation du 12 décembre 2024 et s'inscrit dans une démarche de sécurisation juridique des procédures de recouvrement accéléré. Il rappelle que la procédure simplifiée prévue par l'article 19-2 ne dispense pas le syndicat de respecter certaines formalités essentielles, notamment en matière de mise en demeure.

Cette jurisprudence intéresse au premier chef les syndics de copropriété, les conseils syndicaux et les copropriétaires défaillants, car elle délimite précisément le périmètre des sommes pouvant être réclamées dans le cadre de cette procédure accélérée au fond.

Le syndicat des copropriétaires agissant sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit justifier d'une mise en demeure pour chaque exercice dont il réclame les provisions. Il ne peut obtenir le paiement de sommes relatives à des exercices postérieurs à la demande initiale sans nouvelle mise en demeure, ni réclamer des sommes pour des exercices dont les comptes n'ont pas encore été approuvés.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence avait assigné M. et Mme T. en paiement de charges devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat réclamait le paiement de charges arrêtées au 1er janvier 2023, après avoir adressé un commandement de payer le 11 septembre 2020. La cour d'appel d'Angers avait fait droit à la demande du syndicat en se bornant à constater que celui-ci justifiait du vote du budget prévisionnel et de l'approbation des comptes pour les années 2016 à 2021.

Les copropriétaires défaillants ont formé un pourvoi en cassation en faisant valoir que le syndicat ne justifiait pas avoir adressé de nouvelles mises en demeure pour les exercices postérieurs à 2020, ni de l'approbation des comptes pour les années suivantes. La Cour de cassation leur donne raison et censure partiellement l'arrêt d'appel.

La solution de la Cour de cassation : un encadrement strict de la procédure de l'article 19-2

La Haute juridiction rappelle d'abord le principe posé par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à la loi du 22 août 2021. Ce texte permet au syndicat, après mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, de rendre immédiatement exigibles les provisions non encore échues ainsi que les sommes dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes. Le président du tribunal judiciaire peut alors condamner le copropriétaire défaillant selon une procédure accélérée.

La Cour de cassation en déduit trois conditions cumulatives de recevabilité de l'action. Premièrement, le syndicat ne peut agir que pour le paiement de provisions ayant fait l'objet d'une mise en demeure. Deuxièmement, pour réclamer les provisions d'exercices postérieurs à celui visé par la demande initiale, le syndicat doit justifier d'une nouvelle mise en demeure restée infructueuse. Troisièmement, le syndicat ne peut demander le paiement de sommes relatives à des exercices non visés par une mise en demeure et pour lesquels les comptes n'ont pas encore été approuvés.

Analyse juridique : le formalisme protecteur du copropriétaire défaillant

Cette décision illustre le syllogisme juridique classique. La majeure est constituée par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui conditionne la recevabilité de l'action à une mise en demeure préalable et à l'approbation des comptes. La mineure réside dans le constat que le syndicat n'avait adressé qu'un seul commandement de payer en 2020 et ne justifiait pas de l'approbation des comptes pour les exercices postérieurs à 2021, alors qu'il réclamait des sommes arrêtées au 1er janvier 2023. La conclusion s'impose : la cour d'appel a privé sa décision de base légale en condamnant les copropriétaires au paiement de l'intégralité des sommes réclamées.

Cette jurisprudence s'inscrit dans la continuité de l'avis rendu par la Cour de cassation le 12 décembre 2024. Elle traduit la volonté de la Haute juridiction de préserver un équilibre entre l'efficacité du recouvrement des charges, essentielle à la bonne gestion de la copropriété, et le respect des droits de la défense du copropriétaire défaillant. La mise en demeure constitue un acte d'information indispensable qui permet au débiteur de prendre conscience de sa situation et, le cas échéant, de régulariser sa position avant l'engagement d'une procédure judiciaire.

Portée pratique pour les syndics et copropriétaires

Pour les syndics de copropriété, cet arrêt impose une rigueur procédurale accrue. Lorsqu'ils souhaitent utiliser la procédure accélérée de l'article 19-2, ils doivent veiller à adresser une mise en demeure pour chaque exercice dont ils entendent réclamer les provisions. Si de nouvelles dettes s'accumulent après l'introduction de l'instance, une nouvelle mise en demeure sera nécessaire pour les inclure dans la demande. Par ailleurs, ils ne peuvent réclamer que des sommes correspondant à des exercices dont les comptes ont été approuvés par l'assemblée générale.

Pour les copropriétaires défaillants, cette décision constitue une garantie procédurale importante. Elle leur permet de contester la recevabilité d'une action en paiement qui porterait sur des exercices n'ayant pas fait l'objet d'une mise en demeure spécifique ou dont les comptes n'auraient pas encore été approuvés. Toutefois, cette protection formelle ne doit pas faire oublier que l'obligation de payer les charges demeure et que le syndicat pourra toujours régulariser sa procédure en adressant les mises en demeure requises.

L'arrêt du 15 janvier 2026 constitue une décision de principe qui encadre strictement les conditions d'exercice de l'action en recouvrement accéléré des charges de copropriété. En exigeant une mise en demeure pour chaque exercice réclamé et l'approbation préalable des comptes, la Cour de cassation garantit le respect du contradictoire et des droits de la défense, tout en préservant l'efficacité du dispositif pour les créances régulièrement constituées.

Les professionnels de la copropriété devront désormais veiller scrupuleusement au respect de ces exigences procédurales sous peine de voir leurs demandes déclarées irrecevables. Cette jurisprudence invite à une gestion rigoureuse du contentieux du recouvrement et rappelle que la célérité procédurale ne saurait se faire au détriment des garanties fondamentales du procès équitable.